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Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷

看板home-sale (房屋交易)作者 (A仔)時間3年前 (2023/02/04 12:30), 3年前編輯推噓32(32推 0噓 93→)
留言125則, 23人參與, 3年前最新討論串3/3 (看更多)
我就是選擇在冷盤時小換大，其實小換大的念頭在這兩年一直都有，一開始看著疫情這段 期間房地產不停飆高，有一個高總價的物件的也看了一年多，想說越來越難買， 結果認真算下來如果我在一年多前小換大，大概要多貼400-500萬，結果兩年後的今天同 樣的物件小換大我只貼了100萬不到， 這大概就是西卡大說的的個理論吧！？ 不過高雄4000多萬的物件我想之後要再往上漲，大概是沒多少空間了，除非豪宅線上調， 所以這間房子如果住個10年以上，加上裝潢整修費用（約500萬），我心裡是想基本上能 不賠錢我就偷笑了， 貸款的利息錢跟本金的機會成本基本上我已經當成是居住成本讓他隨風飛揚了，或許選擇 多間小坪數的物件繼續持有才能獲利有感，不過房子不同於其他投資商品， 他主要的價值還是在「居住」，所以有時候浪費錢住的爽也是一種享受人生的方式。 ※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言： : ※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言： : : 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出 去 : : 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長 : : 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買 市? : : 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事 : 一般來講,換房子不是換大就是換新. : 小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快. : 所以小換大在冷盤有極大好處. : 今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到. : 但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的. : 當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環. : 先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮 . : 至於為啥不直接屯著不賣. : 那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆. : 所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬) : 寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低... : (最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....) : 而換新的話. : 雖然現在新案還是有微幅拉抬. : 不過實際上也是處於幾乎停滯狀態. : 你這時候換新,挑物件比較沒壓力. : 不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了. : 其他戶條件更差,價格更高.. : 你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說. : 不像現在可以悠哉悠哉的挑貨. : 先賣後買的話. : 冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買. : 也許冷盤交易時間會拖比較久 : (中古屋大概多30~50%的交易時間) : (很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些) : 但是他價格停滯在那邊你又沒差. : 你要1800換2500好了... : 阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500. : 我現在錢被拖到也是類似這種狀況. : 目標都看好幾個,準備輪流殺價. : 然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍. : 賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快. : 價格又不會往上. : 那你怕他喔...XD : 還是很急著想搬新家? : 大漲的時候,漲太快其實很難操作. : 只能做中期投資....短期和長期都不好操作. : 而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期. : 你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款... : 例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的. : 大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆. : (銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月) : so...之前就在講善用冷盤來調整物件. : 而自住,就是一種長期持有的型態.... : 因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤. : 除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服. : 至於說房子都賣不掉完全滯銷? : 那基本上就是你賣太貴了.XD : 一開始你對你的房價就有虛胖的誤解. : 冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易. : 人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢. : 阿你家是比這種東西還難賣逆??... : 姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎. : 喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎? : 都被掃掉了好嗎...顆顆.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.165.221.8 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675485018.A.749.html
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02/04 12:34, 3年前 , 1F
冷盤 或是下行趨勢(短線)+中大坪數接的本來就少
02/04 12:34, 1F
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02/04 12:34, 3年前 , 2F
殺得越多 CP直就越高
02/04 12:34, 2F
對啊，所以我買的時候很多人笑我傻… 我覺得他們才傻，不趁現在中大坪屋主軟的比水母還軟的時候勇敢出價，難道要等降息後 他們底氣十足再來喊價？ ※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 12:37:12
推
02/04 12:54, 3年前 , 3F
主要看誰漲的快，若要換的物件漲就要貼比較多
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02/04 13:02, 3年前 , 4F
聽起來從高點算真的有跌 不過是中大坪數的在跌?
02/04 13:02, 4F
其實不是跌，是小物件漲的比較多，換算下來貼得少
推
02/04 13:05, 3年前 , 5F
恭喜，有錢的時候賠錢也爽
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02/04 13:07, 3年前 , 6F
就像樓上說的 如果是做短線買賣比較會考慮哪個漲比較快
02/04 13:07, 6F
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02/04 13:08, 3年前 , 7F
多頭市場 小坪數 好轉手 好拉價 但現在明顯不是多頭了
02/04 13:08, 7F
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02/04 13:08, 3年前 , 8F
至少不是強多頭
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推
02/04 13:10, 3年前 , 9F
還在漲喔
02/04 13:10, 9F
推
02/04 13:10, 3年前 , 10F
一般中大坪數大概是指多少，沒什麼概念，目前住在室內22
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02/04 13:10, 3年前 , 11F
坪覺得好擠……
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應該是中60以上 大100以上
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02/04 13:11, 3年前 , 12F
就看還能漲到什麼程度啊 現在你還要進貨
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02/04 13:11, 3年前 , 13F
室內30以上 就正3房
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02/04 13:11, 3年前 , 14F
大坪數要正4房
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推
02/04 13:11, 3年前 , 15F
人生最值錢的是時間。越早一次到位越省。
02/04 13:11, 15F
你很棒，我就是這樣想 我之前跟一個建商二代吃飯，他直接嗆我：「30歲開保時捷跟40歲開是完全不同的事情」 我一開始不懂，後來漸漸體悟了，人生最有價值的就是時間，不管你是窮人還是有錢人。
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02/04 13:11, 3年前 , 16F
當然要逆向思考 自己住也是 中坪數 4x~60坪左右吧
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02/04 13:12, 3年前 , 17F
室內38以上
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02/04 13:12, 3年前 , 18F
再來就不是房間數 是客廳+餐廳放大的比例比較高
02/04 13:12, 18F
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:16:33
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02/04 13:13, 3年前 , 19F
過室內50後就是廚房陽台大小
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02/04 13:13, 3年前 , 20F
大概這樣 小 中 大 住過感想
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02/04 13:14, 3年前 , 21F
過70大概會出現幫傭房
02/04 13:14, 21F
推
02/04 13:15, 3年前 , 22F
室內70左右再上去CP 沒那麼高 不如 獨棟整圈院子透天
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02/04 13:15, 3年前 , 23F
了
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推
02/04 13:18, 3年前 , 24F
透天就1樓客 餐廳 廚房2樓2房間加小客廳 3樓2房間加小
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02/04 13:18, 3年前 , 25F
客廳 4樓健身房遊戲間 層層一間浴廁
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推
02/04 13:25, 3年前 , 26F
曬衣就頂樓
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02/04 13:26, 3年前 , 27F
透天室內坪數沒超過層層15坪的話 CP 值很低
02/04 13:26, 27F
一樓 客廳24坪 餐廳廚房9坪 書房5坪 衛浴2坪 庭院門廊30坪 車庫10坪 2樓 主臥套房（衛浴）20坪 次臥套房（衛浴） 11坪 健身娛樂房 10坪 梯間陽台8坪 3樓 客套房（衛浴） 11坪 客套房 （衛浴） 8坪 客套房 （衛浴） 11坪 陽台梯間8坪 4樓 儲藏室 5坪 露台 15坪 鄉下就地大房子便宜就是香。
推
02/04 13:27, 3年前 , 28F
推你的結論，恭喜～
02/04 13:27, 28F
推
02/04 13:27, 3年前 , 29F
我也是今年高雄小換大，舊房在高價出，新房就合理價，
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02/04 13:27, 3年前 , 30F
只是真的從市中心被洗到外圍
02/04 13:27, 30F
沒關係我也是 ※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:28:39
推
02/04 13:31, 3年前 , 31F
沒請人打掃會累死
02/04 13:31, 31F
沒請人打掃，我會被我老婆打死 ※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:32:09
還有 58 則推文
還有 16 段內文
推
02/04 19:36, 3年前 , 90F
15坪才對
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02/04 19:37, 3年前 , 91F
結果老婆堅持要去看 還給我看什麼賞屋影片
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推
02/04 19:37, 3年前 , 92F
確實看影片不錯 但我還是相信我對坪數的認知
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02/04 19:37, 3年前 , 93F
後來還是帶老婆去看 看完老婆只說好小
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02/04 19:38, 3年前 , 94F
扣掉樓梯 走道 能利用的不多
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影片很會拍 女人腦波弱
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其實也是，樓梯、電梯等於是透天的公設，單層平面越小公設比越高的意思。 ※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/04/2023 19:57:15
推
02/04 20:30, 3年前 , 96F
所以那種說透天沒公設的我都笑了 差在樓梯你自己用而已
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02/04 20:30, 3年前 , 97F
樓梯能睡人膩
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02/04 20:31, 3年前 , 98F
看那個真的浪費我時間
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02/04 20:32, 3年前 , 99F
但不得不說 一字頭 最後還是完銷 便宜治百病 世上苦人
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02/04 20:32, 3年前 , 100F
多
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02/04 20:58, 3年前 , 101F
所以15坪真的就是最低極限
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02/04 20:59, 3年前 , 102F
透天沒公設其實樓梯用途還是和公設時候沒兩樣 唯一優
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02/04 20:59, 3年前 , 103F
點是 比較沒那麼多人用比較沒那麼髒
02/04 20:59, 103F
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02/04 21:00, 3年前 , 104F
加上廁所大概就變成每層一個大套房的感覺......
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02/04 21:00, 3年前 , 105F
那種CP會高有鬼
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推
02/04 21:00, 3年前 , 106F
大家都好會賺錢!!~~
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02/04 21:01, 3年前 , 107F
因為你還要隔牆
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就算是改成套房這種基地也只是爛可以形容
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02/04 21:02, 3年前 , 109F
那種在越南超多的XD
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推
02/04 21:11, 3年前 , 110F
不然就是不要每層都有廁所
02/04 21:11, 110F
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02/04 21:11, 3年前 , 111F
居住層有就好了
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02/04 21:12, 3年前 , 112F
我看的那個 他四樓也沒廁所
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02/04 21:12, 3年前 , 113F
一樓有沒有有點忘了 2.3樓有
02/04 21:12, 113F
推
02/04 22:33, 3年前 , 114F
透天要好住就是要每層有廁所
02/04 22:33, 114F
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02/04 22:34, 3年前 , 115F
如果去個廁所要上下樓梯
02/04 22:34, 115F
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02/04 22:34, 3年前 , 116F
四樓沒有應該是增建
02/04 22:34, 116F
推
02/04 23:52, 3年前 , 117F
是說我不會想住透天 還是整個平面好
02/04 23:52, 117F
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02/04 23:53, 3年前 , 118F
我老婆家有七樓 結果只有1-2樓是常在使用的
02/04 23:53, 118F
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02/04 23:53, 3年前 , 119F
後來姊姊回家住 多用了一個三樓
02/04 23:53, 119F
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02/04 23:53, 3年前 , 120F
其他樓層低度使用
02/04 23:53, 120F
7樓的透天超罕見，通常要商用地目了，不然就是地超大，不然容積很難蓋到7樓 ※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 00:33:57
推
02/05 03:08, 3年前 , 121F
樓上可能是增建吧 不是非常確定 當年我老婆父母買地自
02/05 03:08, 121F
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02/05 03:08, 3年前 , 122F
建的
02/05 03:08, 122F
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02/05 06:44, 3年前 , 123F
好奇是怎麼確定會少貼3-400萬的
02/05 06:44, 123F
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02/05 06:46, 3年前 , 124F
看了推文，原來是換到外圍，還需要同住者都支持，真不簡單。
02/05 06:46, 124F
早就被洗到外圍了，家裡沒礦只能認命，所以一樣是外圍換外圍。 同住者就我老婆、2歲兒、未出生的兒，基本上就老婆比較麻煩。 確定的點是因為一年多前我有想過小換大 所以當時有評估過賣掉多少、然後也有談過買同一間物件要多少。 當時算起來是要再貼400多。 ※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 11:41:23 ※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 11:42:43
推
02/05 20:08, 3年前 , 125F
你知道你自己愛的裝潢在別人眼中價值會減少很多嗎
02/05 20:08, 125F
裝潢是用來自己住開心的啊 ※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 22:31:44
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