Re: [情報] 高雄將蓋出103層的超級大樓？！
看板home-sale (房屋交易)作者LINPINPARK (lalalo)時間2年前 (2022/01/24 22:05)推噓35(35推 0噓 23→)留言58則, 36人參與討論串3/5 (看更多)
這種超高樓商用大樓很難在高雄生存，因為
面積大高樓商用空間，多半三種用途，高級A辦
五星酒店與零售包含餐廳
1）沒有A辦租金與供給需求，養不起A辦
台北市信義區目前A辦空置率不到3趴，平均
租金可以到3000元左右，租一個兩百坪（GFA)
的單位月租金就是六十萬，一年繳七百二在租金
上，高雄的企業還是製造業為大宗，有錢也不
需要租高級辦公室，土地自建總部比比皆是
2）沒有固定的國際觀光客或商務客撐五星飯店
疫情前台北市信義區W Hotel ADR (平均房價）
2015-19約為8000(NTD)，住房率約八成，
RevPAR為6400相當亮眼的數字
以405間房的大飯店來講，一年帶來營收加餐
飲約十二億，毛利抓五成，再抓稅後淨利，約一
年可以賺四億八到五億，我記得整個案統一和太
子投轉運站大概135億，W這棟推有五十億左右
成本，2011年開幕到現在11年應該快回本了
大型商用不動產動輒15-20年回本（未出售情況
W算是非常厲害的佼佼者
回到高雄，高雄去年今年各開一家五星，萬豪和
洲際，未開滿兩年還沒有足夠時間證明，但要挑
戰台北五星的ADR和住房率，其實相當困難
前例有高雄晶英連續兩年的9趴住房率（不是
90喔），即使房價高，RevPAR低很難救生意
3）零售與餐飲消費額有落差
超高樓商用空間通常建築會蓋一矮一高，
如信義101的裙樓，南山的微風，統一的誠品等
等，這樣做的好處是高樓可以退更多拉更高
越高樓的商辦租金約高坪效越高，那矮樓
最好用的就是零售空間或展覽館空間（國貿）
零售空間承租給百貨業者去包底抽成，可以集人
流也可已滿足商辦空間上班族的基本需求（吃和
娛樂），基本上總效會不錯。
高雄的漢來本館其實就是類似的機制，只是把
商辦改成飯店，但漢來的飯店其實也是掙扎許多
年了（太舊），餐飲倒是做的很好
漢來本館零售額約110億，巨蛋約137億，
台北信義新光四館240-250億，101約150億
Bella Vita 約100億整體加其他商場，信義
零售額約到700億左右，所以消費仍有落差
總結，蓋一個超高大樓最怕的就是整體
NOI（淨收益）太低，即使貸款條件好，土地成
本便宜，仍然會面臨困境，要吸引壽險業來買也
要過不動產最低資本化率（cap rate) 2.345趴
漢來能賣台壽就是有過這關。
至於高雄，你看85大樓兩大持有海霸王和三地
買了也就放著，不多花錢改裝也不打掉重建也不
大力招商，放個珊瑚/小套房/本地三星酒店
因為知道花錢很難做起來也很多風險
富邦龍華國小案是值得期待的，依照宇宙邦的能
力和財力，加上北高的地點，高機率會是好產品
以上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.134.44 (臺灣)
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