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[請益] 中長期投資不出租是不是很難獲利

看板home-sale (房屋交易)作者 (五元)時間3年前 (2023/03/13 23:17), 3年前編輯推噓14(14推 0噓 63→)
留言77則, 17人參與, 3年前最新討論串1/2 (看更多)
大家好，誠心請教 假使我花1000萬買間三房平車，但因為眼光普通、殺價能力普通 五年後只能賣1200萬（就是跟著整體房市慢慢漲這樣） 假使沒有出租，那麼： 1. 買入時仲介費20萬 2. 五年期間利息80萬（2%利率） 3. 五年的管理費抓個12萬 4. 售出時仲介費48萬 5. 房地合一稅 (1200-1000-20-48)*0.2 = 26.4 萬 這樣一來，五年的獲利僅有：1200-1000-20-80-12-48-26.4 = 13.6 萬 以自備款200萬來說，這樣獲利跟定存相差無幾 當然，如果算上出租，總獲利至少就可以加個一百多萬上去，就漂亮多了 但這樣是不是也就代表，中長期投資，勢必要出租，否則根本沒有賺頭？ 不曉得以上思考有無盲點，懇請大家賜教 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.122.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678720673.A.CC4.html
推
03/13 23:20, 3年前 , 1F
你只有一個人，只能住一間房，剩下的當然是出租阿！
03/13 23:20, 1F
→
03/13 23:20, 3年前 , 2F
又不是人人巴菲特 哪有穩賺不賠的事情
03/13 23:20, 2F
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03/13 23:20, 3年前 , 3F
而且自住省掉租金，要把機會成本算進去！
03/13 23:20, 3F
謝謝回覆，這邊是指投資房的情況，因為已經有自住房所以沒有省租金這件事
推
03/13 23:21, 3年前 , 4F
不出租你乾脆去買0050就好了…
03/13 23:21, 4F
謝謝回覆，0050已經買好買滿，再放大部位光看每天波動會心驚.. 所以才想找一個相對穩健勝率高的投資方式，同時又不想定存 所以才有此疑問
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03/13 23:22, 3年前 , 5F
你有現金1000萬不用買了啦 躺平了啦
03/13 23:22, 5F
推
03/13 23:22, 3年前 , 6F
1.買入賣出的仲介費不會這麼多，2.不要養房子
03/13 23:22, 6F
謝謝回覆，我知道信義服務費收1%，但賣家收不到4%是常態嗎？（新手沒賣過房請見諒）
推
03/13 23:25, 3年前 , 7F
租金就是你的機會成本很難懂嗎
03/13 23:25, 7F
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03/13 23:26, 3年前 , 8F
03/13 23:26, 8F
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03/13 23:26, 3年前 , 9F
投資一定有風險
03/13 23:26, 9F
※ 編輯: doushebu (36.238.122.88 臺灣), 03/13/2023 23:31:48
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03/13 23:28, 3年前 , 10F
03/13 23:28, 10F
推
03/13 23:34, 3年前 , 11F
沒錯啊，你就知道政府多爽了，賺的比你多
03/13 23:34, 11F
了解，其實會有此疑問還有一個原因 是我看很多投資客也根本沒在出租，就買來擺著，我才很好奇這樣會賺嗎XD 當然，或許敢買來擺著的投資客，漲幅都不會是我文中那樣溫和？ ※ 編輯: doushebu (36.238.122.88 臺灣), 03/13/2023 23:36:23
推
03/13 23:38, 3年前 , 12F
基本上賣是2%以上，除了小綠不好砍
03/13 23:38, 12F
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03/13 23:38, 3年前 , 13F
小綠買1%，所以賣的4%比較堅持
03/13 23:38, 13F
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03/13 23:39, 3年前 , 14F
其他要看你的要求跟行情差多少，如果仲介認為好賣
03/13 23:39, 14F
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03/13 23:40, 3年前 , 15F
他2%也會跟你簽，反正賣就是看你實拿要多少
03/13 23:40, 15F
推
03/13 23:42, 3年前 , 16F
也有些人買著不租是要用自用住宅400免稅那個
03/13 23:42, 16F
推
03/13 23:48, 3年前 , 17F
買了不租還有一個原因，是它們覺得好賣，有租客反而難賣
03/13 23:48, 17F
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03/13 23:49, 3年前 , 18F
尤其被睡過的二手貨....
03/13 23:49, 18F
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03/13 23:49, 3年前 , 19F
所以有時候會看到人家說什麼七年全新屋 (這種其實更慘)
03/13 23:49, 19F
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03/13 23:50, 3年前 , 20F
別說政府多爽了，漲價歸公不是孫蘿莉控的主張嗎
03/13 23:50, 20F
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03/13 23:51, 3年前 , 21F
0050會怕的話，可以去買2412
03/13 23:51, 21F
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03/13 23:52, 3年前 , 22F
比你自己算的5年共6.8%好太多了
03/13 23:52, 22F
推
03/14 00:56, 3年前 , 23F
你都講出答案啦，所以才那麼推自住買了不容易虧，因為
03/14 00:56, 23F
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03/14 00:56, 3年前 , 24F
自住相當於租給自己，風險低很多，不然你買房空著，養
03/14 00:56, 24F
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03/14 00:56, 3年前 , 25F
一個負現金流怪物在那邊，還有高交易成本，是能多賺
03/14 00:56, 25F
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03/14 00:56, 3年前 , 26F
1大跌2緩跌3盤整4緩漲5大漲，五個情況你有四個都是虧的
03/14 00:56, 26F
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03/14 00:58, 3年前 , 27F
出租的話你就只有情況1跟2會虧錢而已，不過風險相對大
03/14 00:58, 27F
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03/14 00:58, 3年前 , 28F
，所以當房東也是一門學問
03/14 00:58, 28F
推
03/14 01:06, 3年前 , 29F
所以最不想打房的就是政府，理由是財政收入，不是八卦那些
03/14 01:06, 29F
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03/14 01:06, 3年前 , 30F
智缺理由。阿有人擺著養蚊子，因為他又不缺錢，幹嘛給房客
03/14 01:06, 30F
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03/14 01:06, 3年前 , 31F
開苞，留著處女身以後也好賣
03/14 01:06, 31F
推
03/14 02:38, 3年前 , 32F
我賣0%
03/14 02:38, 32F
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03/14 02:40, 3年前 , 33F
買了不出租，又要中長期？
03/14 02:40, 33F
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03/14 02:40, 3年前 , 34F
想中長期又不想出租的話
03/14 02:40, 34F
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03/14 02:40, 3年前 , 35F
蓋很久的預售屋（2025年之後交屋）
03/14 02:40, 35F
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03/14 02:40, 3年前 , 36F
才是你最佳正解
03/14 02:40, 36F
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03/14 02:40, 3年前 , 37F
1.購買自備款不高等於開了高槓桿，
03/14 02:40, 37F
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03/14 02:40, 3年前 , 38F
50萬買標的1000萬等於開29倍槓桿
03/14 02:40, 38F
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03/14 02:40, 3年前 , 39F
2.未交屋前只有期款，沒有貸款的利息支出，所以沒壓力
03/14 02:40, 39F
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03/14 02:40, 3年前 , 40F
3.因為要蓋很久，符合你要中長期投資的內心想法
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03/14 02:40, 3年前 , 41F
買中古屋就是要嘛玩翻修短線
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03/14 02:40, 3年前 , 42F
要嘛長期收租玩五年中長線
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03/14 02:40, 3年前 , 43F
你的配法是那種買七期毛坯有錢沒處花的那些企業主的想
03/14 02:40, 43F
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03/14 02:40, 3年前 , 44F
法
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03/14 02:45, 3年前 , 45F
50萬買1000萬等於是開了20倍槓桿
03/14 02:45, 45F
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03/14 02:45, 3年前 , 46F
也就是未來上漲5%到1050萬你就是帳上賺了100%
03/14 02:45, 46F
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03/14 02:45, 3年前 , 47F
漲到1100萬就是賺了200%
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03/14 02:45, 3年前 , 48F
因為本金付出非常低的關係
03/14 02:45, 48F
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03/14 02:45, 3年前 , 49F
反觀中古屋1000萬要貸款80%
03/14 02:45, 49F
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03/14 02:45, 3年前 , 50F
還要其他中介費契稅裝修等支出
03/14 02:45, 50F
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03/14 02:45, 3年前 , 51F
實際槓桿能開到4倍就很不錯了
03/14 02:45, 51F
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03/14 02:45, 3年前 , 52F
也就是實際的自備款應落在25%也就是250萬
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03/14 02:45, 3年前 , 53F
那房價得漲25%漲到1250萬
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03/14 02:45, 3年前 , 54F
他本金報酬率才可能賺100%
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03/14 02:45, 3年前 , 55F
所以他得靠持有期間的租金來抵銷利息管理費等支出，再
03/14 02:45, 55F
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03/14 02:45, 3年前 , 56F
回收抽回一些本金
03/14 02:45, 56F
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03/14 02:45, 3年前 , 57F
持有滿一年後去詢問轉增貸把本金抽回來一些
03/14 02:45, 57F
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03/14 02:45, 3年前 , 58F
這樣才能實現高槓桿本金投報率
03/14 02:45, 58F
推
03/14 10:25, 3年前 , 59F
所以你不適合耶
03/14 10:25, 59F
→
03/14 10:26, 3年前 , 60F
你這不要收租跟叫人不准增貸一樣意思 綁手綁腳讓人打
03/14 10:26, 60F
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03/14 10:27, 3年前 , 61F
我是遇過增值件 全新屋全新裝潢 不出租拚增值的 因為他
03/14 10:27, 61F
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03/14 10:27, 3年前 , 62F
被破處 價值就有差了
03/14 10:27, 62F
推
03/14 11:48, 3年前 , 63F
吳淡如的馬豬雞理論 你的投資的是豬還是雞？
03/14 11:48, 63F
→
03/14 11:49, 3年前 , 64F
豬要養肥了殺, 快點長肉才重要. 雞就是穩穩收雞蛋...
03/14 11:49, 64F
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03/14 11:50, 3年前 , 65F
這種短期操作的話, 就要找豬. 要快快長肉的才好殺.
03/14 11:50, 65F
→
03/14 11:50, 3年前 , 66F
只漲20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲賺走了...
03/14 11:50, 66F
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03/14 12:40, 3年前 , 67F
另外，房地合一稅可以折抵，3% or 30萬
03/14 12:40, 67F
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03/14 12:41, 3年前 , 68F
如果有憑證，還可以折更多
03/14 12:41, 68F
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03/14 12:42, 3年前 , 69F
眼殘，原來你有計算了：（
03/14 12:42, 69F
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03/14 12:44, 3年前 , 70F
回到標題，如果不出租又沒有成長爆發潛力
03/14 12:44, 70F
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03/14 12:44, 3年前 , 71F
那你當初就不該買這個物件
03/14 12:44, 71F
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03/14 12:45, 3年前 , 72F
反過來說，就算看錯亂買能力不好，還是可以賺
03/14 12:45, 72F
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03/14 12:45, 3年前 , 73F
勝率極高
03/14 12:45, 73F
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03/14 14:22, 3年前 , 74F
不出租理由？
03/14 14:22, 74F
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03/14 15:25, 3年前 , 75F
有錢人 說不定買新房子 也不想租人 怕人自殺
03/14 15:25, 75F
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03/14 15:25, 3年前 , 76F
但這價位 應該不太可能就是
03/14 15:25, 76F
推
03/14 18:39, 3年前 , 77F
這情況是否剩用自住六年的免稅額來提高收益？
03/14 18:39, 77F
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