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[請益] 都更權變 原店面的價值

看板home-sale (房屋交易)作者 (平淡就好)時間3年前 (2023/01/30 23:41), 3年前編輯推噓25(25推 0噓 72→)
留言97則, 12人參與, 3年前最新討論串1/2 (看更多)
目前幫親戚了解一個都更案 他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到 但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽...... 都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面 看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數 所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例 然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積 我想問的是 1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值? 變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分) 2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數 因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數 但是我又從一個樂居的影片提到 https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE 南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值 還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主 有勞各位幫小弟解答 謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.155.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675093313.A.081.html
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權變理論上要估每一間的權利價值
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01/30 23:46, 3年前 , 2F
日後權利變換選屋的時候 也是依照權利價值比例選屋
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01/30 23:47, 3年前 , 3F
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01/30 23:49, 3年前 , 4F
感謝I大回覆 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只
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01/30 23:50, 3年前 , 5F
是參考 一切內容還是看權變結果? 因為我查簽了權變就沒
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01/30 23:50, 3年前 , 6F
辦法反悔了 看到那個分配表覺得有點怪
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推
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我家附近在談都更，店面的屋主以後還是分店面，分的面積是
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01/30 23:50, 3年前 , 8F
「地坪*坪效*地主分配比例」，1樓店面無法分滿上述面積的
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01/30 23:50, 3年前 , 9F
話，剩餘面積往樓上分
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如果走權變 還能談保證優先分店面嗎? 協議合建反而比較好懂 權變我查還能簽私約擇優 不知道是不是有理解錯誤?
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01/30 23:51, 3年前 , 10F
建商發的表我沒辦法跟你說是怎樣 我只能說一般權變是按照
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01/30 23:51, 3年前 , 11F
估價後的權利比例選屋
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I大的圖表滿好懂的 就是被建商附的配回表給迷惑 權變為什麼還要依照土地持分配回 ※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/30/2023 23:54:30
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01/30 23:52, 3年前 , 12F
一般來講 公寓一樓權利價值比例高 換成大樓之後 就算分到
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01/30 23:52, 3年前 , 13F
店面 通常都還有剩餘權利價值可以選樓上 或是拿現金
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推
01/30 23:53, 3年前 , 14F
建議可以參考這本書，雙北的圖書館均有電子版 https://i.i
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01/30 23:53, 3年前 , 15F
mgur.com/BFwEi8S.jpg
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不過實務上 真的走權變的不多 大部分都是假權變真合建
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01/30 23:54, 3年前 , 18F
我建議你還是找建商問清楚
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01/30 23:56, 3年前 , 19F
對 我看很多解釋就是走權變 結果還是有簽私約...
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推
01/30 23:59, 3年前 , 20F
修正一下，我家附近的店面戶分法是：地坪*建蔽率，沒分滿往
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01/30 23:59, 3年前 , 21F
上分，店面全歸地主戶；上面樓層則依坪效及分配比來分
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推
01/30 23:59, 3年前 , 22F
話說 我有遇到建商這樣說 總之就兩排 照同面向去分 ，
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我總覺得建商把第一排當白癡
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容積獎勵是第一排給的耶
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01/31 00:00, 3年前 , 25F
我的理解是一定會需要跟建商簽私約，私約上可註明擇優
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01/31 00:00, 3年前 , 26F
因為權變興建過程免土增稅跟契稅, 更新後再轉移減徵40%
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我都直接問那個業務以前的案子是不是都巷弄內
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01/31 00:01, 3年前 , 28F
權變跟合建主要差別是 權變理論上是依照權利價值選屋
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01/31 00:02, 3年前 , 29F
合建的話是已經約定改建後分回哪間/哪幾間
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01/31 00:03, 3年前 , 30F
大部分都更其實都事先都已經分配好 但權變稅務上有利
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推
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第一排全透天，然後後面那排公寓幾乎無店面價值
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所以很多會假權變真合建 雖然明明已經選好, 但名義上是權
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變選屋
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這種插旗後開頭講分配這樣分就不用想都更了
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推
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我上面推薦的那本書，裡面建議如果你要選店面就要寫在跟建
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商的私約裡（最好有違約處罰條款），剩下來的就建商自己要
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搞定其它住戶，免的變成非店面戶有權來抽店面戶
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還有 20 則推文
還有 3 段內文
推
01/31 09:30, 3年前 , 58F
你沒搞清楚權利變換(權變)，簡單的說法就是蓋前的價值比
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01/31 09:31, 3年前 , 59F
要等於蓋後的價值比。
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01/31 09:32, 3年前 , 60F
若蓋前你店面的價值一千萬，佔全部地主房子總值的1%
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01/31 09:33, 3年前 , 61F
那你蓋好後就能分回全部蓋好銷售面積的1%
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01/31 09:34, 3年前 , 62F
那問題來了，蓋前房子的價值是誰來計算?正常流程是找三
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01/31 09:34, 3年前 , 63F
個估價師來計算
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01/31 09:35, 3年前 , 64F
所以你的問題，一樓分的會跟樓上一樣多嗎?答案是當然不
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01/31 09:36, 3年前 , 65F
會，估價師在估算的時候會依樓層、面向、店效來評估
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01/31 09:37, 3年前 , 66F
一樓店面的價值一定比其二樓高，其實用市價猜也知道
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推
01/31 09:39, 3年前 , 67F
單純回答本文問題：1.否 2.否
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推
01/31 09:40, 3年前 , 68F
該考慮的問題是，店面選屋時可以優先選擇店面，但但但
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01/31 09:41, 3年前 , 69F
但是我猜原po的親友想知道的應該是 "怎樣利益最大化"...
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01/31 09:42, 3年前 , 70F
原本臨路的店面必須往後退退退好幾甚至好幾十公尺
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01/31 09:43, 3年前 , 71F
原本一整排的一樓平行的店面，就都更那棟往後退，生意..
01/31 09:43, 71F
推
01/31 09:58, 3年前 , 72F
樓上大大好專業 我們家店面直接分回店面 但根本都沒
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01/31 09:58, 3年前 , 73F
想過這個問題 不過好在隔壁也是都更後的大樓 應該影
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響會少一點吧…
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推
01/31 10:00, 3年前 , 75F
要督一起督同進同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督
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你不督 他掏腰包自督幫你抬轎讓你生意變好產值變高
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推
01/31 10:16, 3年前 , 77F
權變是用（更新後價值-成本）x更新前權值去選屋，估價師
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01/31 10:16, 3年前 , 78F
會估更新後每個單元的價值
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推
01/31 10:19, 3年前 , 79F
你是店面權值一定比較高啊，怎麼可能跟樓上選的價值會一
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01/31 10:19, 3年前 , 80F
樣
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01/31 10:19, 3年前 , 81F
會這樣算給你看的，基本上應該是走真合建假權變啦，真權
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變誰敢這樣搞
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推
01/31 12:45, 3年前 , 83F
z大更新後價值減成本，再乘土地價值比例，那建商是賺哪
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塊啊
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推
01/31 12:47, 3年前 , 85F
之前用前期建築的計算機，好像也是這樣算屋主換回比例，
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01/31 12:47, 3年前 , 86F
但就不曉得建商是賺哪部分
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推
01/31 13:11, 3年前 , 87F
真權變，共同負擔是成本，「付給廠商」既然他自己是建商，
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有一部分的錢就是他自己收去
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01/31 13:12, 3年前 , 89F
所以你能在很多聽證紀錄看到地主抗議共同負擔比例規劃太高
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，吃掉地主利益
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感謝各位的意見，共同負擔的部分會去了解一下是否跟建商
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拆分的回饋有關
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01/31 16:35, 3年前 , 93F
能都更 真的是上輩子燒香
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推
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真的走權變建商就是賺人事行政管理費跟風險管理費，但這
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只是理論，事實上權變還是能灌水
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01/31 18:33, 3年前 , 96F
能灌水才有真合建假權變的空間，至於怎麼灌可以自己研究
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01/31 18:33, 3年前 , 97F
看看
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