Re: [新聞] 《房地產是一輩子的事》--我的房市預測不準嗎？已回收

看板home-sale (房屋交易)作者InHouseBoy (仲~惡名昭彰~介)時間13年前 (2013/03/26 23:35)推噓-12(0推 12噓 17→)

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看到這篇我就顆顆的笑了~ 可惜看完之後要去帶看~ 沒辦法早點回張教授的房市預測不準嗎?? 前提是那得真的是預測才行吧~ 近年來一直喊跌反正喊久了也會變成真的時間早晚而已最好笑的是他說他2003年說房市亮綠燈要上漲了有興趣的可以去看看台灣經濟研究院的圖表有一張 [第一次建物移轉年增率] [買賣移轉棟數年增率] [經濟成長率] 三條線的走勢圖我們會發現一個有趣的現象這三項指數在2000年底的時候為最低點可是從2001年開始這三項指數就是往上走再配合房價走勢圖一看這位可愛的張教授人家都已經開始持續的買進漲了兩年了才對大家喊出房市要復甦了告訴我，這算哪門子的預測??????? 這叫預測嗎?? 這是站在鐵軌中間看著自強號不減速面對你直衝而來在碰撞的前一秒說出"阿~我要死了" 如此這般的神預測嗎??? 還特地寫書來澄清勒我看這位副市長還能搞出甚麼好笑的事情 ※ 引述《dans (邀棋前請先知會)》之銘言： : 1.來源連結: : http://news.housefun.com.tw/%E5%BC%B5%E9%87%91%E9%B6%9A/article/48557027037 : 2.內容: : 《房地產是一輩子的事》--我的房市預測不準嗎？ : 文／張金鶚 : 攻擊我看法的人常用：「張教授的預測都不準，應該重新檢討調查有沒有缺失。」每 : 次聽到這些話，我多半淡然處之，因為我無法討好每個人，只是攻擊者在批評別人前 : ，是否應該先深入了解我的調查內容與方法呢？ : 過去10 多年來，我持續負責國內3 個大型房地產研究案，包括國泰建設的「國泰房地 : 產指數季報」（每季公布）、內政部營建署「住宅需求動向調查」（每季公布），以 : 及建築研究所的「房地產景氣動向調查」（至2011 年止）。 : 每個案子的研究方法、樣本、資料、調查嚴謹度等，都是可受市場公評，並接納各界 : 批評，但不可否認的是，每項調查都有其侷限，差別在於，如何從不同角度解讀市場 : 。 : 曾有很多首購族向我抱怨：「等待，會越來越買不起房子！」但審視過去12 年所做的 : 調查，購屋人可能忘了2003 年第3 季時，我在「房地產景氣動向調查」中看到第一個 : 綠燈的訊號後，當時立即喊出「房市復甦訊號已經確立」，這個標題還被《中國時報 : 》當成頭版頭條。 : 房市景氣決定多空訊號 : 對於2004 至2006 年的房市發展，我也一直抱持樂觀的態度，也被視為多頭的代表， : 業者也都支持我的看法，直到2007 年下半年，在以新推個案調查為主、且具領先指標 : 的「國泰房地產指數季報」首次看到「價量背離」的狀況；再加上「住宅需求動向調 : 查」及「房地產景氣動向調查」陸續看到負面數據，於是率先提出「預警」。 : 最主要的因素是，在2005 及2006 年，銀行認為台灣房價雖然上漲，但銀行的風險不 : 高，因而紛紛推出「百分百房貸」（等於零自備款就能買屋），當時很多投資客幾乎 : 是「無本」取得不動產，買進後，輕易轉手套現獲利。 : 當房價上漲到2007 年，市場已走了4 年的多頭，銀行的風險意識慢慢提高，便開始限 : 縮接手性較差、但市場仍熱銷的小套房貸款，下半年小套房的成交價就開始滑落。 : 原先這個限縮的趨勢將會延續，但2008 年適逢總統大選，市場期昐馬英九總統能端出 : 更多兩岸政策的牛肉大餅，就在這樣的預期心理下，原本該跌的市場被撐了起來。根 : 據2008年4 月政大台灣房地產研究中心所做的「台北房價泡沫化」調查研究，當時台 : 北市的房價泡沫程度高達38%。 : 發表泡沫化調查不久後，我甚至曾經被黑道恐嚇，因而登上社會新聞版面，我心中一 : 直認為，政府那隻看不見的手無法長期一手遮天，在馬總統520 就職後，房市已利多 : 出盡，成交量價慢慢萎縮。 : 直到同年7 月美國雷曼兄弟倒閉，金融海嘯來襲，台灣不少壽險業者受傷，股市崩跌 : 、全球面臨經濟衰退，房市市場也自2008 年第3 季開始往下走，政府為了挽救房地產 : ，推出8 大措施及「政府挺銀行、銀行挺企業、企業挺員工」的三挺政策，同時推出 : 消費券以刺激內需。 : 資金湧入讓房價繼續漲 : 不少建商認為，房地產寒冬已到，被視為火車頭產業的營建業向政府哀號，於是，這 : 次政策釋放的利多是：調降遺贈稅，把遺贈稅從40% 降至10%，讓過去多年出走海外的 : 資金一波一波地回台灣。 : 然而，金融海嘯的衝擊百年前所未見，全球政府擔憂進入二次衰退，由政府主導的救 : 市方案一波接一波。從房市的表現來看，2008 年下半年至2009 年第1 季表現很差， : 甚至傳出某些建商有跳票危機，但自2009 年第2 季開始走出「V 型」反轉，直到 : 2010 年底房地產因全球資金氾濫，處於一種「非理性的繁榮」狀態。 : 因為台灣人民的就業、所得、儲蓄率根本沒有改善，甚至還得靠政府的力量提振內需 : 。現在來看，若當初政府沒有救市方案，房地產勢必回歸到基本面，並且如我預期的 : 出現回檔。 : 但這是幸、也是不幸。因為歐美日等國的央行聯手撒錢入市，資金如洪水猛獸般流向 : 亞洲，包括新加坡、香港、中國、台灣等資產價格紛紛上揚，但大家都心知肚明，這 : 完全不是基本面所營造出來的行情。 : 也因此，從2010 年起中國祭出多道打房措施，但台灣房價的漲勢仍然凶猛，到了 : 2011 年年初，連不動產業者都看不下去，大喊房價已經到了「群魔亂舞」的境界，而 : 且根據行政院的調查，高房價已是十大民怨的榜首，這也是馬英九總統在第2 次競選 : 連任時，提出居住正義的主因。 : 從這段房市的發展歷程來看，我並非每次預測都不準，短期失去準頭的因素，在於全 : 球的不確定因素太多，加上政策干預市場，讓原先該回檔的市場又漲上去。政府的力 : 量終究不可能大於市場力量，因此，房地產的走勢最終仍將回歸基本面。那麼台灣房 : 市的基本面如何？我並非憑空而論，從3 大研究調查數據來看，在國民所得未明顯改 : 善、租金水準未大幅提升前，市場回檔壓力極大，是否如此，最終市場會告訴你答案 : 。 : 我的衝突與選擇 : 各項房市預測的調查研究結果，彼此如果發生衝突，究竟該如何選擇？我會採取3 步 : 驟，決定此衝突與選擇。 : 步驟1：首先會了解各項調查研究的背景、方法、內容及限制，探究其影響範圍是個案 : （如豪宅），還是通案（如一般住宅），是地區性（如新北市），還是全國性。 : 步驟2：其次，了解預測調查研究是主觀的意向看法，還是客觀的數據推測，當主觀與 : 客觀預測發生衝突時，應先釐清主客觀調查的嚴謹性，原則上，客觀數據的推測較不 : 易產生蓄意的偏頗。 : 步驟3：最後，除了要掌握影響基本面的關鍵因素外，也要釐清領先、同時或落後指標 : 數據的推測關係（此部分在後面第3 章將詳細討論），領先指標（如土地與金融的相 : 關數據與政策）的推測，對未來短期預測較具關鍵。 : 當然，一些基本面的指標數據（如房價所得比、房價租金比及空餘屋量等），對長期 : 預測更具關鍵。 : ◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版 : 3.心得或感想: -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.169.36.201

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InHouseBoy

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hy0106

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噓

zball

03/27 01:03, , 3^F

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