Re: [心得] 覺得千萬不要去買淡水

看板home-sale (房屋交易)作者 (喵)時間11年前 (2013/03/05 00:27), 編輯推噓16(16041)
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如果要把房價做一個約略的分類的話,我個人是把它簡化成一個公式: 房價 = 土地價值 + 基礎建設補助 + 房屋價值 土地價值:地點、距離工作中心之遠近(通勤時間) 基礎建設:該區涵蓋的公共資源(圖書館、教育設施、運動中心)、交通建設 房屋價值:房屋屋齡、坪數、公設比 以淡水來說,他的致命傷還是在土地價值上。 第一,聯外交通太少,只有一條。而且地處邊陲,你說有捷運但紅線拉到士林也要30分鐘 更不用說中正區至少要50分。淡北道路的願景只要無法解決新北和北市矛盾 以及淡水區和紅樹林、竹圍區居民的矛盾,他成真的機率比輕軌還要低。 我舉個例子好了,我工作要到新莊的話,我的最佳路線是登輝大道→中正東路 →關渡橋→龍米路→台64 實務上我花最多時間的就是在登輝大道下經過紅樹林和竹圍那段,通勤必塞 能花半小時殺過就已經是神速了。上關渡橋會接受到北投區匯流車潮有時也會塞 這股車潮到蘆洲成蘆大橋是最塞的,因為64沒有測速照相大家會選擇去那 然後上64後時速才會開始變快....15分就可以到工作目的地。 大家都覺得很塞都想要有解套方法。但淡海大橋的費用太高淪為每四年才會浮現的橋 淡北是比較實惠的方法,但問題就是他最大的好處,輸通紅樹林和竹圍的交通量 在假日反而會變成壞處,對淡水來說會造就更多車潮到淡水區,會更塞。 這是淡水區議員、農會、房仲業大推,但在地區民卻不全買帳的原因。 此外才是高架橋破壞建案景觀、紅樹林環境破壞...等枝節問題。 對台北市來說,淡北只是把交通問題迅速地推給北投而已。當北市沒錢人口從北投移到 紅樹林和竹圍、淡水區,往北市交通量增加,大度路的交通堵塞也會越來越嚴重。 而且新北市完全不需要負任何責任。這個矛盾在上任新北市長無解後 最後反而是最沒有疏通效應的輕軌勝出。只能說這是個妥協後給置產大戶們的安慰獎。 第二、在基礎建設方面,目前紅樹林和竹圍的建案的生活機能.... 只能說演變成一種大型的住宿區,生活機能還是比不上北投、甚至淡水 淡水區的新市鎮則要等到輕軌後商圈才可能會活下去(?)。 所以目前那邊真的要入住實在等同於在拓荒。買那邊置產的作用遠大於自用 這個置產風氣在淡水隨輕軌和淡北要蓋的傳聞後越滾越大,建案也越打越多 然而建案的供給大概是過於需求。所以房價並沒有顯著的翻倍提升 觀察房市是否供過於求的話,我個人是有提出個假說,就是看案子改建成租屋的出租比例 當置產者買了才發現地點不好,然而房價似乎還有提高的空間。置產者想要死撐凹出脫 那又要獲利的話,要怎麼辦呢? 答案顯而易見:把家庭式改成套房,3房2廳就改5個套房。想大賺就全打改6間~8間 然後一間收5500~10000。租屋率有達到7成的話,每個月至少有2萬的收入。 但當這個改建風氣盛行時,也代表一件事:地段難以吸引長久住的核心家庭直接購買 而必須仰賴常流動的學生/窮忙年輕上班族。這群族群根本不可能想要自備款購買建案 所以詭弔的現象就發生了:房價漲卻必須靠租屋來攤平,而且漲的越兇,期望反而越攤 越久。 更慘的是不僅是舊住戶改建,也開始有新建案直接建套房大樓。以較小的成交價作銷售 組合,當套房也開始供過於求,那流動進淡水區的住戶到底是商機呢?還是只是假的 流動性人口而已?而流動性人口是否真的能代表潛在的購買力? 此時人口的質變就已經決定這邊房市的未來了。當置產必須要忍受長久的乏人問津 期待一個可能不會解決矛盾的淡北夢想,本夢比也許不錯。但夢想到來前你要花一些錢 改裝用不一定全租出去的承租戶來抵你的獲利率,淡水相當好的套房的租金忍受度極低 再競爭下板橋的10000租金等級,在淡水要打對折,所以回頭來算獲利一個月大約1~2% 而且競爭的租屋越來越多,實務攤平時間可能會因競爭下比計劃攤更久 那淡水的新建案到底是順輕軌而飛躍的泡泡,還是金玉其外敗絮其中的套房 在地人其實很清楚。只是為了一些已經套牢的人有面子,心照不宣不提罷了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 60.198.47.137

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是供給大於需求沒錯,畢竟還有很多地都還沒蓋;但若真的喜歡
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淡海新市鎮,早一點進去卡位也ok阿,你可以比較低價買到
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房價算是有顯著翻倍提升吧,之前10萬初頭,漲到現在20萬初頭
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淡江大橋就等他動工才開始算進輸贏之內,現在別想了
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我也是認為大橋+64的疏通才是根本之策,但..沒錢
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要期待一個地方政府有錢,有時和緣木求魚差不多...
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其實淡水和安坑有個類似的地方,以前有人買20萬的房子,跌到
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10萬左右,而現在又漲回20萬了
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不好意思,我不是想戰你,只是我想說:
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陳述房市上漲不等於能反駁人口質變造成的問題
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而人口質變的原因又是交通無法改善和地處邊陲致命傷
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那就算房市看漲好了,房市長就代表成交量會高嗎?
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租屋案件多也代表承租率高嗎?那置產必須靠租屋攤平
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那置產買淡水要花多久才能攤平,那同樣的錢為何不投資
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再流動人口更高的板橋、中和、三重等地?
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流動人口要租屋的話,租屋忍受價格是8000,那為何要棄
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板橋中和而選淡水?選淡水承租的人又有錢買分割套房嗎?
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因為買不起阿,淡海1坪20萬,至少還是一般上班族可以負擔的
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我要說的問題核心就是這些
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其實淡北快已經開始蓋了.....
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新北第一環,板橋,中永和,三重,若同樣總價,相對的坪數就小
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那答案不啻呼之欲出?我們必須期待買不起的人買淡水?
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新北第一環,總價1000萬買不到什麼好房子,但在淡海,1000萬你
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能買權狀40坪(室內30坪)的3房+坡平車位,可能都還有找
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室內30坪差不多是一個雙薪家庭+1個小孩足夠的居住空間了
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這點倒是沒錯...(嘆)
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你的假說很有道理
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.
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淡北道路已經動工一段時間了,朱立倫沒把握不會敢先作
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郝龍斌的反對可能只是要給關渡居民一個交代
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退萬步言,就算好彬彬死命反對,他的任期也只到明年而已
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好彬彬反芝投公路的原因是環保,淡北則是怕影響關渡交通
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兩者立足點不太一樣
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淡海大橋建不起來也不是因為經費的原因
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而是八里文物保存以及景觀上等等環評的因素
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竹圍的生活機能非常成熟,沒有什麼不足之處
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紅樹林大部份則是寧靜優質的純住宅區
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生活機能的劣勢反而是居住品質的提升
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淡江大橋屬西濱快速道路計畫之延伸線,
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依西濱快速道路計畫之經費均由中央負擔之原則
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淡江大橋也將會由中央政府負擔出資興建
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最後,你的捷運車程時間問題很大,我不知道你是怎麼得出這個
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數據的,特別是中正區要80分鐘
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的確捷運車程問題很大,我把之前接駁公車的時間也算進去了。已修正 我比較好奇的是您說的:生活機能的劣勢反而是居住品質的提升 既然如此小坪頂的生活機能又遠劣於紅樹林,那曲高和寡的小坪頂又為何無人問津? 您說的屬實生活品質高那應該會造成青睞才是呀(笑)

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我寧願捷運延長 也不要蓋淡北這條快速道路@@
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※ 編輯: midas82539 來自: 60.198.47.137 (03/05 01:34)

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台灣人的居住習慣不同外國,所以小坪頂的銷售會不如平地區
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但小坪頂也的確是居住品質較高的地方,
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不然不會在那裏推豪宅與度假別墅
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另紅樹林說欠生活機能其實也還好,
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5-10分鐘即可到竹圍與淡水,
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寶佳的托斯卡尼造鎮區現在也有幾間店面跑出來
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這個造鎮區如果人口全數移入,基本的生活機能應該也會成形
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原po說的這些問題當初三峽也都有耶.
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炒作功力高有什麼好算計,怎樣都算不贏炒作
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台灣的生活品質可以不含商業機能但要要含生活機能
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03/05 15:58, , 55F
我就是從新莊要到紅樹林來上班…真的會氣死!
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03/06 14:29, , 56F
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06/04 00:55, , 57F
已收錄
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文章代碼(AID): #1HDCk4nK (home-sale)
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