[請益] 小換大-舊制,土增稅重購退稅第二戶限貸

看板home-sale (房屋交易)作者ditto5566 (百變の百變怪)時間1年前 (2023/11/27 12:25)推噓9(9推 0噓 26→)

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代po,朋友沒有PTT帳號夫妻皆47歲,小孩兩個先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出因為是舊制，所以不適用房地合一稅(新制)，只考慮獲利核實課稅不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠 (一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪) A.獲利核實課稅：(經版友提醒已修改如下) 買價650=房屋250+土地400 (假設) 賣價1350=房屋500+土地850 (假設) 因為舊制出售房地時，”土地”的獲利免課稅，僅針對”房屋”的獲利核實課稅所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬 250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬，所以要繳的稅額就是12.5萬元，這樣對嗎? B.重購退稅同上，因為是舊制，所以不適用房地合一稅，只考慮土地增值稅的退稅土地增值稅的退稅，舊屋與新屋需同一人所以舊屋已經是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅 C.第二戶限貸七成問題依照下面這個網址與參考過去板友的貼文 https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a 若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約) 然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人) 這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人" 而且太太可使用首購資格現在想請教各位以下問題 1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的? 2.承1，新房看來是要把名字改成我的較划算許多，對吧? 用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎? 3.這樣把原本的三房賣出，還有少算了那些較大額的稅款嗎? 4.貸款問題新青安不符合資格就不用想了因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高? (近幾個月有幫太太的薪資做現金流，但也就只做這個) 5.現在的三房賣不賣有些親友建議可以把目前的三房留著因為目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中國醫+單元13 但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬，負擔不起不賣以後老了可能會過得較好，但賣出的話至少這幾年都不用煩惱以上5個問題再麻煩各位大大釋疑萬分感激 ----- Sent from PttX on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.116.99 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701059102.A.DD5.html

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dorabmon923

11/27 12:30, 1年前 , 1^F

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ragy

11/27 13:12, 1年前 , 2^F

11/27 13:12, 2^F

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Do212

11/27 13:22, 1年前 , 3^F

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