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Re: [請益] 北市精華地段老大樓有價值嗎已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (lalalo)時間1年前 (2023/12/16 00:09), 1年前編輯推噓58(58推 0噓 50→)
留言108則, 47人參與, 1年前最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《chopinmozart (aha)》之銘言： : 如題 : 北市精華地段 : 如信義路和光復南路交接 : 有很多30 40年老大樓 : 單價10年從來沒有漲過 : 始終在80 90遊走 : 但只要一出現新建案預售 : 預售都兩倍價格起 160 170 起跳 : 想請問那種老大樓會有價值嗎 : 還是等都更價格翻倍 本身持有安和路二段太平洋雪茄館百坪店面 來分享一下持有十年的心得 先付人權，明天有區權會但我懶得去 跟老人開會蠻痛苦的 https://i.imgur.com/PjRDJAx.jpg
1. 入手成本要低，最好是法拍或可處理的債權 我這個是某國內銀行的債權擔保品 他們就呆帳，十幾年前問我願不願意接 我就殺個價接盤過來 所以入手成本大概比法拍一拍貴一點水準 入手成本低很重要 你才會有安全邊際以防未來租不出去空置的損失 至少成本低，還可以用市值鑑價出週轉金出來 不過那是另一議題。 2. 租客要嚴選，租金可以穩定成長 買的時候就要深入調查租客的付租能力 太平洋雪茄館是香港一個富過三代富豪的企業 有古巴雪茄的壟斷代理權（後來有被打破） 這個壟斷代理權造成高額的毛利 基本上付租能力沒問題 我為了這個店面學抽雪茄 沒事就在週末夜晚去觀察裡面的客人 很確定都是消費高的在地客 所以我租金接盤後，第二期續約就給他漲上去 砍ㄧ輪來回後，算是安和路二段上固定租金店王 店面價值除毛租金雖然不高（大概2.5-2.8趴） 但對我來講就是固定收益，沒什麼風險問題 接下來每期續約都是五趴五趴漲 2020-2021疫情期間有阿莎力減免幾個月 3. 周遭不是完完全全都更開發不了 我買的時候，基本上有了解世紀花園大概幾戶 持分大概多少人，我發現其實很多是原地主戶 再傳給第二代，然後開支散葉 所以籌碼上，不會到台北市小套房這麼混亂的持 分或是有背景（黑道）的土開建商在搞，相對 比較單純。周遭鄰里也要觀察，去了解旁邊 遠企旁的大停車場誰是地主，誰有可能做都更 近兩年宇宙邦和全聯王已經整併完成 我在隔一條路，他們蓋好，我這邊差不多屋齡過40年，基地完整街廓，籌碼產權相對簡單 潛在的都更價值就出來了 我舉個範例，如果你去買敦北的老大樓 基本上松山機場不遷移，就是建築限高，容積就是不高，當初差不多一樣的金額，買敦南 ，都更效應較佳。 松山機場遷移的可能性跟宇宙邦整併完成那塊停車場可能性。我選後者比較高一點。 4. 管理完善的社區 再補充一點，一定要稍微研究一下管委會有沒有做事，我持有的第二年，整棟就拉皮，所 以有分擔一些拉皮費用，這個很重要 租客是需要門面的產業，管委會有推動拉皮 這個就是好的維護，也是漲租金的籌碼 所以下次路過大家可以看看 38年的老大樓還是保持的很好 外觀像10-15年的 以上分享，我後來發現，如果租戶夠特殊，房東還可以有些優惠啦，像我雪茄是都拿8折 ，這菸草十年來是漲價快兩倍以上。 我有朋友說租給米其林餐廳 他座位都不用排哈哈哈哈 喔對，上次文章，有人在下面說我不分享 啊我現在分享了，請問可以學習嗎 我是覺得很難啦，因為平心而論 要有一樣資本去執行，比較困難一點 推薦大家還是走較實惠經濟的其他縣市住宅產品投資，以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.229.174 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702656549.A.A70.html
推
12/16 00:19, 1年前 , 1F
不分享的事無須理會，斗米仇的事還少嗎？資本還不足
12/16 00:19, 1F
→
12/16 00:19, 1年前 , 2F
以踐行增廣見聞也是好的，至少了解一下你們那個層級
12/16 00:19, 2F
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12/16 00:19, 1年前 , 3F
的理念想法與可能的操作模式。最後，我最想知道的是
12/16 00:19, 3F
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12/16 00:19, 1年前 , 4F
你會發怎樣的雞排？！XD
12/16 00:19, 4F
推
12/16 00:20, 1年前 , 5F
看到一半就想這應該不是普通人，回到標題列一看果然是L大~
12/16 00:20, 5F
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12/16 00:23, 1年前 , 6F
雞排就，我很久沒吃了，如果要發
12/16 00:23, 6F
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12/16 00:23, 1年前 , 7F
你們投票選哪個好吃就發哪個
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12/16 00:23, 1年前 , 8F
希望有朝一日也能實踐 敦南各大樓都更有條件 霖園就成了
12/16 00:23, 8F
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12/16 00:25, 1年前 , 9F
對啊，人要保持健康長壽
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12/16 00:26, 1年前 , 10F
大陸建設投61億買過一條和平東路
12/16 00:26, 10F
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12/16 00:27, 1年前 , 11F
是很好的開發成交案例
12/16 00:27, 11F
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12/16 00:28, 1年前 , 12F
不過路口那個蘿蔔絲餅開那邊太妙了吧 很不搭耶
12/16 00:28, 12F
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12/16 00:28, 1年前 , 13F
他租金到底多少？雄獅旅遊變蘿蔔絲餅
12/16 00:28, 13F
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12/16 00:29, 1年前 , 14F
雄獅本來付租能力很強
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12/16 00:29, 1年前 , 15F
他我猜大概三開頭吧，我是遠高於三
12/16 00:29, 15F
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12/16 00:30, 1年前 , 16F
疫情那一波他們實體就撤光光
12/16 00:30, 16F
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12/16 00:32, 1年前 , 17F
瓦城是曾經更我競爭的店租王
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12/16 00:32, 1年前 , 18F
後來還是沒追上 我有打聽商仲lol
12/16 00:32, 18F
推
12/16 00:33, 1年前 , 19F
有敦峰下面那個 armani 的八卦嗎?
12/16 00:33, 19F
推
12/16 00:34, 1年前 , 20F
超級有錢人的收租日常
12/16 00:34, 20F
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12/16 00:35, 1年前 , 21F
雄獅店點都很好沒問題 但蘿蔔絲餅可以付這麼高的租金？
12/16 00:35, 21F
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12/16 00:35, 1年前 , 22F
搞不好蘿蔔絲餅做健康興趣哈哈
12/16 00:35, 22F
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12/16 00:36, 1年前 , 23F
敦峰那個喔，好像空置一段時間
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12/16 00:36, 1年前 , 24F
另外對面的王德傳賣茶葉也是厲害的
12/16 00:36, 24F
推
12/16 00:46, 1年前 , 25F
敦南的店面不多，王德傳能在那邊站那麼穩的確厲害!
12/16 00:46, 25F
推
12/16 00:56, 1年前 , 26F
優質分享
12/16 00:56, 26F
推
12/16 01:12, 1年前 , 27F
原來這間雪茄館是L大的 常經過
12/16 01:12, 27F
謝謝 有機會來捧場 我補充一下第四點 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:17:59 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:20:25
推
12/16 01:27, 1年前 , 28F
分享不同視野的生活 蠻有趣的
12/16 01:27, 28F
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:29:05
推
12/16 01:33, 1年前 , 29F
干 我要吃雞排啦 台積不知要多久
12/16 01:33, 29F
推
12/16 01:51, 1年前 , 30F
感謝L大分享 請問其他縣市有推薦的區域嗎
12/16 01:51, 30F
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12/16 01:52, 1年前 , 31F
其他縣市老精華區一樣這四點可以去塞選
12/16 01:52, 31F
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12/16 01:57, 1年前 , 32F
請問大安森林公園附近 未來音圖中心旁華廈 有機會都更嗎XD
12/16 01:57, 32F
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12/16 01:58, 1年前 , 33F
不知道，但可以去打聽持分狀況
12/16 01:58, 33F
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12/16 01:59, 1年前 , 34F
蔣市長現在推都更5箭 可去研究
12/16 01:59, 34F
推
12/16 02:05, 1年前 , 35F
感謝不同視野的分享
12/16 02:05, 35F
推
12/16 02:30, 1年前 , 36F
好的 謝謝 學到了
12/16 02:30, 36F
推
12/16 03:10, 1年前 , 37F
下一題：什麼樣的“健康”雞排可以和雪茄還有酒做完美
12/16 03:10, 37F
還有 34 則推文
還有 2 段內文
推
12/16 11:49, 1年前 , 72F
體育館旁的角地也拆完了
12/16 11:49, 72F
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12/16 11:50, 1年前 , 73F
站前凱撒飯店也有送件都更整合 包含南側老房
12/16 11:50, 73F
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12/16 11:51, 1年前 , 74F
喜來登有機會，房東國泰的REITs
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12/16 11:51, 1年前 , 75F
自有資金加新募資，應可都更
12/16 11:51, 75F
推
12/16 11:59, 1年前 , 76F
移 西華飯店呢？
12/16 11:59, 76F
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12/16 12:00, 1年前 , 77F
文華東方的餐廳都頂極的 改建不好吧
12/16 12:00, 77F
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12/16 12:01, 1年前 , 78F
老西華我記得改豪宅，我認為不是商業都更
12/16 12:01, 78F
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12/16 12:02, 1年前 , 79F
文華喔，我不知道，一言難盡
12/16 12:02, 79F
推
12/16 12:14, 1年前 , 80F
感謝L大讓小魯蛇開開眼界
12/16 12:14, 80F
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12/16 12:16, 1年前 , 81F
找個時間去捧場一下
12/16 12:16, 81F
推
12/16 12:16, 1年前 , 82F
把拔？
12/16 12:16, 82F
推
12/16 12:17, 1年前 , 83F
原來世界最便宜的東方文華且去且珍惜了嗎
12/16 12:17, 83F
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12/16 12:17, 1年前 , 84F
現在有好好做開床服務的飯店好像也沒幾間了 唉
12/16 12:17, 84F
推
12/16 12:34, 1年前 , 85F
推
12/16 12:34, 85F
推
12/16 14:31, 1年前 , 86F
謝謝分享，長見識
12/16 14:31, 86F
推
12/16 14:43, 1年前 , 87F
謝謝前輩無私分享，非常受用，感激您～
12/16 14:43, 87F
推
12/16 16:11, 1年前 , 88F
神人願意分享 respect
12/16 16:11, 88F
推
12/16 19:02, 1年前 , 89F
小巨蛋的房價 是不是要再噴一波?
12/16 19:02, 89F
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12/16 19:13, 1年前 , 90F
已經上去啦，敦北新的150-200/萬
12/16 19:13, 90F
推
12/16 19:58, 1年前 , 91F
不同世界的文 這輩子應該難有機會體會了
12/16 19:58, 91F
→
12/16 21:00, 1年前 , 92F
敦北現在就很優質 要拚噴一波可以賭中山北路大同舊廠
12/16 21:00, 92F
推
12/16 21:37, 1年前 , 93F
先跪了
12/16 21:37, 93F
推
12/16 21:37, 1年前 , 94F
你這社區也不好都更吧
12/16 21:37, 94F
推
12/16 21:44, 1年前 , 95F
謝謝分享～
12/16 21:44, 95F
推
12/16 22:04, 1年前 , 96F
十年前快三億入手....現在不敢想多貴了
12/16 22:04, 96F
推
12/16 22:31, 1年前 , 97F
感謝分享
12/16 22:31, 97F
推
12/16 22:38, 1年前 , 98F
請問L大怎麼看京華廣場
12/16 22:38, 98F
京華廣場不差喔 可以串連南京東的金融消費圈 如果他能吸引大型企業進駐更好 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 22:47:44
推
12/16 23:19, 1年前 , 99F
常經過世紀花園 真的看不出37年 好奇外牆的冷氣掛架
12/16 23:19, 99F
→
12/16 23:19, 1年前 , 100F
是在什麼時間點一起處理的 應該不是一開始就有
12/16 23:19, 100F
應該跟外牆拉皮一起 工程大概兩年，在2014-15年
推
12/17 09:37, 1年前 , 101F
ptt真的強者很多
12/17 09:37, 101F
推
12/17 09:40, 1年前 , 102F
請問abyssa大，中山大同舊址是指總公司，在中山北路三
12/17 09:40, 102F
→
12/17 09:40, 1年前 , 103F
段那附近，近民權西路站的新案嗎
12/17 09:40, 103F
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.110.150 臺灣), 12/17/2023 13:14:45
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12/17 20:45, 1年前 , 104F
應該是整個大同大學和總部那塊
12/17 20:45, 104F
推
12/17 22:18, 1年前 , 105F
謝謝L大！
12/17 22:18, 105F
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12/17 22:31, 1年前 , 106F
但那邊也在松山機場航道，有限高
12/17 22:31, 106F
推
12/18 11:13, 1年前 , 107F
推心得!!!
12/18 11:13, 107F
推
12/18 12:50, 1年前 , 108F
長知識
12/18 12:50, 108F
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