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Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間3年前 (2023/08/04 10:28), 編輯推噓26(26推 0噓 79→)
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※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言： : 心得： : 老屋改造創造高收益現金流 : 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產 : 300間套房一間成本30萬9000萬現金 : 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬 : 投報率60% 賺爛 : 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎？ 你算錯了。 常見的二房東主要有兩種模式： 1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。 這種方式的成本主要有三點： a. 每月月租金 (給原屋主的) b. 裝修成本 (計算時每月攤提) c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月) 這種物件挑選文中提了，而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價，議越低， 他的回收週期越快。 此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修"，租約到之後你可以拿到有裝修後 的房子，到時候你自己租同樣的租金也很賺！ 這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約，成本回收周期大約是 36 - 60期左右， 後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模！ 舉例來說，一間整層住家市價租3萬，透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低，租約到 期後後面所有隔套的租金都是原屋主收，這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的 很有吸引力。 上面的案例保守計算隔好月收租6萬，年收租(扣除1個月) 66萬，扣除24萬原始租金， 一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下，本案例回收期是 43 期左右。 即便一開始只有一間本的作法，要累積起來也不慢。 一年收回42萬，要搞第二間3年多，要搞第三間只要2年，要搞第四間只要一年， 搞到第五六七八九十間，都是越來越快。 以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。 實務上二房東的現金流來源還有另一種，一開始說的第二種二房東： 2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，裝潢費用和房子都是原屋主出，而他們協助屋主 裝修 + 後續出租，裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%， 因此若額外有一間代收代管的物件開發到，裝潢賺40萬+，代收年賺6萬， 這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。 所以案體做大到 300 間並不會很久，持續做幾年內即可做到。 困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件，還有一個點就是如何讓原始房東 的屋況在 10 年後不要太好，避免他自己跑走便競爭對手。 有些原始屋主看你賺心裡會癢，想跟你毀約讓你去告的都有，遇到這種都是額外的成本。 至於房客的連選，基本已經透過租金做市場價差，相對比較容易吸引到好的租客， 同時選擇高度方便的區域又在雙北，基本也可以排除找不到人租的問題。 所以賺是很賺，但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.247 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691116110.A.6B6.html
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08/04 10:35, 3年前 , 1F
低資本高槓桿拚人力跟管理 累
08/04 10:35, 1F
推
08/04 10:42, 3年前 , 2F
完全不合理 台北市的舊公寓要出租都秒搶的 幹嘛跟你10年約
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08/04 10:42, 3年前 , 3F
還壓低租金
08/04 10:42, 3F
推
08/04 10:43, 3年前 , 4F
推推 這個模式看起來合理多了 先簽個十年 擴大規模燒個三
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08/04 10:43, 3年前 , 5F
年回本，再賺七年。第二種就是用勞力兼差代管。
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08/04 10:45, 3年前 , 6F
要找那種真的很慘不能住人的公寓吧 然後也要話術屋主簽十
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年約（所以會有很多屋主想毀約？ XD）
08/04 10:45, 7F
推
08/04 10:49, 3年前 , 8F
很慘不能租人 跟他文案寫的捷運附近 只租台北市 梯間乾淨無
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壁癌 根本就不符了
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08/04 10:51, 3年前 , 10F
廣告文案誰信啊
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08/04 10:54, 3年前 , 11F
她也寫只租台北市啊
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推
08/04 10:55, 3年前 , 12F
通常包租代管的 會連裝修費都跟房東請款 裝潢也賺代管也
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賺這樣 比如某YUOTUBE網紅就是這樣
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08/04 10:56, 3年前 , 14F
他們公司同時有室內裝修/包租代管/房仲等等牌照
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08/04 10:56, 3年前 , 15F
梯間乾淨無壁癌&室內屋況很慘 兩個是獨立事件
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08/04 10:57, 3年前 , 16F
以後這種薄利多銷規模經濟可能會變多 個體戶要做會變不好
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08/04 10:57, 3年前 , 17F
做？
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臺北市老公寓老華厦很多都是80歲老人一手持有45年
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08/04 10:58, 3年前 , 19F
老人離世後繼承人無暇管理或不知道怎麼處理的很多
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08/04 10:58, 3年前 , 20F
梯間乾淨無壁癌 代表這棟公寓有頭人 能招集大家出錢粉刷
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推
08/04 10:58, 3年前 , 21F
我看文案是想找屋主 而非找租客
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08/04 10:58, 3年前 , 22F
包租代管有政策獎勵要法制化產業化 個體吃不到補助
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但是這種人往往也反對你隔間小套房 除非他也是做同行的
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08/04 10:58, 3年前 , 24F
表示大多屋主不想鳥他
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08/04 10:59, 3年前 , 25F
確實 有人是故意做出租約與金流 然後賤買貴賣賺錢的投客
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08/04 10:59, 3年前 , 26F
公寓多半沒有管委會 依法申請鄰居根本擋不了
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08/04 11:01, 3年前 , 27F
一手持有四十年的確實很多 主要還是長年鄰居糾葛 有時候
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08/04 11:01, 3年前 , 28F
愛面子怕人說自己缺錢 有時候是認識幾十年拉不下臉爭鬥
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08/04 11:02, 3年前 , 29F
我有認識的在做這個，他的宣傳都是說年投報率30%
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08/04 11:02, 3年前 , 30F
第二代面對鄰居第一代屋主都是小一輩的 不好協調乾脆賣了
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08/04 11:03, 3年前 , 31F
然後這種二房東我看近年應該都走共生公寓比較多
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隔間初期投入的成本太高了
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08/04 11:03, 3年前 , 33F
麻煩事留給別人去賺 人家30萬成本賣1800萬已經夠了
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08/04 11:04, 3年前 , 34F
共生公寓其實就是分租雅房 裝潢比較年輕化而已
08/04 11:04, 34F
推
08/04 11:04, 3年前 , 35F
共生公寓 跟合租雅房有什麼不同？
08/04 11:04, 35F
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08/04 11:04, 3年前 , 36F
共生公寓確實是卡不了 但是要拉高房租也有限 遠不如套房
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08/04 11:05, 3年前 , 37F
朋友合租你認識其他人 共生公寓是跟不認識的住
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推
08/04 11:05, 3年前 , 38F
坐等ceca大大開示
08/04 11:05, 38F
推
08/04 11:05, 3年前 , 39F
比較有文創感的分租雅房
08/04 11:05, 39F
還有 26 則推文
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08/04 11:53, 3年前 , 66F
是玩代租的人會想要綁長約
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08/04 11:53, 3年前 , 67F
成本投進去，當然要用時間去攤提
08/04 11:53, 67F
推
08/04 12:10, 3年前 , 68F
共生公寓是有請人打掃公共空間和廁所的雅房，跟以前共
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08/04 12:10, 3年前 , 69F
租雅房還是有點差別
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08/04 12:23, 3年前 , 70F
這模式也只有台北市的大環境適合
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08/04 12:26, 3年前 , 71F
公司化品牌化品質應該還是比較穩定一點（當然價格也高）
08/04 12:26, 71F
推
08/04 12:29, 3年前 , 72F
其實我小時候 高中大學旁邊的分租雅房 也有請人定期打掃
08/04 12:29, 72F
推
08/04 12:32, 3年前 , 73F
最大差別應該要男女混居吧 有外國人更好
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08/04 12:33, 3年前 , 74F
回應標題 不然怎麼讓生活更精彩
08/04 12:33, 74F
推
08/04 12:35, 3年前 , 75F
這市場一競爭 大家房源成本就高了 一競爭下去 裝修成本
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08/04 12:35, 3年前 , 76F
也是飆高 還有現金回收期長的難點 最後就是紅海 對岸的
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08/04 12:35, 3年前 , 77F
長租公寓已經炸一堆了
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08/04 12:38, 3年前 , 78F
房源開發也是困難 能盈利的房源難搶 再來能夠盈利的雅
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08/04 12:38, 3年前 , 79F
房價位 大家看了會吐血 玖樓多的是雅房一萬三四的 這
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08/04 12:38, 3年前 , 80F
種行業一旦專業化 收入租金比 勢必再拉高 房價噴噴
08/04 12:38, 80F
推
08/04 12:39, 3年前 , 81F
對岸是包裝上資本市場募資 賠錢也能做 台灣誰有辦法?
08/04 12:39, 81F
推
08/04 12:45, 3年前 , 82F
跟她簽約的房東要付錢啊
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08/04 12:45, 3年前 , 83F
裝修跟軟裝，然後純代管不包租
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08/04 12:46, 3年前 , 84F
有名了就會走這模式
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08/04 12:46, 3年前 , 85F
一開始的包租只是先做口碑
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08/04 12:47, 3年前 , 86F
我猜現在應該都轉給房東負擔成本了
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08/04 12:47, 3年前 , 87F
台北市小資女租雅房已經是12-14K了
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08/04 12:48, 3年前 , 88F
花月薪1/3租的人一堆。
08/04 12:48, 88F
推
08/04 13:07, 3年前 , 89F
這模式不是很早前就有人在做了。中壢有個人大學沒畢業就
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08/04 13:07, 3年前 , 90F
靠這個開公司了。台中之前也有人剛裝潢好弄到滿租開始獲
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08/04 13:07, 3年前 , 91F
利被房東一腳踢開互告上新聞。
08/04 13:07, 91F
推
08/04 13:26, 3年前 , 92F
所以還是把槓桿開滿自己當房東好 說實在只論現金報酬
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08/04 13:26, 3年前 , 93F
一年好的案子也有30%
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08/04 13:26, 3年前 , 94F
二房東 太容易有房東糾紛了 雅房模式管理成本又高 只能
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08/04 13:26, 3年前 , 95F
拼規模化 除非是政府丟出來的房源 穩一些
08/04 13:26, 95F
推
08/04 13:32, 3年前 , 96F
沒有美感的房東，沒辦法管理這種案件啦
08/04 13:32, 96F
推
08/04 13:35, 3年前 , 97F
租屋代管2018年6月才開始，以前私下二房東，跟這種立案二
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08/04 13:35, 3年前 , 98F
房東不能比拉
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08/04 13:35, 3年前 , 99F
現在有政府各種花式補貼 經營條件差很多
08/04 13:35, 99F
推
08/04 13:37, 3年前 , 100F
雅房租12000也沒關係，因為房客領補助4000，剩8000
08/04 13:37, 100F
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08/04 13:38, 3年前 , 101F
跟爛雅房差不多前，你市場上有這種競爭者，久了房東想擺
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08/04 13:38, 3年前 , 102F
爛躺平都丟給他們做，很正常啊
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08/04 13:39, 3年前 , 103F
沒有美感有只想省錢的，就算接回來自己管，也很快爛掉啦
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08/04 13:39, 3年前 , 104F
，隨便買個東西補都不搭
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08/04 16:43, 3年前 , 105F
裝修都碼隨便弄 沒多少錢
08/04 16:43, 105F
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