Re: [心得] 實價登錄之影響這一篇是YAHOO要的稿已回收

看板home-sale (房屋交易)作者tainanuser (南南南)時間13年前 (2012/08/01 11:14)推噓8(8推 0噓 21→)

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帥大這一篇寫得的算很完整，實在是應該要稱讚一下。不過這樣看下來，好像還少一些東西？ 1. 對投資客造成的損失重大損失？從稅金及持有成本部分？ 2. 對投資客借人頭或合資造成的損失？ 3. 對房屋仲介產業造成的衝擊？可否請帥大也花點時間補上？ ※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言： : 去年政府大力宣揚的正義五法通過了，其實那五法跟正義一點有關係，跟你也沒有關係。 : 其中三法就是實價登錄一法規定代書要登錄，二法規定營業店頭要登錄，三法規定營業店 : 頭的 : 經紀人要登錄，多方登錄避免造假，用意不錯，也規定了建商也要登錄，自已不經過仲介 : 買賣代書代辦作業時， : 買方得登錄。 : 其他就是合宜住宅及市價徵收土地，你是窮人，政府日後用高價徵收土地你也賺不到錢， : 所以，跟你無關 : 我專就實價登錄的日後影響來談 : 政府的實價登錄的目地是 : 1.公開透明讓房地產交易更公平 : 2.作為調高土地公告現值的依據 : 目前，各縣市大多已經調高公告值一舛約10%，今年已經是第三年調高了 : 3.作為日後實價課稅的依據 : 要有價差才會有實僧課稅，要有價差就得有買進跟賣出的市價，現在是累積買進的價錢； : 日後，賣出時就有價差可作為 : 課稅的依據。台灣目前一年約有5%成交量，換句話說得20年才有大量的資料可作為課稅的 : 依據。這是政府的推塞之詞， : 台灣的全國仲介公會早在民國八十一年就有成交行情簿，之前是一季一本約800元，現在 : 是半年一本約2000元。 : 到現在也有20年的成交紀錄了．這裡面的資料完全真實。從不造假，因為，完全沒有造假 : 的必要，這才是最真實的資料， : 反而現在的實價登錄會造買賣雙方造成實質影響，反而有造假的必要，若政府向仲介公購 : 買成交行情資料，也經由公會輔導 : 就能立即上手，簡單的不作，反而去作非常長期的資料庫，政府作事就是非凡人所能想的 : 到的。 : 政府沒有想到的影響 : 1.對投資客不利，實價登錄對投資客的重傷害比奢侈稅還要大。 : 我在101年八月買到一間房子1000萬元，我避開奢侈稅出租兩年後，開價1200萬元來賣， : 這是非常正常的事情。 : 但是，在實價登錄之後。事情變成很大條了，買方看到我的物件後，也看的很滿意，價錢 : 也公道，買方的第一件事情是 : 馬上上網看實價登錄，找一找有沒有附近的行情可供參考。結果是看到這一間我在101年 : 八月份買進來，進價10000萬元， : 買方參考路段泰山成泰路一段1號-49號，大樓5/12，(12樓高的五樓)年份22年，坪數 : 46.15坪，完全符合，這下子進價完全被你的 : 談判對手知道了，生意人最怕的就是進價被公開，要畫虎畫蘭也辦不到了。此時就算是行 : 情已經是1200萬元，買方就是不爽買啦。 : 買方反而容易去買到登錄之前的房子，雖然，捷運通車了，泰山也漲了，但是，才兩年就 : 賺我200萬元，不爽啦。 : 買方最後會買到其他的房子，對這一間房子不是不買，而是，不爽的感覺總是得議一議價 : 錢，時間拉長，不是這房子別人買了，就是 : 要買的感覺不見了。換句話說，不買或買不到。 : 奢侈稅的應對是出租兩年或找親友沒房子的人來買，就能賣了。 : 但是，實僧登錄卻是無招可應付，買進價錢被得知，就破功了 : 投資客要如何應付實價登錄 : 一：找仲介小同行，他們或許可以配合把成交價錢寫高一點，我成交1000萬元，寫成1100 : 元，屋主沒有差，沒有稅金問題會配合。我登錄1100萬元 : ，兩年後要賣1200萬元算是很公道，買方反彈不大，至少比1000萬元賣1200萬元的反彈小 : 很多。 : 二：找屋主自售的，大家好商量，就登錄1100萬元吧。 : 這造成了一個現像，大品牌的仲介死對不配合，這會造成投資客比較會找小同行成交，特 : 別是現在屋主都一般約一次交給三四家同時賣。以後，小同行 : 反而成交量會增加。 : 2.對自住型的買方會造成重大損失 : 我是自住，我買來就是住20年，我買時是1000萬元，20年後，漲到2000萬元算是天公地道 : 吧。之前，你父母30年前買房是100萬元，現在漲到1000萬元，繳的 : 土增稅自用約20萬元，一般的約70萬元。賺900萬元繳稅20-70萬元，好爽，全世界最低的 : 稅。 : 你不同了，實價登錄後的30年，當然已經施行實價課稅了，你賣出2000萬元進價是1000萬 : 元，毛利是1000萬元，減掉開銷利息及其他政府認可的開支。 : 你可能得在次年的五月申報綜合所得稅，申報賣房子的所得700萬元，這下子可好，至少 : 也得課稅200-280萬元之間。 : 所以，實價登錄對自住的殺傷力遠大於對投資客的殺傷力， : 只是目前還好，政府也不懂，反正也不會執政這麼久。投資客也不懂自住也不懂。好吧， : 看過就忘了吧，出門買房去吧。 : 3.若日後不實價課稅也是重傷害自住型的買方 : 實價登錄的目地之一就作為調整公告現值的依據，換句話說，目前，土地公告現值是市價 : 的三成，在政府一年調10%的努力下，你住了20年，也該調到市價了。 : 你買上述的房子，市價1000萬元，公告地價是300萬元，其實真實地價應為800萬元，你住 : 了20年後，調到市價了，買進1000萬元．就算賣出價錢也是1000萬元， : 你的公告挸值是800萬元，房子是沒有漲跌，但是，你用來繳稅依據的土增稅是800萬元減 : 掉300萬元，你房子漲了500萬元，請你繳土增稅，你在繳的是多年來， : 政府圖利民眾，而不調整的公告現值，當年的錯，請你拿錢來繳。 : 就依2.3.來說，以後買房子的自住型買方，你還為去年通過的正義五法而高興，別人把錢 : 賺走了，別人有土地被徵收用市價，是拿你繳稅的錢給地主。 : 我真不知正義是對誰說的，反正不對買不房子的人說的，你沒有土地也沒有正義。 : 五法當然得通過，稅基才公平，但是，讓我繳多稅的辦法別說正義，我多繳了稅，好像是 : 我袶制裁之後正義有實現，很不爽啦。我要繳稅別談正義。 : 帥過頭 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 124.8.86.211

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