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Re: [請益] 斡旋成立後 買方後悔不想買

看板home-sale (房屋交易)作者 (Alex)時間4年前 (2022/04/09 14:05), 4年前編輯推噓16(18推 2噓 25→)
留言45則, 20人參與, 4年前最新討論串4/4 (看更多)
※ 引述《r6225219 (c8 )》之銘言： : 各位大大好 : 小的去年在預售屋禁止換約風聲出來之前, 追高購買人生第一間預售屋 : 目前已給斡旋金, 屋主已簽名, 並約定今年5月換約 : 當時房仲說怕屋主反悔, 建議斡旋金給160萬, 其中5萬是現金, 155萬簽本票 : 當時小的也覺得房價會繼續飆漲, 於是就這樣簽 (只有簽斡旋書, 沒有另外簽合約) : 總價約1800, 服務費2%另計(36萬) 買賣雙方價格合意之後，大部分作法應該還是會約雙方請代書簽買賣契約 簽買賣契約也是要押款項，通常是價款10%的本票，然後才約建商換約 若你的賣方已經簽收斡旋單，代表同意價格，直接另簽本票款項轉訂金，效力也是相同 任一方毀約，民事上就是訂金全賠，花時間跑法院，最後可能也只少賠一些些些 至於服務費，就自己跟仲介談，這條跑民事，結果不可能0，但金額一定會降 : 後來禁止換約政策出現, 同樣地區房價慢慢稍微不漲了 : 看今年的實價登錄, 大部分比我當時的買價低 關於這點，有個不能說但有關注市場幾乎都知道的咪咪 預售屋換約實價登錄會較行情低，有可能是買賣雙方講好合約價寫低 但價差要買方換約當天"現金交付"，不匯款 這樣賣方想拿的有拿到，買方也能用"較少一些的自備現金"買到房子 舉例:賣方成本1400，已付全部工程款項200(貸款1200)，目前2年內稅要45% 想實賺200，就必須賣1764。(1764-1400)*55% = 200 <---- 賣方實賺200 買方用1764買到，換約時所需的自備現金是200工程款+364合約價差=564 買方實際付出:現金564+1200=1764 承上，買方現金不夠564，希望合約價寫低並讓賣方多賺一些，如20萬，合約可寫1600 (1600-1400)*55% + "110" = 220 <---- 賣方實賺220 此時買方需準備的現金是200工程款+200合約價差+110額外現金=510 買方實際付出:現金510+貸款1200=1710 這樣賣方200合約價差繳稅90後，還實賺220，比原先設定多20 而買方也用較少的自備現金買到總價稍低的房子 但這模式對買方最大缺點就是實價登錄會是合約價的1600，不是1710，因為110是黑的 在未來轉出售房子課稅時，成本認定會是1600。 所以一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且有400萬免稅額 不過實際聽到的例子，做的價差都比這還扯就是了，做到賣方沒啥合一稅，又拿飽飽 : 幫忙出錢的長輩, 一開始就不太看好這個決定, 最近也來關心能不能不要買 : 現在希望違約不買, 想請問各位大大, 雙方已簽定斡旋書, 沒有另外簽合約的情況下 : 買方違約, 是否需要賠全部斡旋金(5萬現金+155萬本票), 以及服務費(36萬)呢? : 或是這個能找房仲溝通, 談談看取消的條件嗎? : 若版上有大大有類似經驗, 懇請指點...感激不盡 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.57.40 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649484353.A.321.html
推
04/09 14:09, 4年前 , 1F
這樣國稅局查不到嗎？
04/09 14:09, 1F
講白了，這就是灰色漏洞。 買方只要現金多，有可以買便宜的機會。賣方也能多拿，何樂不為。 只要賣方不白痴把現金一次存入，基本上雙方乖乖閉嘴，國稅局怎麼去認定？
推
04/09 14:11, 4年前 , 2F
原來如此，數字化真的很好明白
04/09 14:11, 2F
噓
04/09 14:29, 4年前 , 3F
明明就違法，什麼灰色地帶
04/09 14:29, 3F
預售屋之亂都已經快2年，這模式國稅局也肯定知道，但就是很模糊難認定。 不然就不會像樓下說的又討論禁止換約。
→
04/09 14:31, 4年前 , 4F
所以新法才會禁止換約吧，不讓你玩了
04/09 14:31, 4F
→
04/09 14:34, 4年前 , 5F
就是因未過戶新成屋貸款認原預售價才有這個圖利空間
04/09 14:34, 5F
→
04/09 14:35, 4年前 , 6F
所以連新成屋轉售都禁止才能遏止這塊違法逃稅的
04/09 14:35, 6F
推
04/09 14:35, 4年前 , 7F
就是垃圾投客房蟲太多，要賺錢不繳稅
04/09 14:35, 7F
推
04/09 14:39, 4年前 , 8F
下面買方共出1790 比上面多26萬阿
04/09 14:39, 8F
欸真的，我講錯了，應該是買方自備不足，又得滿足賣方實拿。 我數字改一下，通常不會賣方多拿到100這麼多，改成20。謝謝提醒 XD
推
04/09 14:43, 4年前 , 9F
是違法沒錯，問題是要抓到，不然喊違法也沒用
04/09 14:43, 9F
推
04/09 14:46, 4年前 , 10F
就違法 但實務上不太會被抓 檢舉還要證據 但不是買賣雙
04/09 14:46, 10F
→
04/09 14:46, 4年前 , 11F
方當事人哪來的證據
04/09 14:46, 11F
→
04/09 14:47, 4年前 , 12F
買方也不會成交事後去檢舉 因為自己也是共犯
04/09 14:47, 12F
BINGO~~~~
推
04/09 14:50, 4年前 , 13F
檢舉炒房有獎金，再鑽啊
04/09 14:50, 13F
推
04/09 15:01, 4年前 , 14F
該報稅該節稅
04/09 15:01, 14F
推
04/09 15:11, 4年前 , 15F
買賣就差政府45% 不然早便宜成交XD
04/09 15:11, 15F
噓
04/09 15:13, 4年前 , 16F
自己變共犯結構一環就算了 購屋成本還無法證明 到
04/09 15:13, 16F
→
04/09 15:13, 4年前 , 17F
時再轉手被砍辛酸的
04/09 15:13, 17F
推
04/09 15:15, 4年前 , 18F
我看不懂，下面那一則買房總共出了1790萬，花更多錢就為
04/09 15:15, 18F
→
04/09 15:16, 4年前 , 19F
了讓賣方多賺一百萬？買房吃飽太閒？對於買方來說不是越
04/09 15:16, 19F
→
04/09 15:16, 4年前 , 20F
便宜越好？第一個方法還比較便宜啊，1764萬
04/09 15:16, 20F
對，我例子寫錯了，已更正。
推
04/09 15:18, 4年前 , 21F
第一個方法還可以保障實價登錄價格，未來賣房可以少繳稅
04/09 15:18, 21F
→
04/09 15:18, 4年前 , 22F
，買價也便宜。我不懂為什麼要當白癡選第二種方法？
04/09 15:18, 22F
→
04/09 15:18, 4年前 , 23F
抱歉，看到你更改了。沒事沒事
04/09 15:18, 23F
這方法就是因為買方現金不足，追不上預售屋市場的漲幅所鑽的漏洞 QQ 就像你說，第二種實價登錄確實會影響到未來轉出售的成本認定 所以第二種方法的買方，一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且400萬免稅 已補充
推
04/09 15:48, 4年前 , 24F
差這點錢就原因鑽漏洞有夠廉價的，真的。又不是幾十億...
04/09 15:48, 24F
→
04/09 15:49, 4年前 , 25F
願意
04/09 15:49, 25F
我舉的例政府還有90萬的稅金，實際上很多合約都是做到只有10-20萬稅金，甚至更低 對買方來說，自備現金就是少了100-150，我相信這對絕大部人來說不是小錢 所以這條路就產生了，但絕對不鼓勵就是了
→
04/09 16:04, 4年前 , 26F
買房願意讓實登低100？直接讓附近總價掉
04/09 16:04, 26F
這種模式全台例子應該不多，但新竹竹北的比例絕對高於其他縣市不少 況且之後賣房者心照不宣，買方出低也不可能賣阿 所以近一年新竹竹北的預售屋實登會比較混亂，不好參考
推
04/09 16:37, 4年前 , 27F
很多都這樣啊 而且 幾十歲的人 一年存款多一兩百 對國稅
04/09 16:37, 27F
→
04/09 16:37, 4年前 , 28F
局來說 根本不會查好嗎
04/09 16:37, 28F
→
04/09 16:38, 4年前 , 29F
北市你戶頭多個每年200-300 蠻正常的
04/09 16:38, 29F
→
04/09 16:51, 4年前 , 30F
現在多半賣方反悔不賣吧
04/09 16:51, 30F
→
04/09 16:56, 4年前 , 31F
哇靠，實登高說在噴，實登低說用現金。就是噴！
04/09 16:56, 31F
推
04/09 16:59, 4年前 , 32F
漲姿勢
04/09 16:59, 32F
推
04/09 19:18, 4年前 , 33F
台中很多餒 沒看過的崩潰蛙空
04/09 19:18, 33F
對吼 台中也熱翻了 這波預售屋是真的誇張 ※ 編輯: alex0203cool (36.227.178.77 臺灣), 04/09/2022 20:16:58
推
04/10 00:22, 4年前 , 34F
阿不就報上去價格跟實際不同？應該很多都這樣搞 大
04/10 00:22, 34F
→
04/10 00:22, 4年前 , 35F
家心知肚明吧！？
04/10 00:22, 35F
→
04/10 00:23, 4年前 , 36F
如果是自住 六年應該很簡單 要自己住可能也不會太在
04/10 00:23, 36F
→
04/10 00:23, 4年前 , 37F
意實登低報拉低總價
04/10 00:23, 37F
推
04/10 04:19, 4年前 , 38F
我前陣子真的打電話去竹北的地政事務所詢問這個問題
04/10 04:19, 38F
→
04/10 04:19, 4年前 , 39F
（報上去的金額不含私底下給賣家是否違法）地政事務
04/10 04:19, 39F
→
04/10 04:19, 4年前 , 40F
所人員居然跟我說不知道 叫我問國稅局..這真的是法
04/10 04:19, 40F
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04/10 04:19, 4年前 , 41F
律漏洞 公務員自己懵懵懂懂..
04/10 04:19, 41F
推
04/10 23:54, 4年前 , 42F
你打去地政問他怎麼會知道，人家只管登記你問他錢的事
04/10 23:54, 42F
→
04/10 23:54, 4年前 , 43F
當然叫你問國稅局啊。有什麼毛病嗎？地政管你多少錢換
04/10 23:54, 43F
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04/10 23:54, 4年前 , 44F
約或報低。代書送件他就例行公事而已，打去地政問是哪
04/10 23:54, 44F
→
04/10 23:54, 4年前 , 45F
裏有障礙
04/10 23:54, 45F
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