[閒聊] GPT哥說的:第七波、空多、與2016比較

看板home-sale (房屋交易)作者 (踢踢歪歪)時間1周前 (2024/09/30 17:59), 1周前編輯推噓6(603)
留言9則, 7人參與, 1周前最新討論串1/1
GPT哥給我幾個Lesson Lesson 1 問: 以過去對信用管制的了解及信用管制的影響 請告訴我第七波的影響並說出具體分析和看法 不要包牌,給我明確的答案 答:(重點節錄) 基於以下幾點,政策影響雖然有點作用,但可能有限 1. 政策累積效應的邊際遞減 2. 資金流動性與市場需求的韌性 3. 房市結構的轉變 4. 量化的影響 結論: 第七波有用 尤其是針對投資性與高價住宅的部分壓力加大 但考量到市場資金充裕和自住需求的韌性 不會劇烈下跌,且政策的影響會以邊際遞減的形式表現 https://imgur.com/8QPwlNo
-------------------- Lesson 2 問: 可否站在支持下跌理論的空方進行一些論述,並且以空方角度論述完後 與房價不會有大幅度下跌的多方論述進行比較 比較兩者間的合理性並進行自我辯論,並給我獲勝的結果 答: 空方角度基於以下理由 1. 多戶貸款成數與限制收緊 2. 高價住宅與餘屋庫存壓力 3. 信心衝擊與市場預期逆轉 4. 資金流動性可能轉變 多方角度基於以下理由 1. 自住需求依然強勁 2. 低利率與市場資金的支撐(儘管有升息壓力,依舊處於歷史低位) 3. 建商降價的限度(會選擇減少新建案的開工而不是降價處理餘屋) https://imgur.com/oA8T6xR
結論: 多方論述相對合理,房價在未來更多可能性進入高位盤整或小幅回調 而非劇烈下跌 https://imgur.com/TUWbLUz
-------------------- Lesson 3 問:原物料成本是否可以作為多方的價格支撐,抑或不具備支撐,建商金流周轉才是重點 並說明2016年房地產空頭時期建商自砍的事實分析 答: 1. 原物料成本上升作為多方之稱的理由 成本與房價間的比例、建商利潤空間、建築時間差 總之結論是原物料價格上升在總房價中影響相對有限 2. 金流周轉與賠售的空方觀點 2016年空頭經驗:被實價登錄和奢侈稅搞爆,確實出現跌幅高達10%~20%的狀況 賠售的必要性:建商為避免資金卡住,賠售 3. 2016年房地產市場案例 顯示建商確實為了保持資金流動性而選擇降價 結論: 原物料成本上升作為支撐還是不足夠,重點是土地才是最大的占比 且砍價銷售這在2016空頭已有明確實例,因此從這角度上看,空方的論述更具合理性 https://imgur.com/GnXgeEs
-------------------- Lesson 4 問: 先前說明「根據過去經驗,建商會選擇減少新建項目的開工而不是大幅度降價處理」 與2016的論述不同,這跟市場產品變化和銷售策略是否有關 答: 是,這個觀察是精確的,以下分析 1. 市場產品的變化 2010~2014年出現大量高價案豪宅,2016年時雙重打擊下,豪宅市場急遽萎縮 降價現象主要出現在高價住宅市場 開發商逐漸推出中小戶型產品,總價低,需求穩定,即便環境波動,銷售壓力也相對小 2. 銷售策略的變化 2016降價促銷主要是在高價宅上,市場預期轉向悲觀的狀況下,快速去化庫存成為目標 以確保資金流動性 2014年高點回落後,市場逐漸進入去化庫存階段,2016年時建商更傾向於以價換量 3. 建商與市場的調節能力 2016年後的幾年來看,建商在面對市場波動的變化有所調整 推案量控制:在市場下行壓力大的時候,建商會選擇減少新案開工,而並非一昧降價 新興區域與小戶型產品:聚焦於推動首購剛需產品,因銷售壓力較小,沒大幅促銷的理由 結論: 2016年的降價行為與一般狀況下的建商行為模式有所不同 隨著市場進入更穩定發展的階段,建商對推案量和產品定位的控制更為精準 減少推案量仍可能是主要策略 https://imgur.com/AD1vLvB
-------------------- Lesson 5 問: 第七波信用管制、水位問題所造成的冷盤,是否因建商產品與銷售策略的改變 2016年的減價銷售狀況是否不會再發生?請詳述原因 答: 是,不會完全重現2016年的大規模減價銷售現象 結論: 原因在於產品結構變化、推案策略的精準調整;以及信用轉置政策影響範圍的侷限性 建商目前更傾向於減少推案量,而不是大規模的降價銷售來處理餘屋 https://imgur.com/eG7IBvj
-------------------- 其他亂問的 問:土地價格較為低廉的地區,是否依舊是地價為最關鍵因素 答:是,原物料有影響,但普普,土地價格最重要 -- 問:所以信用管制政策若造成土地價格崩盤,會劇烈影響房價 從過往資料分析信用管制造成六都價格崩盤的可能性是否存在 答:單獨引發土地價格崩盤的可能性極低,出現崩盤需要更強烈的外部經濟因素 或金融事件作為推動因素 -- 問:請給我外部經濟或金融事件具體實例 信用管制、72-2、土建融貸款難度是否包含其中 答:具體實例-->2008金融海嘯、1997亞洲金融危機、1990日本泡沫 信用管制、72-2、土建融難度確實會對市場造成壓力,但不足以導致土地價格崩盤 真正可以導致崩盤的是這些外部經濟或金融危機疊加,如全球經濟衰退或重大金融動盪 才有可能引發土地價格大幅下跌 -- 問:「房價在未來更多可能是進入高位盤整或小幅回調,而非劇烈下跌」 GPT哥請你給我一個具體的數字,下跌幾% 答:2024及未來1~2年內,我認為會微幅下跌,3~8% 具體取決以下因素 六都核心區域(如台北市、新竹市、台中14期):自住需求強勁,估計3%~5% 次要區域非六都地區:5~8% (....80萬跌10%還是超過70萬耶) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.89.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727690384.A.CF4.html

09/30 18:05, 1周前 , 1F
3-5%??? 看空空文章我還以為是30-50%
09/30 18:05, 1F

09/30 18:18, 1周前 , 2F
這文好猛,論述有條有理
09/30 18:18, 2F

09/30 18:31, 1周前 , 3F
謝謝分享
09/30 18:31, 3F

09/30 18:49, 1周前 , 4F
蒙R波呢
09/30 18:49, 4F

09/30 18:50, 1周前 , 5F
過去幾個月上游土地熱絡,就來看看明年有沒有好戲囉
09/30 18:50, 5F

09/30 18:56, 1周前 , 6F
GPT有房子嗎,沒有的話一定是魯空
09/30 18:56, 6F

09/30 19:09, 1周前 , 7F
魯空看來會很不喜歡這篇,六都精華區估計微跌3-5%,真的魯空
09/30 19:09, 7F

09/30 19:09, 1周前 , 8F
大勝利了哈哈哈
09/30 19:09, 8F

09/30 19:15, 1周前 , 9F
gpt哥分析市場產品結構及推案策略精準調整,所以建商不會如
09/30 19:15, 9F

09/30 19:15, 1周前 , 10F
以往降價,真的精準分析
09/30 19:15, 10F

09/30 19:18, 1周前 , 11F
是這樣沒錯 新青安借到市場沒錢可以借 排擠其他貸款。然
09/30 19:18, 11F

09/30 19:18, 1周前 , 12F
後有人說需求這麼多的前提會跌
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09/30 19:18, 1周前 , 13F

09/30 19:40, 1周前 , 14F
這分析的前提是沒有第八波管制
09/30 19:40, 14F
GPT哥:如果政策與前幾波相似,那衝擊可能不會很大(邊際效應) 但有一個很痛的:打剛需首購 https://imgur.com/59o3I0E

09/30 20:02, 1周前 , 15F
這分析只缺 恐慌兩字
09/30 20:02, 15F
GPT哥: 1. 建商學聰明了 2. 因這幾年信用管制確實有一定效用,減少了投機投資客 恐慌確實存在一定風險,但建商策略改變和投資客減少限制了恐慌性行為 https://imgur.com/YuZpKgR
-- 問:2020年開始是眾所皆知的大多頭,並且有眾多FOMO上車人士一直至今 請你論述到2024年投機投資客變少的理由 答:https://imgur.com/lyMAVam
GPT哥認為確實有打到投資客,只是這幾年打爆投機投資客照樣漲

09/30 20:23, 1周前 , 16F
魯空憑多年魯的經驗比AI厲害啦
09/30 20:23, 16F

09/30 21:09, 1周前 , 17F
是不是要等到12月才有第8波
09/30 21:09, 17F
今年最後一次理監事會議預計於12/19 每年初一開始就會公布該年度理監事會議的預計日期 ※ 編輯: ttyy (36.226.175.142 臺灣), 09/30/2024 21:42:38

09/30 22:45, 1周前 , 18F
推推
09/30 22:45, 18F

09/30 23:16, 1周前 , 19F
可以順便請gpt 哥預測第八波管制的內容嗎XD
09/30 23:16, 19F

10/01 00:11, 1周前 , 20F
Chat GPT就是順著你的問題講幹話, 真的別太在意
10/01 00:11, 20F

10/01 00:11, 1周前 , 21F
推推 存起來當作範例
10/01 00:11, 21F

10/01 00:30, 1周前 , 22F
真.多軍會找chat GPT 當證據打臉空軍? 大多等幾個月後
10/01 00:30, 22F

10/01 00:30, 1周前 , 23F
拿數據打死空軍吧? 所以你是不是急了?
10/01 00:30, 23F
你不用這麼緊張,是不是順著話說試一試就可以知道了 https://imgur.com/a/XeE47Bu 我自己也偶爾會問GPT哥地區比較分析或過去的一些物料、房地產走勢等等 不用盡信,也有跟我個人意見不同的想法 但有數據和論述清楚的說明,比純用"感覺"來預測更具說服力 ※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 10/01/2024 09:54:19

10/01 12:42, 1周前 , 24F
GPT哥
10/01 12:42, 24F
文章代碼(AID): #1c-dQGpq (home-sale)
文章代碼(AID): #1c-dQGpq (home-sale)