Re: [請益] 一般人最缺的資方教育是什麼?不敢借錢投資?
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2022/10/16 14:28)推噓37(37推 0噓 42→)留言79則, 43人參與討論串7/10 (看更多)
我們要先假設這是一個會賺錢的投資.
因為會虧錢的投資沒啥好討論的.
借貸有幾大壓力.
1.利息
2.分期的話要本金攤還
3.投資項目帳面價值太低會被斷頭.
4.借款人突然收傘.
會賺錢的投資有那種短時間也就是半年一年就可以收益的.
例如不動產跑短期.
或是你跑貿易,例如你去東海進了一貨櫃的水晶回台灣賣.
這種通常是,交易有時期性興衰或是特殊狀況.
例如你本來在台灣一年可以賣1000萬的水晶.
結果突然發生了台灣某種藝品熱,例如大家都跑去買和田玉,侵蝕到你水晶的市場.
那這樣你可能當年才賣300萬的水晶.並且情況可能要延燒個三五年.
(通常一個現象造成的波動都是好幾年)
可是你進了一千萬的貨.
那你突然大幅收縮的營業額,再扣掉你生活開銷,你還要支付利息以及分期的本利和.
你可能就撐不住倒掉了.
這次疫情倒掉很多店,大多都是這樣來的,看看自殺的艾成.
而不動產做短期.
例如你像我之前那一間跟樓上打漏水官司,一打兩年多...弄到能賣都滿三年了.
這段時間你連租金收益都沒有..
那...你就要承擔"借款的現金流壓力"
如果你是現金投資...
那只是少賺,或是比較晚實現獲利.
例如我跟樓上打漏水官司,我那間買一百多萬,到今天我要拿出來賣我開五百多萬..XD
我爽爽跟她打官司是因為房價一值在漲...
外加我現金流沒啥壓力....
但如果你今天是認為炒房超好賺,所以到處去借錢,然後房貸+裝潢貸款+信貸開到滿.
你就要承擔個幾年這些借貸的現金流.
另外一個,也就是這段時間我犯水的電梯大樓.
也是給我卡了兩年...
我買兩百多萬,我現在掛賣,不含傭要見五百....版上某仲介的專約.顆顆..
(不要跟我討這一件,因為我很懶,這一間犯水的物件,那個仲介幫我跑很多事情.
所以我要給他這一件永久專約...
其他仲介不要問我在那裡是哪一間是哪一筆.我不會告知)
這間犯水的,除了他公管可以經過臥室地板,然後公管漏水造成樓下漏水..
這個漏水變成要打地板把管挖出來處理...然後再做板模封起來...搞超久.
然後這個工程之間...
工班泥做水管插在水桶裡水沒關,造成房子淹水淹一次...
樓下在下雨,公共區域都是水,好像刮颱風....
所以事後還花了好多錢去收拾善後.
後來....廚具再度犯一樣的錯.
他試水剛好大樓水塔維護沒開水,他用東西墊洗手台把排水孔蓋住..水龍頭開了就跑.
之後更慘.
這次是公共區域變成游泳池...電梯燒掉...XD
最後包商..賠償整層住戶精神損失加樓下又要一筆錢外加電梯維護費外加我的地板.
幾十萬...XD...我長期給他做廚具他賺的錢可能都貼近來還倒虧.
and..這間房子害我這種懶人重新複習了當兵的時候地打掃功力處理淹水.
(要做樣子給居民和管委會看...不然以後處理房子還會被它們東卡西卡,只好付出汗水)
但無論怎樣,這一間就這樣讓我搞了兩年...到最近才開始賣.
阿你借錢投資,運氣不好被這樣卡一下....
你周轉不靈就炸了...
你今天沒有人可以靠,現金流壓力很大,物件問題不知道要搞到哪一天才能賣.
賣還不知道要賣多久.
那請問你怎麼辦?
你剩下..
要嘛去找私人放款的借你周轉金,跟他拚了.
星宇航空就是這樣,他不是找到借澎恰恰錢的那個也跟他借一大筆.
這種利息就更高..所以你如果在短時間內周轉成功那ok.
並且你看如果凹過來你的利潤有多可觀...
這更牽扯到如果你同業都死光了(因為通常生意災情是綑綁再一起的),那你還獨佔.
如果周轉不成功...
這時候你就可以選擇像東帝士陳由豪那樣跑路...或是像澎恰恰那樣破產.
你要嘛就是整個屋子隨便亂賣...
買1xx麻,翻修60麻,你賣1xx,認賠一些...我會去拯救你..XD
(我拯救過幾次投資客...呵呵...超好賺...呵呵...)
(你耗不起,我耗得起....所以這筆錢當我賺...你沒意見吧)
而另外一種就是,長期穩定收益.
例如你借錢買0050收3%股利,
例如你借錢買房子收租.
例如你借錢買美債.
一般來講這種看起來是很穩.
但通常牽扯到的是你的本金是否會收縮問題.
例如突然間明天,烏俄戰爭結束了,無論結束是因為北約不在支撐烏克蘭,或是俄羅斯戰敗.
輸入性通膨消失,美國升息循環大幅消退.台幣兌美元突然狂飆.
這樣你就會有時期性本金大幅貶值問題.
或是像0050,現在已經跌破一萬三...
另外一種就是,突然間收益出問題.
例如房客遇到不付租金的租霸,跟你搞了好一段時間.
(我是沒遇過誇張的租霸,欠租的通常都會在半年左右處理掉她)
例如你買A公司,平時都穩穩地配4%股利,突然它們公司爆發隱藏財務問題.
結果之後可能三五年都不發股利.
這會牽扯到,你本來依賴收益來支付借貸現金流.
但收益消失,那你現金流斷練怎麼辦.
又或者,你借貸例如是利用短期校的質押.
例如股票融資這種...
因為本金大幅貶值,被追討補保證金...
那你都會炸掉.
但如果你是現金操作的,這樣你自然就沒壓力....
so....
借錢投資,就算是穩賺.
你還是要承擔借款附帶給你的壓力.
尤其,我們炒房的借貸是宇宙最棒的條件...
你沒有不動產,你的借貸壓力可遠高於我們.
大家講很棒的青創,也是七年期,貨款借貸大概也是八九年期.
好啦,信貸七年期..你說你可以無限轉貸???
要是哪一天銀行收傘不給你轉貸怎麼辦?
例如之前信用卡,可以辦一張還一張..後來政府突然出手不准這樣...
或是如果發生銀行本身的金融危機,他也可能因為投資市場風險高而對貸款審核變嚴厲.
在以前無論中美斷交,網路泡沫,這些時期都是.
銀行突然不給轉增貸....XD....
然後就倒掉一大堆上市公司...
對,連你是上市公司都不准你轉增貸,或是本來借你50億,之後收縮只准給你20億.
所以你可以當作今天的聯發科等級的公司就倒閉了...
而且還是聯發科帶著聯電帶著鴻海都倒了....
(你就知道為啥老人不信任股票...
除了極少數例如中華電信這種,不然投資市場沒有不能倒的公司
甚至近代倒了東帝士,你可以視同新光三越倒閉你覺得怎樣)
銀行雨天收傘一直都不是傳說...而是歷史.
只是台灣這20年都穩定成長,並且金融風暴沒直接燒在台灣產業身上.
所以人民才又忘了歷史.
and...這也是,我會用轉增貸,但我不依賴轉增貸.
我會"借到錢"後才去規劃操作那筆錢.
而不是一筆投資必須仰賴"轉增貸"來支撐...
就像我不喜歡投資型理財借貸,一年一簽那種...這種一年一簽讓我覺得很沒保障.
借款期沒有簽定20年以上,我都對他沒信心..XD
其實我的公司也可以辦公司借貸.
但是七年期我就是不愛用...XD...所以我一直都懶得去辦.
另外,我會拆那麼多間.
而不是投大注..
例如千萬為單位的物件操作...
像兩千多萬的別墅之類的.
甚至升級玩三四千萬起跳的工業地或是廠房.
就是因為,我要拆散風險.
我手上十間房子,一兩間拖到,那我還是不痛不癢..XD
因為我貸款都是很長期+銀行借我錢他也很保守的借.
所以我的資金抗壓力非常強大.
而且還有附帶的很多工具可以用.
例如我公司那邊也可以開借貸.
或是房子還可以做二胎.
更不用說我還有家人可以在借錢.
我後面保險非常多..
這也是為啥我倒的時候,台灣絕大多數的人都破產了的原因..XD
這就讓我可以每天睡到自然醒.
當然反過來說,我這樣賺錢速度自然就慢很多.
我看過那種很敢拚的...財富翻轉速度超級快.
之前興富發9成貸款...你只要一成信貸下去就是零出款弄到一間房子.
在之前還有建商做ab約讓你全貸,你如果再加上裝潢貸款還可以超貸.
超貸再去操作另外一間預售屋..
然後物件也是能跑就跑,跑了再去買.
這樣翻一下,他幾年白手起家幾乎沒啥本,也可以把淨資產變出快千萬.
(扣除貸款喔)
(他玩的物件也不是小兩房,直接拚三四房總價兩千萬那種)
當然你會說,那他今天不就掛了?
恩..人家年中的時候就縮手預售屋了...顆顆....
當然現在他應該會有一定的壓力,因為他手上還有沒跑掉的預售屋...
但是你要期待他炸掉還是很困難.
後期的預售屋很多都蓋五年...中間他有很多操作時間...
不過無論怎樣,他雖然我算起來是炸不掉.
但我依然每天睡到自然醒,而且我的物件都是繼續賺錢....
對喔我所謂的賺錢就是,本來我預估她要賺100萬,之後賣掉只會賺到101萬以上,不會更少.
而不是算甚麼成本沒虧有賺就是賺..XD...少賺對我而言也是虧好嗎.
而且他有壓力之下,在處理物件的時候,必然大幅侵蝕到他的利潤.
甚至某些物件可能會虧損..
當然你話又說回來.
人家這樣起家.可以搞出這種成績..
我穩賺的速度還是比他之後小虧損後結算..還要慢..XD
這就是所謂的"年輕就是要敢拚""沒錢就是要衝"的概念.
像我們這種爽日子過久的.
就...喪失了"狼性"..
(這也是台灣人中小企業,開始幹不贏中國人的原因)
當然.
敢衝要拚,不是叫你白癡白癡的去做高風險的投資.
而是照樣要計算起來你是穩賺...但是你去承擔更龐大的壓力甚至帶一些法律灰色地帶.
但投資...就是要穩賺....
敢衝要賭,不是要你去真的賭博...XD
你解釋錯意思你就完蛋了....準備去柬埔寨吧.
so...
借貸投資.
必然讓你的投資規劃會變得更複雜.
因為你需要嚴謹的計算壓力,以及規避風險.
另外你還要有能力渡過黑天鵝.
例如餐飲業遇到疫情.
例如股票借貸遇到大崩盤.
例如不動產遇到無論是實體物件上的問題還是甚麼.
你不計算黑天鵝的處理方案.
你可能贏了20年,第21年你50歲破產了.
你看你中老年破產該怎麼辦??
你要去找工作打工嗎..顆顆...
而現金投資自然都不需要承擔很多壓力.
只要投資規劃是穩賺.
那凹久了就是你的.
套個堃哥投資股票的概念,反正他就放到股票漲回來再賣就好.
他說這叫佛系投資...XD
除了之前元大油二讓他虧了好像五百萬.....(但她也是只分配一小部分錢過去)
當然股票還可能有下市的問題.
你在都市買一棟房子無腦放.
無論風吹雨打...時間久了,他就是會被你凹到賺錢..XD
這就是現金厲害的地方...本多忠勝.
當然如果你在日本,國家自己大改稅制外加失落的30年...
那...本多忠勝最後也是病死了不是嗎...顆顆.
而如果你今天就多重配置.
台灣的房子,台灣的指數,美國的指數,美債,甚麼都買一點.
那ok阿....你的風險甚至比我更低.
但問題是,一方面你要懂得東西非常非常的多才行.
另一方面..你的利潤可能會變得很.....塞牙縫..XD
尤其妳全都現金去買...
對喔講到意外.
你看我連買水晶玉石都會有意外.
這次地震,害我摔壞了幾樣東西.
威士忌黃140咪冰洲球,名家茶壺,透石膏彌勒佛像,血龍木文昌筆,琉璃天鵝,可口可樂杯子.
以及一張27吋曲面螢幕...
號稱買了放在那邊不會壞又會一直增值的水晶玉石.
(水晶玉石這一波漲價也很誇張...XD...)
(你做投資喔,你就去收人家二手的,然後屯,之後再二手賣掉...
不要跟我們收藏的要買新貨那樣買...就有賺頭
尤其轉賣的很多是缺錢要套現,或是物件升級把低品項的亂賣
你隨時泡在網路上,可以遇到很多賣價便宜的可以檢...鍵盤檢黃金的概念
當然前提是你要知道行情,以及要收主流產品...)
也是會有黑天鵝讓你投資虧損的...XD
不過還好這次壞的都是便宜貨...都在四位數,五位數以上的東西都還安好..
--
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主要是回.
推 jim73930: 請問c大可以解釋這句「現金操作可以做的80%投資,你借錢 10/16 10:30
→ jim73930: 投資都不能做!!!!!」的意思嗎？
這個問題.
但原文被我砍掉了沒有補回..XD
※ 編輯: ceca (61.227.123.133 臺灣), 10/16/2022 14:57:50
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貸款有很多種.
所以要精算貸款的壓力線在哪,成本多少.
然後實際投資還要評估風險和投報.
所謂的評估風險和投報,你要計算它的比率.
例如黑天鵝好了.
你如果害怕黑天鵝.
你就會像我爸那樣,甚麼都不敢..XD
每天阿共要打過來了,每天都是美國和華爾街的騙局,每天都有可能因為科技而改變產業.
那你還是乖乖當個上班族,最好還是美國的公務員...XD...不然你連窩在家都很危險.
所以黑天鵝...
你要估算他產生的機率多少,然後可能造成的傷害有多少.
別忘了你今天玩的是台幣的話,台灣的某些黑天鵝產生,實際傷害可能沒你想的那麼大.
最大的問題在於...例如產業崩潰,那怎麼辦??....台灣自然學日本印鈔票嚕.
因此你對美金來講,你的台灣投資可能崩潰的很厲害.
但問題是你是"借台幣"來投資...如果你投資的東西還比較抗這個產業崩潰.
那也許在一開始你會吃到一波跌損,但後來政府狂印鈔票又把你的投資拉升回來一點.
所以算起來你並沒有虧損到鄉民講得那麼天崩地裂.
而這還不是評估風險的奧義.
真正的奧義是.
例如你評估產生黑天鵝或是意外的機率有0.5%.
而產生的時候你可以動用高代價手段.
無論是房貸開二胎,借民間放貸,還是緊急低價殺出等等.
所以你評估黑天鵝事件產生的傷害力可能有100.
但你有準備一些第二手準備,代價可能是150.
表面上,你動用這些代價去稱黑天鵝,你是會虧損的.
但實際上,你算上黑天鵝的發生機率非常低.
而虧損50你也做好心理準備可以接受衝擊.
那這樣..你照樣可以衝.
其實這也類似玩股票波段,或是百家樂算盤的概念.
他們的概念是,你勝率有7成,那只要你分配籌碼的規劃是好的.
你就可以做到長期正投報率....
賺的比較多來蓋過虧的....
所以投資就是大量的計算.
當然你也可以不用線性思維...因為很多量值很難絕對數字抓.
那你就要改換成模糊系統思維.會比較好最佳化你的配置.
PS.理工作投資有個好處就是,你除了傳統的線性思維外.
你應該會懂模糊系統,和類神經系統...這是兩種不同於線性思維的最佳化分析邏輯.
在投資上面,當你線性思維很難去分解的局面
你就可以跳用其他方式去解這個問題.
做投資,你永遠不會只用一種思維在操作.....
而貸款投資.
就只是讓整個投資參數變得更多...XD
(這也是我這種懶人,就會開始使用模糊系統思維的原因...
大概大概就好....反正我不要抓太樂觀,抓保守一點,少算一點來補模糊系統的誤差)
另外一點.
災難通常都是機會.
剛才才在跟某鄉民聊.
當崩潰後,當禿鷹是很好賺的.
例如他預售屋買25好了,他不想過戶賠錢賣23.
你跟他買23,但是成交價還是送25(對方平轉也不用繳稅)...
這樣你不但未來房地合一是從25開始算.
而你...他虧了快10%拿去補你的頭期款..
等同你開9倍槓桿,用10%頭期款就把這間吃下來.
其實當年竹南大浦崩潰的時候,我有問有沒有人很急過不了戶可以讓我接..
不過後來因為很急但是價格對我不太美麗.因此我就算了(畢竟有點遠)
另外,崩潰後跌的兇,後面會有一個報復性反彈.
那個反彈很好賺.
我媽的興達港土地剛賺兩倍賣掉...總價的兩倍,給各位參考.
之前不是很多人在嘲笑興達港...XD.
要不要把他們ID叫出來面對一下...顆顆..
投資可以追利多,可以追漲.
但是也可以抄底,可以獵食他人屍體.
崩潰是對別人崩潰...對我們這種反而是機會...
這世界很容易犯兩個錯誤.
一個是過度樂觀.
一個是過度悲觀.
都是投資大忌諱....XD
而我們常常就是在這兩種人身上賺錢
高雄很崩潰阿,快點賠錢賣喔...我幾個月之後幫你跑現金ok的.
顆顆~~~~
另外.
老公寓跑一輪短期還是可以.
但你手腳要快一點.
因為明年就是布局下一次大漲的好時間點.
你如果手腳太慢.
那大漲第一波你可能會錯過....
而公寓是落後產品...不要太早買...這樣會錯失很多機會.
可以先在外面賺一輪再回來...
※ 編輯: ceca (61.227.123.133 臺灣), 10/16/2022 19:00:11
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崩潰的時候.
他賣不掉他要斷頭都要嚇死了.
所以只要價格談對,你說甚麼他都嘛好..
而且他沒損失..XD
※ 編輯: ceca (61.227.123.133 臺灣), 10/16/2022 19:09:02
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現在就老屋時間..XD
上面風風雨雨,老屋繼續跑他的.
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這兩年喔.
2020年開始的購屋目標順序..
預售屋 => 1x年屋 => 2x年屋/公寓 => 3x/4x年屋.
這一次公寓比3x/4x年屋早點反映,所以我最後買3x/4x年屋.
這兩年沒碰透天...因為銀行對透天的估價落後太多,我很生氣!!
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短期小投資客太多.
所以他們瘋狂的玩公寓.
造成公寓比較早反映.
※ 編輯: ceca (61.227.123.133 臺灣), 10/17/2022 00:27:31
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