Re: [閒聊] 預售屋近期投資方式

看板home-sale (房屋交易)作者lifeisshine (芋頭)時間4年前 (2022/07/23 18:06)推噓0(0推 0噓 1→)

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※ 引述《mfcke (drive)》之銘言： : 一些預售屋基本優缺點我就先跳過其他人有分享 : 這篇是要說之後市場盤整甚至下滑該如何進場 : 預售屋優點就是槓桿大金流好算還款時間長基本上優點可說是爆幹多 : 缺點基本上就兩個 1.地點選錯 2.景氣反轉 3.倒閉 : 有投資的房地產的人以為我在說廢話並不是 : 應該說這兩個風險占了預售很大的部分比成屋高很多 : 又換句話說只要幹掉這兩大問題預售屋投報會比成屋好 : 以圓餅圖來說就是預售的風險這兩塊的百分比很大 : 成屋光有租金馬上收固有地方的機能就跟投資預售屋有區隔了 : ============================================================= : 選地點我當初以為很簡單後來發現普羅大眾是後知後覺得 : 也就是說選地點是很吃經驗的 : 首先就是工作再來是交通 1200萬以下的投資案有這兩個就行了 : 如果是要投資比較高階得住宅 : 醫療文教就要考慮進去醫療不是有大醫院就好要種類多年齡廣 : 文教大概國小國中就可以這大概是2000-3000萬附近 : 再上去的的豪宅線投資大概就是娛樂稀有性隱蔽群聚等等 : 以前這這邊投報高風險大但是自從各種貸款打壓跟豪宅持有稅調整不太適合投資了 : 我這邊是講投資所以不要用自住去看 : 很多人用個人喜好去買投資房這會GG : 例如:這公設好漂亮陽台好大好棒人行道好平附近有小吃攤 : 這些個人慾望沒特別屌用 : 至於景氣基本上就是估算一下金流考慮一下升息負擔能過就能買 : 反而是倒閉是很多老手敗掉的點這點基本上無法控制你說我都買華固國泰潤泰啦 : 但是倒閉是一個機率雖然可以降低碰到就是100% 老手應該懂我意思 : 最後說一下選擇目前還是維持我說的 : 看看未來利率圖(FED嘴硬但是市場覺得明年降息...) : 科技股表現到第4季有沒有機會落底或者持續到明年 : 在景氣不好得時候預售屋一些高樓層會放出來 : 唯有在市場不好的時候大膽入市才搶得到好樓層好格局 : 15層 56戶預售屋有機會可以搶下前25%的優良戶別我向來只買最優的25% : 眼光應該要放長遠現在先放暑假儲備銀彈之後搶好的房子以台中為例，現況預售市場高檔盤整，各區預售價格對比當地新屋普遍高出1~2成，買方場邊觀望，追加意願降低，以投資角度來看，超出新屋1成就不考慮，萬一回跌也還在承受範圍。承上，而越是外圍的區域溢價程度越高，這裡的溢價不是指低基期高報酬，是指建商相較營造成本的超額利潤，假設建材原物料成本各區一樣，但土地方面外圍比市區便宜太多了，但開價卻也沒在客氣，也就是價格灌水衝高，這在多頭市場很常見，股市也是如此，好的爛的大的小的全部漲高高到同一水平難以分辨。所以現況市區、外圍同樣是高基期的現象下，應要回防蛋黃，如上述建商超額銷售的大概率較低，因此反轉時跌幅應該比外圍小很多，對了，若外圍從高基期跌向低基期，這跌幅百分比也比市區大很多....用數學來說就是標準差大，既然外圍上漲幅度大，那下跌時的幅度也當然大若因為卡頭期或其他因素還是要投資預售屋，建議以“鄰近蛋黃區的重劃區”為主，多了重劃區的條件是因為有許多利多因素，包含長期置產未來增值性（儘管現況高基期），因為重劃套路就是一案疊一案往上開價，最差就是隨通膨率增值，而屬性轉變為出租物件，因此購入時記得也算一下投報，再怎麼說也要3%以上吧，這是最低要求。再來也是因為都高基期了，一般願意多一點預算選更好的格局戶型，因此如果是投資家庭式的格局要格外留意樓層座向採光等等，反倒是一房、夾層、套房式的挑低總的格局就對了，以上前提都是地段、交通、機能都要很不錯！另外，總價帶也是考慮之一，畢竟蛋黃重劃意味著總價已普遍偏高，因此價格帶盡量挑選中位數成交價減去利潤，舉例依據信義報告，台中中位數成交價為1200萬，也就是這個總價帶最被市場接受、轉售率佳，然而若想賺增值就不能買剛好，要減去想賺的利潤，比如買1000賣1100、1200，這樣賣出價才會落在中位數。最後，以上都是我自己腦補的XDD 畢竟市場才是正確的，未身處第一線很難知道真正的市場現況，假日閒暇分享個人想法，謝謝~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.31.16 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658570798.A.5EC.html ※ 編輯: lifeisshine (180.217.31.16 臺灣), 07/23/2022 18:09:23