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Re: [閒聊] 深夜閒聊新竹

看板home-sale (房屋交易)作者 (drive)時間1年前 (2022/07/31 13:55), 編輯推噓25(25推 0噓 69→)
留言94則, 30人參與, 1年前最新討論串2/2 (看更多)
我本來想說 隨便嘴嘴 懶得回 但是有人來問看法 統一回一下 應該是我業內閒聊慣了 分析過程很多都腦補 沒有呈現出來 讀得人會有很多地方看不懂 這是我的鍋 這篇是分析文 沒有要說多空 而且跟首購無關 只適合把房地產當主業或副業的來閒聊 建議直接END 看結論 ===================================================== 首先先討論資產定價模型 海外版一堆金融高手一直說要美10年債會看到四趴 這我一定之後掉到2%回去徹底打臉 對業界不夠熟才會講這種空話 美債4%有個3~5年全世界金融會變怎樣 有實業在經營的 應該懂 目前美債還是在高點 利率也依然滿高的 完美理論上 一個長期投資不動產的人 應該會在利率高的時候 持續研究市場並且升息末端購入 等待之後降息的大噴發 而且市中心 房租長期只漲不跌的特性 當你降息之後 金流就顯得更為強大 有點像是 買到2412 PE ratio 15的好價位 降息之後價差+股利 double kill 當然 在這時候有銀彈進場的 之前必須有清掉一下貨 我從2021/7月 到現在總共處理掉4間 並且把房租全部調漲一輪 配合通膨議題 大家對漲房租不滿但是能接受 一切的一切都是為了降溫之後市場冷靜下來進場購屋 早在2020年底吧 我就覺得市場開始有炒作跟買不到恐慌進場 不過才剛開始 還很安全 是因為到了有說要房地合一2.0 7月上路 我才開始逐漸出貨 =================================================================== 回到微觀來說 新竹狀況短線由於年薪衝高 有點過熱疑慮 但是仔細觀察市場 剛需是情緒上的忍耐跟抗拒 實際上10年內大樓建案 移轉數 低到悲哀的程度 我們可以得到結論 ""新竹現在想買房子得很多 願意現在價格買的很少"" 這點我想 多空都是認同的 自然而然 順應市場需求 我就把目光放到租屋市場 這跟多空無關啊 就只是我本業就是不動產 順著市場走啊 XD 很多人都覺得是洗地 帶風向 壯膽 我快笑死 就只是分析市場 上來看看有沒有同行 大家討論 指點一下 簡單來說 我估計租屋市場需求會強烈起來 而且配合現在的升息議題很多人應該不想進場 這時候才可以慢慢挑貨選貨 現在只擔心一點 明年就降息.... 通常 這種盤整期 短則3 5年 長到7 10年都有可能 硬要說 就是2014~2017 這一段 目前 就是多看 但是要等一下 隨時滾動式調整 而且我上面講得都是 投資型產品 而非一般三房 四房 首購 換屋 這種 挑4000萬以上 讓貸款成數少 風險自然壓低 金流算一算 投報算一算 夠了就手刀去搶 最後 這跟我樂觀無關 每個行業都要學會度小月 賣冰的 冬天賣髮跟夏天當然有差 科技業公司也有景氣不好跟景氣好操作方法 難道景氣不好 就沒事做? 或者直接轉行? 事實上 景氣不好才有更多事情要處理 而且精進自己技術的時候 亂買亂漲 什麼都學不到 又很容易自我膨脹 要特別小心 =================================================== 結論就是 短線新竹漲高(有點不合理) 但是持有者銀彈充足拉回不易 本地居住需求強烈 又不爽短期讓別人賺 所以房租之後有搞頭 況且現在是升息循環 之後降息利潤頗豐 就這樣而已 房價部分不討論 硬要我給答案 長線我依然看漲 就這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.85.66 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659246924.A.EBD.html
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07/31 13:56, 1年前 , 1F
房板八卦化還一直回重複內容 閱
07/31 13:56, 1F
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07/31 14:00, 1年前 , 2F
除了年薪衝高外，人數擴編量極度誇張，MTK招到一堆化學系
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、機械系，或是四中以下電資相關，機車停車場爆滿到像摸乳
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07/31 14:01, 1年前 , 4F
巷XD
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07/31 14:02, 1年前 , 5F
這都造成恐慌性搶購。
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推
07/31 14:02, 1年前 , 6F
專業推
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推
07/31 14:11, 1年前 , 7F
台積電缺人缺到逢甲大葉龍華都收了。一堆人年薪兩百萬
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07/31 14:11, 1年前 , 8F
不買房要幹嘛 租房子嗎？當然是買房啊
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推
07/31 14:12, 1年前 , 9F
今年開始布局租屋, 但只能從兩房下手, 整棟投套玩不起QQ
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推
07/31 14:17, 1年前 , 10F
合理阿
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推
07/31 14:19, 1年前 , 11F
GG原本就很多逢甲
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推
07/31 14:19, 1年前 , 12F
記得之前開始爬新竹文，應該是mfcke 大，年輕有為
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07/31 14:22, 1年前 , 13F
MT大當年在生涯版看到 也是獲益良多 還在拚醫生嗎?
07/31 14:22, 13F
推
07/31 14:39, 1年前 , 14F
房租升高有感 而且不好找
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推
07/31 14:48, 1年前 , 15F
近期竹北租屋確實持續量縮價噴，而且看起來之後會更嚴重
07/31 14:48, 15F
推
07/31 14:51, 1年前 , 16F
量縮價漲，建商現在就是賭明年降息，而且有本錢耗
07/31 14:51, 16F
推
07/31 14:54, 1年前 , 17F
竹北租屋真的不容易 外地來工作一定會租房
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07/31 14:54, 1年前 , 18F
等電影院 AI園區 勝利國中 520蓋好 工作人口變多
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07/31 14:54, 1年前 , 19F
租屋市場會在來一波上升期吧
07/31 14:54, 19F
推
07/31 14:59, 1年前 , 20F
台元9/10期跟昌益園區 不知道附近出租房子量足夠嗎
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07/31 15:29, 1年前 , 21F
蓋好那些東西對於工作人口影響有限，新竹本來就缺基層
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07/31 15:29, 1年前 , 22F
勞動服務業人員
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07/31 15:30, 1年前 , 23F
不是沒有位置
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07/31 15:30, 1年前 , 24F
這些人的薪水我猜也很難租得起竹北
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推
07/31 15:32, 1年前 , 25F
元宇宙底素質AR仔等等過來說要崩了
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07/31 15:32, 1年前 , 26F
新竹基層服務業的汰換率是很高的……自以為高學歷的奧客一
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07/31 15:33, 1年前 , 27F
堆，物價被竹科哄抬上去，但其他產業的薪資又沒跟上。
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07/31 15:35, 1年前 , 28F
我覺得至少還要一代的時間才能改變新竹產業失衡現象，一直
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07/31 15:35, 1年前 , 29F
到現在移民新竹仍然只為了科技業工作機會，沒了。
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07/31 15:51, 1年前 , 30F
誰會為了服務業就業移動到新竹？
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07/31 15:52, 1年前 , 31F
反正矽谷也找不到基層服務業
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推
07/31 15:54, 1年前 , 32F
基層服務業就乖乖住外圍
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推
07/31 15:57, 1年前 , 33F
基層真的只能買外圍..
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07/31 15:58, 1年前 , 34F
樓上你肯定沒在新竹服務業工作過 一堆來竹北開店的餐廳
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07/31 15:58, 1年前 , 35F
都是直接拉外縣市來工作的 因為竹北也不好徵服務生好嗎
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07/31 15:58, 1年前 , 36F
竹北遠百徵不到人也是找外縣市來支援的 不要不懂裝懂
07/31 15:58, 36F
推
07/31 16:01, 1年前 , 37F
去矽谷也是為了工作機會去啊，難不成那邊適合居住。
07/31 16:01, 37F
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07/31 16:06, 1年前 , 38F
市場供需會自然調和啊 薪水一定要拉高才請得到人
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07/31 16:07, 1年前 , 39F
我對新竹的商業發展滿樂觀的 雖說跑去臺北臺中都不算遠 但
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07/31 16:07, 1年前 , 40F
是每週跑顯然不行
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07/31 16:07, 1年前 , 41F
做一樣的事竹北薪水給高一點 租金還比台北低會不來嗎？
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07/31 16:07, 1年前 , 42F
科技人也是要有人服務的好嗎0.0
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07/31 16:08, 1年前 , 43F
商業需求 日頻率跟週頻率一次以上的 該縣市一定要有
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推
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推啦
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07/31 16:09, 1年前 , 45F
像是電影院 千元級餐廳 初階精品 一些女生需要的物品 保養
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07/31 16:09, 1年前 , 46F
都遲早會進駐
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07/31 16:10, 1年前 , 47F
頂級東西 直轄市有就好了
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07/31 16:17, 1年前 , 48F
理論上市場供需會調和，但新竹房價會延緩效應XD
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07/31 16:19, 1年前 , 49F
嗯，餐飲店了
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推
07/31 16:27, 1年前 , 50F
不過
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07/31 16:27, 1年前 , 51F
抱歉樓上手殘誤推
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推
07/31 18:48, 1年前 , 52F
4月底不是才說新竹窒息量後會上漲。現在說目前新竹漲
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07/31 18:49, 1年前 , 53F
的有點不合理？？？既然之後會井噴，現在入手怎麼會不
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07/31 18:49, 1年前 , 54F
合理？
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07/31 19:17, 1年前 , 55F
不是還在窒息而已？ 你覺得現在放量了嗎？
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07/31 19:43, 1年前 , 56F
窒息後上漲是指升息後房價緩跌這一個區間，但說不定這次新
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07/31 19:43, 1年前 , 57F
竹不一樣，連緩跌都不會…
07/31 19:43, 57F
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07/31 19:50, 1年前 , 58F
舒曼花園真的開80了啦
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07/31 19:50, 1年前 , 59F
不嘴砲！
07/31 19:50, 59F
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07/31 19:52, 1年前 , 60F
今年才畢業要進豬屎屋的484只能買頭份了
07/31 19:52, 60F
推
07/31 19:58, 1年前 , 61F
還好啦!竹北租不起,上面的湖口新豐很便宜,騎摩托車
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07/31 19:58, 1年前 , 62F
從省道溜下來沒幾公里,新竹就是小
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推
07/31 20:07, 1年前 , 63F
竹科上班買不起關埔買二重埔。台元上班買不起竹北，去
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07/31 20:07, 1年前 , 64F
買竹北西側
07/31 20:07, 64F
推
07/31 20:48, 1年前 , 65F
哈 風向差真多 半年前開始講差不多的東西還跟我戰
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07/31 20:48, 1年前 , 66F
一般人不是業內的話 縮手都需要時間 不早點跑哪跑得贏業
07/31 20:48, 66F
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07/31 20:49, 1年前 , 67F
內的 寧可少賺不要套到
07/31 20:49, 67F
推
07/31 21:15, 1年前 , 68F
謝謝你給的滿滿信心 滿滿等吧哈哈
07/31 21:15, 68F
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07/31 21:44, 1年前 , 69F
跟你戰？ ZZ 又貼上來 所有進出我對少都有帶到 好像我還此
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07/31 21:44, 1年前 , 70F
參考你 別自慰了 分享自己的吧
07/31 21:44, 70F
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07/31 21:45, 1年前 , 71F
我至少八成都還持有 賣個幾間就叫跑？
07/31 21:45, 71F
推
07/31 21:49, 1年前 , 72F
專業推
07/31 21:49, 72F
推
08/01 00:18, 1年前 , 73F
房租市場真的很有搞頭，看看奇磊、櫻花
08/01 00:18, 73F
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08/01 10:20, 1年前 , 74F
台元真的不用硬要買炒到80那邊 竹北西還比較近耶
08/01 10:20, 74F
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08/01 12:23, 1年前 , 75F
竹北西區就是...大家都知道
08/01 12:23, 75F
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08/01 12:45, 1年前 , 76F
價差早交代抗性了
08/01 12:45, 76F
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08/01 12:50, 1年前 , 77F
沒缺點還差20萬以上讓你買xd 實際一點吧 每次提竹北西就
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08/01 12:50, 1年前 , 78F
一定要出來說不好不好 講得像沒價差一樣
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08/01 12:50, 1年前 , 79F
捧關浦的不是最愛吹通勤距離 竹北西通勤距離近 有抗性又
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08/01 12:50, 1年前 , 80F
如何 沒給你便宜買嗎
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08/01 16:08, 1年前 , 81F
不要激動～可以接受的就會買西區，不能接受的就會用去買
08/01 16:08, 81F
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08/01 16:08, 1年前 , 82F
旁邊貴一點的，至於你說會不會漲，還真的會漲
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08/01 16:17, 1年前 , 83F
抗性跟距離優勢要衡量一下，我自己覺得那邊抗性略高於距
08/01 16:17, 83F
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08/01 16:17, 1年前 , 84F
離優勢
08/01 16:17, 84F
推
08/02 14:50, 1年前 , 85F
其實你的租屋市場有個盲點,他不像買房一樣看重地點
08/02 14:50, 85F
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08/02 14:51, 1年前 , 86F
我的意思是租屋只要便宜離公司近就好
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08/02 14:51, 1年前 , 87F
不見得一定要住竹北關浦這種蛋黃區
08/02 14:51, 87F
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08/02 14:51, 1年前 , 88F
但像竹東這種8+9區也不太會選
08/02 14:51, 88F
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08/02 14:52, 1年前 , 89F
然後金山街新手村又一大片很多選擇跟便宜
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08/02 14:53, 1年前 , 90F
兩房以上租屋反而會因為房租往新竹市老市區跑
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08/02 14:53, 1年前 , 91F
甚至明湖路或南寮這種
08/02 14:53, 91F
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08/02 14:54, 1年前 , 92F
我意思是你如果買房來出租,你不可能去選不保值地段
08/02 14:54, 92F
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08/02 14:55, 1年前 , 93F
在新竹很有可能大眾租屋市場跟購屋市場是分開地段的
08/02 14:55, 93F
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08/02 14:56, 1年前 , 94F
所以找8-9000套房,地段房價增值空間可能會很差
08/02 14:56, 94F
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