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Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待

看板home-sale (房屋交易)作者 (雪橘子)時間3年前 (2023/08/27 11:36), 3年前編輯推噓34(35推 1噓 76→)
留言112則, 22人參與, 3年前最新討論串2/5 (看更多)
蠻多版友的回應 覺得蠻多反思想繼續討論 拿出幾點很想繼續精進的地方 也留下紀錄讓其他夥伴一起學習 先繼續給出客觀條件討論 1. 目前找北市學區房 目前最近都是在看雙敦(但沒有一定雙敦, 升學率前5都在看 2. 科技業, google的到, 家庭年收抓 250+ 3. 目前看房總價區代 1500+ 但還在估總上限價痛苦線, 鑑價+斡旋問題 新房就不考慮, 台北市新房是另一個世界(尤其學區 台北市以外新房+念私立解法, 也不考慮 念私立就是花費, 學區房剛性就在那, 我理解就是專注蛋黃區, 錢投下去就還算是資產累積範圍, 私立念下去 小孩長大出來沒有相對應的能力報酬 錢就是丟進水裡 ((上面方向有誤解也請給指導 至於住老房(3-4X屋齡) 跑垃圾車 沒有警衛 鄰居 宮廟 擁擠 市容醜 老市場 就不用多討論 當作個人選擇 ((CECA 說中 - 室內大+近是強剛需 真要在意就只是地震 + 戰爭 + 核電廠爆炸 不過目前就鴕鳥心態 屆時台北市60-80%死光了 點名幾個版友 有些是長期爬文章 受益不少 承認是半知半解 希望指點迷津 推 zerofantacy: 另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議，因為 08/27 01:12 → zerofantacy: 屋主可能看到這條就不考慮賣你了 → zerofantacy: 詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成；然後問我的薪 08/27 01:16 → zerofantacy: 轉戶，對方就回答說沒啥問題，基本就是成交價八成， 這個我試著下斡前提看看吧, 反應不好在滾動調整 薪轉戶友有證明就好? 我沒想過這麼容易 → wiston1419: 你自己研究不出行情價嗎...？ 08/27 01:57 → wiston1419: 你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條 看房仲反應 承認就是還在學習期 還在評估怎麼看行情 一直在看房 所以給更多線索有助於討論也留給其他人紀錄 推 jessicaabc98: 沒用銀行價，你現金要很多，自行評估 08/27 03:05 → jessicaabc98: 硬買沒用的，讓有更多現金的買，50年 推 jerry10307: 現在中古屋補漲，銀行鑑價又保守。自備款真的要拿 08/27 07:44 → jerry10307: 很多….. 上面說的也是正確方向, 只是蠻顛覆 台北市這種 3~5000+ 總價 買的都是手上現金 7成開始準備嗎? 我以為反而是貸款成數高才可以拉起房價 怎麼結果是天花板房價是靠自備款拉起來? 這跟低利率 高貸款成數 來拉起房價的做法完全相反 推 Tmk: 從內文看來原po確實不了解行情才被房仲話術耍啊 確實不是內行了解行情 → IBIZA: 這個房仲放屁不要鳥他 你的文章我有努力爬過 希望指點迷津((還處在一知半解 → bbnctu: 抓這麼緊不到八成就會爆掉，那表示你可能看了超出能力的 08/27 08:42 → bbnctu: 房子，老公寓裝潢整理的錢有準備了嗎？ 差別在不想動的資金是否要從國外回來 那算極限值範圍了 目前盡可能找不需要大翻新公寓 粗抓 裝潢50萬內可以搞定的 噓 Best5566: 紅的明顯，你真的想知道最好拿大概地點跟真的價錢出來 08/27 09:36 → Best5566: 講，什麼開價100仲介說140，最後都變成亂講 08/27 09:36 後來問到那幾個案例 都是 雙敦1X年成屋, 電梯社區之類的 我知道已經不是同條件比較了 真的是學經驗 黃色房仲目前表示1XX起跳, 用銀行鑑價買不到 → Taiwanwolf: 代表你買貴了 08/27 09:47 推 kissmeeggy: 我的房子銀行鑑價2500，買2200。中信跟國泰的鑑價 08/27 09:51 → kissmeeggy: 都比我買的高。 所以我想問, 也是有銀行鑑價出來, 還可以開的比較低? 這怎麼談?? 我以為屋主會用銀行鑑價來踩死說, 你怎開的更低? 心態更堅硬 銀行鑑價目前是定錨我心態 還是其實我這樣也錯了 搞不好也是買貴? 最後我的問題是 有時候好物件(需求對 價格也對 不是開高價放看看) 我理解都是至少一日內下斡 一日內成交 還有時間等鑑價嗎? 我目前去問鑑價都是3-5天才回復 那真的這些成交的買家 都是備好 3-4成現金來拚嗎? 感謝各位指導 ※ 引述《cecol (雪橘子)》之銘言： : 鑑價也是讓我蠻頭疼的 : 因為屋主開價 跟 銀行鑑價 都差 20-30% : 大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓) : 銀行鑑出來一坪大概 70初頭 : 然後房仲就開始說因為銀行只是初估 都會比實際成交低很多 : 實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多??? : 然後就開始說他們最近手上幾件都是 每坪15x萬 成交 : 一直拿說最近都是 每坪 15x萬 14x萬成交 : 當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件, 沒討論基準 : 但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多? : 房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 : 房仲怎麼說我目前就不納入判斷了, : 只是銀行鑑價 跟我下斡的判斷確實讓我頭疼 : 因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力) : 對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章) : 因為鑑價差別就是我手頭資金準備 : 如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子 : 但如果浮動大, 就得超保守 可能自備款要抓 7-6成 就變成買不到理想 : 只能盡可能保守買房 : 但就保守買房策略來說 那房價還可以一直往上衝? : 賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693107400.A.387.html ※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 11:37:53
推
08/27 11:43, 3年前 , 1F
年收250要摸北市學區宅 那就40年5F公寓 裝潢準備200
08/27 11:43, 1F
推
08/27 11:47, 3年前 , 2F
1500只有邊陲公寓 哪來的學區公寓
08/27 11:47, 2F
→
08/27 11:47, 3年前 , 3F
250不會只買1500的拉
08/27 11:47, 3F
→
08/27 11:48, 3年前 , 4F
鑑價都可以喬的同一個房子問同一家銀行不同的人價格都不一
08/27 11:48, 4F
→
08/27 11:48, 3年前 , 5F
樣，除非全部送總行～
08/27 11:48, 5F
推
08/27 11:49, 3年前 , 6F
如果你把新房放進去看 台北市公寓根本便宜到爆 閉著眼睛買
08/27 11:49, 6F
→
08/27 11:50, 3年前 , 7F
你沒買到沒合約大家都認為你問爽的～以代書那邊問到為主
08/27 11:50, 7F
→
08/27 11:50, 3年前 , 8F
～
08/27 11:50, 8F
→
08/27 11:50, 3年前 , 9F
1500邊陲，2000非邊陲，2500-3000才有學區房
08/27 11:50, 9F
推
08/27 11:55, 3年前 , 10F
升學率前五是到哪？中正金華敦化介壽？ 民生社區介壽學區那
08/27 11:55, 10F
→
08/27 11:55, 3年前 , 11F
邊公寓接近2000接近2500很基本吧
08/27 11:55, 11F
→
08/27 11:56, 3年前 , 12F
一千五要買哪裡？連撫遠街都找不到
08/27 11:56, 12F
推
08/27 11:56, 3年前 , 13F
1500是台北學區房的預算？又不要老公寓？
08/27 11:56, 13F
推
08/27 11:57, 3年前 , 14F
1500中永和萬華公寓吧 撫遠街1700
08/27 11:57, 14F
→
08/27 11:57, 3年前 , 15F
升學率要前五？雙人年薪250？
08/27 11:57, 15F
推
08/27 12:00, 3年前 , 16F
其實也沒有很難 頭款存到500-550 貸8成。不要裝潢或要裝潢再
08/27 12:00, 16F
→
08/27 12:00, 3年前 , 17F
信貸
08/27 12:00, 17F
推
08/27 12:01, 3年前 , 18F
這些煩惱都很多餘，認真建議你先去看屋、下斡吧！你沒買
08/27 12:01, 18F
→
08/27 12:01, 3年前 , 19F
到根本也不知道銀行會不會鑑到成交價！
08/27 12:01, 19F
推
08/27 12:01, 3年前 , 20F
年收250.....跟人家談學區，也幫幫忙，我跟我老婆年收8
08/27 12:01, 20F
→
08/27 12:01, 3年前 , 21F
00，雙墩都還不敢想
08/27 12:01, 21F
推
08/27 12:01, 3年前 , 22F
是說一定要這麼緊嗎？ 台北市不是明星國中也很不錯啦北市8+9
08/27 12:01, 22F
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08/27 12:01, 3年前 , 23F
已經越來越少了
08/27 12:01, 23F
→
08/27 12:05, 3年前 , 24F
雙敦老公寓單價也是要8X
08/27 12:05, 24F
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08/27 12:08, 3年前 , 25F
台北5x年老公寓 銀行鑑出來的7x算行情價 房仲講15x 14x
08/27 12:08, 25F
→
08/27 12:08, 3年前 , 26F
當他放屁就可以
08/27 12:08, 26F
→
08/27 12:09, 3年前 , 27F
蛋黃一點, 8x 9x都有可能, 但銀行不一定認同
08/27 12:09, 27F
目前看到是這樣 20坪 雙敦5X年老公寓3F 開價 100, 鑑價 83 30坪 雙敦4X年老公寓2F 開價 90, 鑑價 72 坪數 總價 樓層都有關係 就上述兩案例 鑑價是合理還是 過低? 上面房子都是掛 591 擺在那 沒進展, 一堆人看也沒被秒殺 (地點都是距離捷運站 500-1000公尺) 所以我才覺得 開價過高 用銀行鑑價來下斡 但想說是否判斷錯誤? ※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:14:20
→
08/27 12:13, 3年前 , 28F
鑑價已經算行情價, 你往上一點正式送件有可能同意你
08/27 12:13, 28F
→
08/27 12:13, 3年前 , 29F
差太多就不行
08/27 12:13, 29F
→
08/27 12:15, 3年前 , 30F
鑑價各銀行不一定, 建議你多撒幾間
08/27 12:15, 30F
感謝給指引 心理感受有比較更好抓穩了 ※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:17:06
→
08/27 12:17, 3年前 , 31F
tier1 永豐 中信 富邦 tier2 玉山 國泰 遠東 安泰
08/27 12:17, 31F
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08/27 12:18, 3年前 , 32F
這些是我送過 比較有機會出高鑑價好條件的
08/27 12:18, 32F
→
08/27 12:18, 3年前 , 33F
網銀因為房貸業務比較新 我沒問過 你也可以問問看
08/27 12:18, 33F
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08/27 12:19, 3年前 , 34F
網銀有時候比較敢給
08/27 12:19, 34F
推
08/27 12:19, 3年前 , 35F
兆豐也可以送吧
08/27 12:19, 35F
→
08/27 12:19, 3年前 , 36F
兆豐我沒送過 其實官股我就懶得去了
08/27 12:19, 36F
→
08/27 12:20, 3年前 , 37F
我的是兆豐 我沒殺價當盤子買都給我了
08/27 12:20, 37F
還有 40 則推文
還有 4 段內文
推
08/27 15:19, 3年前 , 78F
這個收入不要拼私校啦…
08/27 15:19, 78F
→
08/27 15:20, 3年前 , 79F
除非你家很有錢
08/27 15:20, 79F
就是知道沒這麼有錢 那就拚好一點公立學校
→
08/27 15:20, 3年前 , 80F
不然好一點的公立學校也不錯
08/27 15:20, 80F
推
08/27 15:39, 3年前 , 81F
錢省一省，直接送出國都不用這個價錢
08/27 15:39, 81F
親自帶過小孩去英文母語國家生活過 1-2年 決定回來都有各種考量
→
08/27 15:59, 3年前 , 82F
什麼財商思維，送出國是完全沒了，買個市中心學區房之後想
08/27 15:59, 82F
→
08/27 15:59, 3年前 , 83F
賣掉還會增值賺錢，給你讀12年賣掉說不定還不用錢到賺兩
08/27 15:59, 83F
→
08/27 15:59, 3年前 , 84F
百萬
08/27 15:59, 84F
推
08/27 16:21, 3年前 , 85F
推 買學區房的錢就算是累積資產
08/27 16:21, 85F
推
08/27 17:10, 3年前 , 86F
十二年後你確定會漲，我是不這麼認為
08/27 17:10, 86F
→
08/27 17:12, 3年前 , 87F
x仲都說學區房，就是個大盤子，我就不說了
08/27 17:12, 87F
推
08/27 17:16, 3年前 , 88F
銀行鑑價在房價上漲期間會比實價慢跟上，這種時候自備款
08/27 17:16, 88F
→
08/27 17:16, 3年前 , 89F
款要比較多，但平穩時期銀行鑑價理論不會差實價太多
08/27 17:16, 89F
→
08/27 17:17, 3年前 , 90F
總之鑑價通常會慢慢跟上實價，但銀行鑑價會根據屋況調整
08/27 17:17, 90F
→
08/27 17:17, 3年前 , 91F
通常新房或新古屋會最沒問題，中古屋經常有落差，令外磚
08/27 17:17, 91F
→
08/27 17:17, 3年前 , 92F
造的房屋鑑價很可能很慘
08/27 17:17, 92F
噓
08/27 17:18, 3年前 , 93F
就不到銀行價的就別買，不用搞的那麼麻煩..
08/27 17:18, 93F
感謝說明
→
08/27 17:19, 3年前 , 94F
中古銀行鑑價比較低的原因就是因為房屋本身已經沒多少價
08/27 17:19, 94F
→
08/27 17:20, 3年前 , 95F
值，大部份的價值都在那塊土地，銀行不想做沒有把握生意
08/27 17:20, 95F
→
08/27 17:20, 3年前 , 96F
但對一般屋主而言，就算是土地也有都更的機會，願意賭
08/27 17:20, 96F
→
08/27 17:21, 3年前 , 97F
同樣5x年老公寓，除非能做商用，不然不可能條件相當一個
08/27 17:21, 97F
→
08/27 17:22, 3年前 , 98F
14x~15x，一個開10x，房仲一定在說謊
08/27 17:22, 98F
→
08/27 17:22, 3年前 , 99F
屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 << 也不合常理
08/27 17:22, 99F
→
08/27 17:23, 3年前 , 100F
8成條款對你來說是單方面保障，如果對你很重要務必堅持
08/27 17:23, 100F
→
08/27 17:23, 3年前 , 101F
另外除了成數，年限也別忘了，中古屋很多可能只剩20年
08/27 17:23, 101F
感謝分享 版上高手不少 隻字片語 透漏不少訊息
推
08/27 17:33, 3年前 , 102F
樓上說的對，不能商或八米路，仲仲來騙的
08/27 17:33, 102F
→
08/27 18:56, 3年前 , 103F
哈哈 送出國 你未成年要在國外唸書要有親戚在國外 不
08/27 18:56, 103F
→
08/27 18:56, 3年前 , 104F
是錢的問題而已
08/27 18:56, 104F
→
08/27 18:59, 3年前 , 105F
成年了要念國外大學也跟學區房不衝突
08/27 18:59, 105F
→
08/27 19:06, 3年前 , 106F
送出國幾個字那麼容易 養出個孫安佐看你怎麼辦
08/27 19:06, 106F
大家心知肚明送出國的難度 ※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 20:00:35
推
08/28 02:52, 3年前 , 107F
總價1500的前幾名學區房不可能可以住一家大小，只能掛
08/28 02:52, 107F
→
08/28 02:52, 3年前 , 108F
學籍出租
08/28 02:52, 108F
→
08/28 02:54, 3年前 , 109F
2000附近的公寓也是用搶的。如果還要考慮鑑價夠不夠買
08/28 02:54, 109F
→
08/28 02:54, 3年前 , 110F
不到的機率挺大的
08/28 02:54, 110F
推
08/28 08:39, 3年前 , 111F
這總價帶1500內 前三名中正金華雙敦有物件幾乎都是用秒的
08/28 08:39, 111F
推
08/28 08:44, 3年前 , 112F
四五名你是指介壽龍門? 3~5000的為何自備要7成?
08/28 08:44, 112F
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