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Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的

看板home-sale (房屋交易)作者 (立德學長 聯發科轉職房仲)時間1年前 (2024/01/05 00:34), 1年前編輯推噓71(72推 1噓 617→)
留言690則, 38人參與, 1年前最新討論串8/8 (看更多)
: 舉實例來說 還沒管制以前 : 你有個3000萬就好 你可以去買6000萬以上土地 3000用土融 : 我就抓6000就好 以前不動產景氣不好 只要你跟常合作銀行配合 你土融隨便都有6成以上 : 那你現在沒現金了嘛 當然就是搞預售 : 假設是衛星市鎮 一般的地區 建物價值跟土地5050 : 利潤抓兩成 所以總銷就算1.2億*1.2=1.44億 : 所以你就是用3000萬搞一個1.4億的生意 : 結案之後扣掉土建融 14000-3000土融-6000建融=5000 : 這樣3000就變5000搂 藉由這個數學來算一下像ceca提到的無本利用集資的建商是怎麼爆掉的 1. 3000萬現金集資來的 年報酬率10% 所以每年要給股東300萬 從購買土地開始抓3年(申請建照倒楣花了一年) 消耗掉 300*3=900萬 2. 3000萬土融 小建商6% 基本抓5% 所以每年要給銀行150萬 消耗掉 150*3=450萬 原本的2000萬獲利扣掉利息就剩下 650萬 建融也要利息...不過利息部分比較難抓 就請mfcke學弟補充了~~~ 利潤沒抓好 營造時間拖太久 請照時間太久 建商是會虧錢的 而投資客的獲利 1000萬預售屋 丟200萬進去 3年後 漲到1200萬 獲利是100% 年獲利是 33.3%/年 算起來是大勝被ceca揪到的土地投資人只有10%~~~~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704386078.A.48C.html ※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 01/05/2024 00:38:53
推
01/05 00:36, 1年前 , 1F
你是不是把太多無相關的事情湊再一起.XD
01/05 00:36, 1F
→
01/05 00:37, 1年前 , 2F
建商就建商,入股就乖乖地等建案結案後照股配利潤.
01/05 00:37, 2F
→
01/05 00:37, 1年前 , 3F
這可不是發債.
01/05 00:37, 3F
→
01/05 00:37, 1年前 , 4F
另外,沒有崩盤不會進場.
01/05 00:37, 4F
→
01/05 00:37, 1年前 , 5F
現在進場你會被幾百億的建商壓著.
01/05 00:37, 5F
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01/05 00:38, 1年前 , 6F
根本是很爛的起家時間點
01/05 00:38, 6F
→
01/05 00:38, 1年前 , 7F
賺錢可以賺,但是你一點競爭力都沒有,就苦哈哈的賺辛苦錢.
01/05 00:38, 7F
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01/05 00:38, 1年前 , 8F
然後政策都對你不利,路越來越難走之外.
01/05 00:38, 8F
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01/05 00:38, 1年前 , 9F
要是遇到一次下跌,第一個死的就是你.
01/05 00:38, 9F
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01/05 00:39, 1年前 , 10F
更不用說你如果想要金主,人家麻優先找大建商幹嘛找你.
01/05 00:39, 10F
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01/05 00:39, 1年前 , 11F
但是崩盤後就是另外一個世界..XD
01/05 00:39, 11F
→
01/05 00:39, 1年前 , 12F
地價崩盤,大建商套滿手高價土地和餘屋(成本很高的餘屋)
01/05 00:39, 12F
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01/05 00:39, 1年前 , 13F
政府所有限制政策全都解放+大量讓市場資金膨脹起來.
01/05 00:39, 13F
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01/05 00:40, 1年前 , 14F
因此你爽爽的買入低價土地,蓋房子的成本遠低於大建商的餘屋.
01/05 00:40, 14F
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01/05 00:40, 1年前 , 15F
你吃他們豆腐就爽爽的可以快速翻滾.
01/05 00:40, 15F
→
01/05 00:40, 1年前 , 16F
大建商滿手這些負資產要處理,船大調頭難.
01/05 00:40, 16F
→
01/05 00:41, 1年前 , 17F
那這樣手上有錢的金主.
01/05 00:41, 17F
→
01/05 00:41, 1年前 , 18F
你是會投資一個滿手負資產看似規模很大的建商.
01/05 00:41, 18F
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01/05 00:41, 1年前 , 19F
還是投資一個新興無負擔的建商?
01/05 00:41, 19F
→
01/05 00:41, 1年前 , 20F
那我很簡單就可以擴張擴張再擴張.
01/05 00:41, 20F
→
01/05 00:42, 1年前 , 21F
那個時間才是最好的切入點.
01/05 00:42, 21F
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01/05 00:42, 1年前 , 22F
你看今天一堆有頭有臉的建商.
01/05 00:42, 22F
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01/05 00:42, 1年前 , 23F
很多是不是起飛點就是2000~2005這一段時間.
01/05 00:42, 23F
→
01/05 00:42, 1年前 , 24F
所以拜託搞清楚狀況...XD
01/05 00:42, 24F
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01/05 00:43, 1年前 , 25F
至於現在如果募資十幾億你要炒房,會有金管會的問題.
01/05 00:43, 25F
→
01/05 00:43, 1年前 , 26F
會有非法吸金或是國稅局查金流的問題.
01/05 00:43, 26F
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01/05 00:43, 1年前 , 27F
而這筆錢你操作大概就幾種.
01/05 00:43, 27F
→
01/05 00:44, 1年前 , 28F
一種就是用人頭,無論三黃一劉那種,用人頭.
01/05 00:44, 28F
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01/05 00:44, 1年前 , 29F
喔三黃一劉如果過時了,那之前王派宏,XX慶之類的.
01/05 00:44, 29F
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01/05 00:44, 1年前 , 30F
另一種就是類似月風的操作.
01/05 00:44, 30F
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01/05 00:45, 1年前 , 31F
再一種就是你要轉向去玩商用不動產.
01/05 00:45, 31F
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01/05 00:45, 1年前 , 32F
或是玩土地等等.
01/05 00:45, 32F
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01/05 00:45, 1年前 , 33F
但無論你搞哪一種,主導者其實都滿累的.
01/05 00:45, 33F
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01/05 00:45, 1年前 , 34F
雜事很多...比當建商還多很多.
01/05 00:45, 34F
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01/05 00:46, 1年前 , 35F
並且目前看起來還活著的也沒剩幾個,並且也不算活得特別好.
01/05 00:46, 35F
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01/05 00:46, 1年前 , 36F
阿就,這條路太容易被政府打,操作起來綁手綁腳.
01/05 00:46, 36F
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01/05 00:47, 1年前 , 37F
而且你金流和帳都是無法完全攤在"政府眼下"的.
01/05 00:47, 37F
→
01/05 00:47, 1年前 , 38F
你一定有金流和稅金方面的檯面下操作.
01/05 00:47, 38F
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01/05 00:47, 1年前 , 39F
因此...想要很踏實的找到錢然後用錢賺錢.
01/05 00:47, 39F
還有 611 則推文
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01/05 12:55, 1年前 , 651F
不需要一間一間跑這麼累
01/05 12:55, 651F
推
01/05 13:00, 1年前 , 652F
說到底，C大你自己也知道實際會遇到什麼問題，何必一開始提
01/05 13:00, 652F
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01/05 13:00, 1年前 , 653F
什麼募資，也太搞笑了
01/05 13:00, 653F
推
01/05 13:02, 1年前 , 654F
代銷專業跟投資客專業的東西差太多了，沒啥好吵的
01/05 13:02, 654F
推
01/05 13:03, 1年前 , 655F
房板 開門紅 平常很冷清的
01/05 13:03, 655F
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01/05 13:22, 1年前 , 656F
哪有 一堆代銷跑單自己都兼任投資炒房團團長好嗎
01/05 13:22, 656F
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01/05 13:33, 1年前 , 657F
果然戰起來 當建商是不是蓋透天最簡單??
01/05 13:33, 657F
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01/05 13:34, 1年前 , 658F
親戚家附近有人就蓋兩棟相連的 開高價賣 然後就賣掉了
01/05 13:34, 658F
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01/05 13:36, 1年前 , 659F
連賣不掉加價賣的機會都沒有 不好看又不大間也有人要
01/05 13:36, 659F
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01/05 13:37, 1年前 , 660F
然後要當大樓建商是不是門檻高很多???
01/05 13:37, 660F
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01/05 13:38, 1年前 , 661F
新加坡住宅+透天住宅的案件數 好像多很多
01/05 13:38, 661F
推
01/05 13:43, 1年前 , 662F
又有戲可以看, 看來最近市場真的是太無聊了 XD
01/05 13:43, 662F
推
01/05 13:56, 1年前 , 663F
大樓就土地門檻高，實務上你說當建商難不難？你資金夠
01/05 13:56, 663F
→
01/05 13:56, 1年前 , 664F
甚至比改老屋簡單
01/05 13:56, 664F
推
01/05 13:58, 1年前 , 665F
市場真的太無聊，目前沒看到什麼好玩的新方式
01/05 13:58, 665F
推
01/05 14:00, 1年前 , 666F
該玩的都玩爛了，就都複製貼上而已，偶爾裝修變變新花
01/05 14:00, 666F
→
01/05 14:00, 1年前 , 667F
樣，最近都想去認真接一些商空統包案來消磨時間
01/05 14:00, 667F
推
01/05 14:04, 1年前 , 668F
場外加戲.我覺得c大佔上風.可以複製的操作手法很重要
01/05 14:04, 668F
→
01/05 14:04, 1年前 , 669F
要說親衛隊也不太算是,投資就是誰贏面大就誰說的算
01/05 14:04, 669F
→
01/05 14:05, 1年前 , 670F
當然房版不是投資版,不過進來的多半是想增值的.
01/05 14:05, 670F
推
01/05 14:40, 1年前 , 671F
如人飲水 冷暖自知，能分享就是好事，沒必互酸，多多
01/05 14:40, 671F
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01/05 14:40, 1年前 , 672F
的格局拿出來
01/05 14:40, 672F
→
01/05 15:23, 1年前 , 673F
左右?呵呵.有人只能扯早就沒作的代銷來攻訐別人來得到優越
01/05 15:23, 673F
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01/05 15:24, 1年前 , 674F
感.可憐啊.難怪被別人討厭.都沒指名道姓自己跳進去
01/05 15:24, 674F
推
01/05 16:12, 1年前 , 675F
Ceca得分 代銷還在說買房地產槓桿會天罰的 顯然認知有障礙
01/05 16:12, 675F
推
01/05 18:22, 1年前 , 676F
Nova在一些地域分享還是可以參考，但今天我覺得他輸
01/05 18:22, 676F
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01/05 18:22, 1年前 , 677F
慘了，問他買了沒都沒有正面回應，代表真的沒買。代
01/05 18:22, 677F
→
01/05 18:22, 1年前 , 678F
銷自己沒買真的…..自從知道nova 是柯粉就對他的思維
01/05 18:22, 678F
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01/05 18:22, 1年前 , 679F
打個問號。
01/05 18:22, 679F
推
01/05 19:59, 1年前 , 680F
太可惜了，沒有一起戳代銷仔，早就看破代銷仔只會
01/05 19:59, 680F
→
01/05 19:59, 1年前 , 681F
唬爛而已，一點有用的東西都講不出來
01/05 19:59, 681F
推
01/05 20:17, 1年前 , 682F
房板吳子嘉跟他的隨從 哈哈哈哈哈笑死
01/05 20:17, 682F
推
01/05 20:58, 1年前 , 683F
推ceca神
01/05 20:58, 683F
推
01/05 21:05, 1年前 , 684F
如果有10億請建築師會計師律師營造廠 當建商遇到的
01/05 21:05, 684F
→
01/05 21:06, 1年前 , 685F
問題都能有專業的解決 確實時機適合可以做啊
01/05 21:06, 685F
→
01/05 21:07, 1年前 , 686F
這跟柯粉沒有關係吧 學歷收入越高支持柯的比率越高
01/05 21:07, 686F
推
01/05 21:15, 1年前 , 687F
那些人就是沒料想吵架開始人生攻擊而已
01/05 21:15, 687F
→
01/05 21:15, 1年前 , 688F
什麼鍋配什麼蓋 剛剛好
01/05 21:15, 688F
→
01/05 21:15, 1年前 , 689F
人身啦
01/05 21:15, 689F
推
01/05 23:49, 1年前 , 690F
代銷仔就是這麼玻璃心 cc
01/05 23:49, 690F
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