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Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2023/01/26 03:01), 3年前編輯推噓74(74推 0噓 170→)
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老台中人很不認同七期甚至水楠很正常. 就像之前高雄人認同文化中心,不認同美術館農16和新彎區. (有興趣可以翻五六年"以前"本版的文章和推文,或是去高雄版翻) 不過台中和高雄有一些格局上的不同. 七期很小,價位獨立很高. 美術館農16很大. 所以後來高雄會比較認同美術館和農16是因為進駐的人很多. "人會因為自己買了哪裡,而認同哪裡並且把她吹成神" 但實際上. 七期是豪宅區這一點你無法否認. 最簡單的,你看財團都買哪邊? 泰山家族內鬥,前董座不就是買了一棟七期之後再那邊吵架. 對,財團要買台中,他會買七期. so...七期滿足豪宅的認定和地位沒啥問題. 豪宅區是不需要一般人認同的,他只要有錢人和財團認同就可以了. 就算你在地有錢人不認同,例如廖老大好像買在溫泉路的別墅. 但是只要有足夠的財團和有錢人(並且不需要是台中人)認同. 七期才小小一塊,就可以達成豪宅區的認定條件. 至於為啥要買七期? 豪宅區的標榜是甚麼? "尊貴不凡"阿....買這區就是貴就是屌就是讚. 因此財團買豪宅可以讓員工高層和股東覺得有面子老闆有面子. 有錢人買七期可以跟朋友炫耀. 至於甚麼機能??...它們買這邊的使用方式又跟一般人不一樣. 財團買七期當招待所他需要顧慮甚麼機能?家樂福?好事多? 有錢人家裡有傭人,他要顧慮甚麼便當?修車廠? 所以不要用一般人的思維去套豪宅區的結構. 而水楠其實和七期比較不一樣. 不一樣在哪裡? 他主要是產學專區. 他大部分土地都是拿來做產學使用. 以後會引進大量企業總部(叫它們搬家過來),和研發部門. 附屬的住宅區其實並不多. 而另一點在於. 你要知道七期的土地塊蓋光了. 七期平均屋齡應該在10年左右. 而水楠還是一片空地. 這代表甚麼? 這代表之後七期的房子就會開始老化. 然後"高價新案"都在水楠. 當然現在的建築老化很慢,尤其是觀感上面. 因此一個區域要因為建築老化而衰退的時間會比以前更久. 以前例如高雄文化中心或是西區,他因平均建築老了,然後被七期,美術館農16給追過去. 可能需要2x~30年. 未來可能要更久的時間. 這有拜於建築技術的大幅進步. 但無論怎樣. 空地才是炒做的燃料. 建商才是主力炒手. 沒有空地的地方永遠只會慢慢凋零.和被遺忘. 當你七期無法有足夠的空地再繼續推高價案之後. 建商自然會找另外一個區域去推高價案. 目前這個狀況在台中就很明顯,建商之後高價案會集中在水湳. 如果你還看不懂,那我建議你不要屯屋,去買台灣50正二比較好..XD 這已經不如五六年前那麼不明顯,現在簡直敲鑼打鼓告訴你就是這樣一回事. 而價格呢. 目前推案會價格略低於七期是因為他一片空地,所以需要幾個案子來打底. 之後價格就會追平七期推案. 在之後七期就沒辦法推案,因為沒空地了. 那時候在推案價自然就變成台中最貴. 這是很SOP的蛋黃重劃區的變化. 而下一點在於. 水楠這個地方,他以後主要是產學專區. 這代表甚麼? 這代表...他不需要思考怎麼往外移動. 是外面的人需要思考怎樣移動到水楠來上班..XD 另外至於機能甚麼的. 當你有人,自然就會有機能. 那個東西打造很快.. 插一間百貨公司很難嗎?插幾間全聯很難嗎?弄個商圈要很久嗎? 機能永遠都不是發展的重點.... 長期投資基本上都無視機能這種東西. 因為他是時候到了就會產生.... 然後講講投資. 這種一定是長期投資. 中期的話要抓時機進場. 我記得2020年還是2021年初應該有建議進場七期中小坪數中古屋. 我記得那時候還提到最便宜的東西是市政交響樂,大家最不爽的興富發. 入手價應該在2x萬... 現在成交價多少各位可以自己看. so...中期甚至中短期,七期可不可以買? 當然可以,挑對時間點就可以進場. 而且買的時候,他是"價格凹陷區"??..他是"低價區"?? 不是阿...他那時候就是最貴區..XD 而可以買的主因就是,因為他是最貴區. 所以大漲的時候他最早反映. 所以你2020年進場隨便買一間,你今天隨便賣掉. 2~3年的獲利應該就很驚人. 而且我講的是"買入在賣掉" 而不是買了預售屋,然後沒賣掉在那邊吹噓"旁邊的建案都要賣多少" 我們講的都是賣掉後拿到的錢好嗎...不跟你吹價格. 我是不知道當時我這樣建議有沒有人買拉...XD 反正鈔票在自己口袋,自己對自己的錢負責. 然後講到長期. 長期最重要的是"位階變化" 為啥是位階變化. 因為你其實會發現. 一線二線三線四線五線. 位階沒變化的情況下 你同樣丟一千萬進去. 最後都是拿回2000萬回來. 大家漲幅怎麼都87%像....XD 除非你是買到總價過高的東西產生漲幅天生就是慢的狀況. (這狀況在中南部最明顯,台北比較還好,台北高價的東西價格壓制力沒有中南部那麼強. 當然我指大樓類產品,透天或是別墅高價位大占地,土地夠大那他就是在養地的概念. 例如前一兩年,青海路和美術東八街角那個大透天...他是被建商用地價收購的. 他佔地已經足夠"自己拉一間大樓"....所以可以當地價賣. 因此有錢人高價位很愛買大佔地別墅...那是真的養地. 對喔你家甚麼20坪30坪地坪的透天不要跟人家說在養地...XD 尤其巷子裡的透天你要被建商收購,你孫子大概都變成爺爺了... 因次大佔地透天別墅侵蝕到大樓類高價位產品的市場,造成大樓類高總價壓制力很大) 所以長期投資,你一定要記住. 你賺錢不是賺甚麼好地點,location.... 那些都是屁. 你賺錢是賺位階變化. 無論它是二線變一線,還是五線變四線. 你不管甚麼她基礎價格多少還是環境怎樣. 他只要位階會改變,就有屯屋的意義存在. 例如林園有沒有很爛.工廠一大堆交通超爛污染很重隨便看都是煙囪. 但是因為交通建設,所以他的位階會往上跳,因此屯屋可以屯林園. 反過來. 水楠可不可以屯. 他未來會是台中最貴,但現在不是.. 並且最貴我以前講過,他是沒有所謂的天花板. 他衝到一坪150萬都合理好嗎... 他是中區霸主....只要不要超越台北最貴,就是合理. 所以他除了位階往上跳外,未來如果資金繼續爆炸,那有突破天際的樂透可以抽. 所以也是可以進. 而那些...位階很難變化的地方. 老市區,沒空地的地方,沒"缺點"的地方.... 都不適合長期投資. 投資這些地方跟你無腦亂買有87%最後得到差不多的利潤...XD 對喔為啥要講缺點. 因為缺點被改進是位階變化的主要形成現象之一. 像林園缺點在交通,那他之後有捷運有國道七號,並且都核准並且要通過了. 所以他的交通缺點被大幅改變. 他的位階必然產生變化. 同樣的國道七號會經過大寮,那大寮也是長期投資的選擇之一. 因此我這邊直接拿兩個極端. 蛋黃區和蛋殼區.. 兩個完全不同定位的區域.. 在長期置產的眼裡都是可以買的. 而重點都在於"位階變化" 有變化你才可能. 人家屯市區1000萬曾直到2000萬. 而你因為位階變化,所以至少1000萬增值到2500萬以上.(其他的要看) 至於說你要發財?? 長期很難發大財...XD 當然如果你是老鳥. 你可以抓到大暴衝的時候脫手,然後再轉布局. 也就是非無腦長期持有,而是加入中期操作的概念,吃到最肥的就跑. 那當然你可以賺更多....但這要經驗和技術. 另外長期屯屋基本上就是把物件當作資產持有. 要用錢就是拿它做擔保來借錢. 平時就是收租幹嘛的. 直到... 直到他的位階變化效應都反映了. 也就是當她例如五線變四線,你看一看他沒機會再往三線爬,他大概就已經到四線穩定. 那個時候就是賣點. 未來沒變化了,位階不往上爬了....那你還屯著幹嘛?等開飯? 不過長期是你錢很多的人在屯的. 因為你攤算投報率其實並不怎麼樣. 但是因為你錢很多,你一定被"金融操作問題"逼著要屯長期. 或是你忙著遊山玩水,忙著拚比賽,忙著救國救民. 沒空做一大堆不動產操作,還要跟人家吵架幹嘛的. 那你不在乎賺很多錢,屯長期ok. 另外長期也是甚麼鬼都可以買. 林園你買公寓也都可以賺一大筆. 通常不要買新屋就好,因為新屋折舊很兇. 但如果是重劃區,你買第一棟新屋...那就是你沒選擇的問題. 你那麼想屯這一區,他又是重劃區,那就只好買新屋嚕. 很多人會說房子老了你看他價格就不好了啊. 旁邊新屋60,你老屋才3x... 但問題是...你要跟"當時你可以買的其他東西"比. 也就是例如你屯了30年. 你要拿的是30年前可以買到的東西來比. 另外30年前可能才一坪7萬,現在3x. 而如果買老市區,可能一樣一坪7萬,現在28. 所以你管你的房子是不是那一區便宜的,或是旁邊新的都多少. 你實際上你就是已經賺了那麼多錢,並且比其他選項賺更多錢 你就是贏家. 至於說甚麼老屋賣不掉?? 叫他吃大便..XD...不然他把他家老屋送我?我幫他處理? 另外補一下. 水湳的開發. 但她南邊有一區"西屯工業區" 理論上都市規劃來看這個工業區會重劃. 尤其它不是農地,所以重劃的容易度遠低於農地. 但目前好像還沒收到風要重劃這一塊. 感覺市府應該是給他掛著慢慢處理. 這種重劃會變成"純住宅區" 因為這工業區的地主是零散的自然人和法人. 所以重劃後基本上就是住宅區,市府也會把他的抵費地賣給建商蓋房子. so...這邊可以關注一下都市發展的資訊,有沒有要變動. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674673290.A.8DA.html
推
01/26 03:06, 3年前 , 1F
先推
01/26 03:06, 1F
推
01/26 03:29, 3年前 , 2F
請教ceca大神，如果真的在5年內統一這個假設還成立嗎？
01/26 03:29, 2F
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01/26 03:29, 3年前 , 3F
看起來水湳無法在5年內發展起來。如果國策大轉彎是不是
01/26 03:29, 3F
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01/26 03:29, 3年前 , 4F
會打水漂？以現在兩岸情勢來看是否買核心已開發蛋黃較
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01/26 03:29, 3年前 , 5F
安全呢？感謝大神
01/26 03:29, 5F
5年內統一? 你可以去街上做問卷. 看多少人會認同..XD 這是平行宇宙的假設吧. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 03:46:41
推
01/26 03:53, 3年前 , 6F
美國預測2026可能會打仗。打仗如果打爛仗買哪都一樣。
01/26 03:53, 6F
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01/26 03:53, 3年前 , 7F
很快結束分兩種，中共一下投降跟台灣一下投降，後者機
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01/26 03:53, 3年前 , 8F
率比前者大多了。所以這個假設不是空穴來風的
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01/26 04:00, 3年前 , 9F
你預測打仗應該要買其他會爆漲的商品或軍工股，買房XDDDD
01/26 04:00, 9F
中國打仗,物價要噴,但是股價會崩. 有機率進入世界金融海嘯. 當然後面必然大印鈔,然後惡性通膨. 一個世界工廠跟世界最大消費國鬥起來會怎樣. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:04:28
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01/26 04:10, 3年前 , 10F
美國應該是很想要消耗中國，一次打趴啦。但找鬼島當敢死隊
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01/26 04:11, 3年前 , 11F
也是想太多...我們跟烏克蘭實在是不能比齁...中國領導階級
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01/26 04:11, 3年前 , 12F
有沒有這麼腦殘還是未知數...他們內部還是有比較理性的聲音
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01/26 04:23, 3年前 , 13F
基本上來房板討論戰爭的就很莫名其妙... 怕就賣光或不買，
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01/26 04:23, 3年前 , 14F
歪樓了……我是跟著鄉民進來看水湳的啦
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01/26 04:23, 3年前 , 15F
又沒啥好放空的標的，其他投資還比較合理。喊空作多的居多
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01/26 04:24, 3年前 , 16F
啦...無聊的套路。
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01/26 04:26, 3年前 , 17F
水湳這樣分析起來感覺比青埔明顯太多了。 另，我跟老台中
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01/26 04:26, 3年前 , 18F
人詢問未來水湳蛋黃區 大家都一臉問號…XD
01/26 04:26, 18F
正常... 更早以前,高雄發展文化中心. 鹽埕區的人也不看好...XD 這歷史永遠都在重演. 而最大的原因是. "因為那些老人的房子在舊的區域,新的區域他沒房子" ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:29:44
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01/26 04:29, 3年前 , 19F
他們印象還是西區最好 七期豪宅 這樣
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01/26 04:31, 3年前 , 20F
我也覺得西屯工業區會重劃。政府資源就砸這裡，又能去中科
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01/26 04:32, 3年前 , 21F
北屯那邊發展純住或其他機能也能互有聯動。這很明顯阿。
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01/26 04:33, 3年前 , 22F
阿就沒有其他更有希望的區域阿。
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01/26 04:37, 3年前 , 23F
就是 明顯的人覺得很明顯，然後不明顯的人就算答案給他還
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01/26 04:37, 3年前 , 24F
是覺得不可能，反差很大……覺得有趣。身邊的人後者比較多
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01/26 04:37, 3年前 , 25F
。
01/26 04:37, 25F
推
01/26 04:43, 3年前 , 26F
可能就是習慣去認為都不會有變化吧，像是西區電梯四房還堅
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01/26 04:43, 3年前 , 27F
持要千萬以下，覺得房價不會變化這樣
01/26 04:43, 27F
因為他們發現賺錢速度跟不上房價變化. 然後自認為自己很能賺錢. 那他覺得他都買不起了. 這些價格是要賣給鬼? 林杯打拼30年也買不起. 阿不要說剛出社會的. 一般人誰買得起?? 然後既然這些高價的都是假象都沒人買得起. 那"蛋黃區"就只是詐騙,那假的. 人家開那間有名餐廳的,人家賣肉包賣那麼好的都住在XX(舊市區) 那些蛋黃區根本就沒人住. 再加上眼紅他本來買"市區最精華區域"的房子房價被新蛋黃區給超越和壓制. 所以超愛酸這些新蛋黃區...XD 這就是人性. 看多就習慣了. 也是一種"老人被社會淘汰"的範例. 你不改變自己適應環境. 就算以前你是贏家,但你一路走到黑,你也是準備被時代淘汰..!!! ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:54:07
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01/26 05:36, 3年前 , 28F
嗯，有房老人抵死不認 ，然後年輕一輩無房的被老人跟sway
01/26 05:36, 28F
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01/26 05:36, 3年前 , 29F
洗腦…他們都會回答我不可能= =
01/26 05:36, 29F
另外這牽扯到經濟和金融型態有改變. 在過去,尤其經濟奇蹟的年代. 出來闖,創業,做生意特別好賺. 但是因為金融和投資制度不完善. 因此純投資很容易虧光光,買股票股票下市變廢紙之類的. 所以地方人士賺錢大多都是到馬路上打拼. 無論是賣挖貴,還是做成衣批發,做成衣工廠,開鐵工廠. 但是後來市場競爭越來越激烈,利潤越來越薄. 外加制度越來越完善. 以及產業財團化. 就變成,財團企業的高層(或是像科技業)領薪水賺錢也不輸給這些做生意之外. 金融投資獲利變成很重要的一種致富方式. 而老人,賣了一輩子的衣服,賺到資產破億. 他還是無法認同那些炒炒股票,炒炒期貨,玩玩金融遊戲就發財的人. 他們只會認同其他賣一輩子便當,開一輩子工廠的有錢人. 而在思維的不一樣上面. 你就會發現它們的選擇也不一樣. 至於財團. 無論財團實業做甚麼,但背後一定有龐大的金融操作. 所以做在大生意的財團,它們也有龐大的金融操作收益. 因此財團一項都是最跟得上時代,掌握時代變化,並且把自己放在最有利位置上的腳色. so...到最後. 財團引領進入新的蛋黃區. 而新時代有錢人,或是有錢老人的後代也切入新的蛋黃區. 剩下經濟奇蹟時代發跡的老人. 在那邊罵新的蛋黃區只是空殼...XD 這是時代的演變. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 05:46:06
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01/26 05:41, 3年前 , 30F
我覺得邏輯是對的，未來也是有可能續漲，但就跟七期因為
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01/26 05:41, 3年前 , 31F
種種因素停滯了十幾年一樣，水湳目前的價格進場也有可能
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01/26 05:41, 3年前 , 32F
吃停滯吧，畢竟定位並不是剛需
01/26 05:41, 32F
七期停滯10年也太久了. 七期上一次停滯大概在2015左右. 2009~2014都在衝. 而停滯到2020... 無限QE下去. 你看我這一篇講的. 2020你去買七期的市政交響樂. 今天你可以賺多少. 所以實際停滯是2015~2020...最多算他五年. 而2015~2020....其實大多地方都停滯. 不是只有七期. 除非你指的是豪宅. 豪宅主要是被張盛和的豪宅限制貸款給打趴. 那是額外的政策影響. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 05:47:57
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01/26 06:35, 3年前 , 33F
西大，不看總價嗎？
01/26 06:35, 33F
還有 171 則推文
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01/26 20:51, 3年前 , 205F
五，再加上離高鐵近，價格應該不輸水湳，而要賺錢可以
01/26 20:51, 205F
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01/26 20:51, 3年前 , 206F
看看崇倫公園一直延伸到大慶中山這一帶，畢竟這幾年也從
01/26 20:51, 206F
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01/26 20:51, 3年前 , 207F
17、18萬衝到4x多
01/26 20:51, 207F
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01/26 20:53, 3年前 , 208F
我覺得算是一個滿奇葩的地方，不像緊鄰14期的11期或水
01/26 20:53, 208F
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01/26 20:53, 3年前 , 209F
湳，那麼被人注目者
01/26 20:53, 209F
推
01/26 21:26, 3年前 , 210F
九德和前竹光門牌掛烏日就注定輸了。
01/26 21:26, 210F
推
01/26 21:49, 3年前 , 211F
C大本文精闢
01/26 21:49, 211F
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01/26 21:49, 3年前 , 212F
這邊投資客不夠老
01/26 21:49, 212F
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01/26 21:49, 3年前 , 213F
無法體會當年台中第一名的區域-中區
01/26 21:49, 213F
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01/26 21:50, 3年前 , 214F
是如何跌落神壇，墜落到谷底
01/26 21:50, 214F
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01/26 21:51, 3年前 , 215F
中區當年有夠熱鬧，甚至現在西屯都沒有當年中區熱鬧
01/26 21:51, 215F
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01/26 21:52, 3年前 , 216F
當時中區雲集4間以上百貨公司
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01/26 21:52, 3年前 , 217F
結果現在淪為貧民窟
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01/26 21:53, 3年前 , 218F
你說40年前的人會相信中區沒落嗎？怎麽可能
01/26 21:53, 218F
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01/26 21:54, 3年前 , 219F
中區集合一堆百貨公司、台中主要火車站、客運轉運站，要
01/26 21:54, 219F
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01/26 21:54, 3年前 , 220F
怎麽沒落？
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01/26 21:55, 3年前 , 221F
結果現在看來，這些條件都像屎一樣
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01/26 21:55, 3年前 , 222F
中區沒落給你看
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推
01/27 05:32, 3年前 , 223F
先不說談到底要不要機能的問題，從月牙灣最遠的左下角由
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01/27 05:32, 3年前 , 224F
鉅建設持有地，開到愛水湳愛買好了，也就五分鐘，大家認
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01/27 05:32, 3年前 , 225F
為這樣就很遠嗎？
01/27 05:32, 225F
推
01/27 21:24, 3年前 , 226F
感謝西卡大我又學到一課：位階變化
01/27 21:24, 226F
推
01/28 00:43, 3年前 , 227F
請問C大 如果自住 台中本北屯廍子的總太系列 還能買嗎
01/28 00:43, 227F
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01/28 00:44, 3年前 , 228F
光預售到成屋這幾年 一坪漲了5-6萬以上
01/28 00:44, 228F
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01/28 00:45, 3年前 , 229F
像是心之所向來有一些掛賣 請問自住現在進場 會買貴嗎
01/28 00:45, 229F
推
01/28 13:25, 3年前 , 230F
推位階變化
01/28 13:25, 230F
推
01/29 10:39, 3年前 , 231F
機能給時間就能成形
01/29 10:39, 231F
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01/29 10:40, 3年前 , 232F
但在台灣大眾運輸就不是了，台中最初兩條線的捷運都
01/29 10:40, 232F
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01/29 10:40, 3年前 , 233F
是經過七期，便利度暫時不會被水湳壓下去，而且七期
01/29 10:40, 233F
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01/29 10:40, 3年前 , 234F
還會繼續發展百貨商場
01/29 10:40, 234F
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01/29 10:40, 3年前 , 235F
但假使水湳的捷運通過了，那市中心可能又會再度轉移
01/29 10:40, 235F
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01/29 10:40, 3年前 , 236F
了，水湳的捷運直通機場，商務洽公會更有優勢
01/29 10:40, 236F
推
01/29 10:42, 3年前 , 237F
水湳厲害的地方在於不是弄純住宅，而是弄招商，弄純
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住宅的重劃區在台中有一大堆，機能就普普也不會比科
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01/29 10:42, 3年前 , 239F
博館這種老市區繁榮
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推
01/29 13:47, 3年前 , 240F
推Ceca大，長知識了
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推
03/07 23:01, , 241F
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推
04/13 00:54, , 242F
謝謝
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推
04/18 03:15, , 243F
好文
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07/26 01:34, , 244F
謝謝
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