[閒聊] GPT哥說的：第七波、空多、與2016比較

看板home-sale (房屋交易)作者ttyy (踢踢歪歪)時間4小時前 (2024/09/30 17:59)推噓2(2推 0噓 0→)

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GPT哥給我幾個Lesson Lesson 1 問：以過去對信用管制的了解及信用管制的影響請告訴我第七波的影響並說出具體分析和看法不要包牌，給我明確的答案答：(重點節錄) 基於以下幾點，政策影響雖然有點作用，但可能有限 1. 政策累積效應的邊際遞減 2. 資金流動性與市場需求的韌性 3. 房市結構的轉變 4. 量化的影響結論：第七波有用尤其是針對投資性與高價住宅的部分壓力加大但考量到市場資金充裕和自住需求的韌性不會劇烈下跌，且政策的影響會以邊際遞減的形式表現 https://imgur.com/8QPwlNo

-------------------- Lesson 2 問：可否站在支持下跌理論的空方進行一些論述，並且以空方角度論述完後與房價不會有大幅度下跌的多方論述進行比較比較兩者間的合理性並進行自我辯論，並給我獲勝的結果答：空方角度基於以下理由 1. 多戶貸款成數與限制收緊 2. 高價住宅與餘屋庫存壓力 3. 信心衝擊與市場預期逆轉 4. 資金流動性可能轉變多方角度基於以下理由 1. 自住需求依然強勁 2. 低利率與市場資金的支撐(儘管有升息壓力，依舊處於歷史低位) 3. 建商降價的限度(會選擇減少新建案的開工而不是降價處理餘屋) https://imgur.com/oA8T6xR

結論：多方論述相對合理，房價在未來更多可能性進入高位盤整或小幅回調而非劇烈下跌 https://imgur.com/TUWbLUz

-------------------- Lesson 3 問：原物料成本是否可以作為多方的價格支撐，抑或不具備支撐，建商金流周轉才是重點並說明2016年房地產空頭時期建商自砍的事實分析答： 1. 原物料成本上升作為多方之稱的理由成本與房價間的比例、建商利潤空間、建築時間差總之結論是原物料價格上升在總房價中影響相對有限 2. 金流周轉與賠售的空方觀點 2016年空頭經驗：被實價登錄和奢侈稅搞爆，確實出現跌幅高達10%~20%的狀況賠售的必要性：建商為避免資金卡住，賠售 3. 2016年房地產市場案例顯示建商確實為了保持資金流動性而選擇降價結論：原物料成本上升作為支撐還是不足夠，重點是土地才是最大的占比且砍價銷售這在2016空頭已有明確實例，因此從這角度上看，空方的論述更具合理性 https://imgur.com/GnXgeEs

-------------------- Lesson 4 問：先前說明「根據過去經驗，建商會選擇減少新建項目的開工而不是大幅度降價處理」與2016的論述不同，這跟市場產品變化和銷售策略是否有關答：是，這個觀察是精確的，以下分析 1. 市場產品的變化 2010~2014年出現大量高價案豪宅，2016年時雙重打擊下，豪宅市場急遽萎縮降價現象主要出現在高價住宅市場開發商逐漸推出中小戶型產品，總價低，需求穩定，即便環境波動，銷售壓力也相對小 2. 銷售策略的變化 2016降價促銷主要是在高價宅上，市場預期轉向悲觀的狀況下，快速去化庫存成為目標以確保資金流動性 2014年高點回落後，市場逐漸進入去化庫存階段，2016年時建商更傾向於以價換量 3. 建商與市場的調節能力 2016年後的幾年來看，建商在面對市場波動的變化有所調整推案量控制：在市場下行壓力大的時候，建商會選擇減少新案開工，而並非一昧降價新興區域與小戶型產品：聚焦於推動首購剛需產品，因銷售壓力較小，沒大幅促銷的理由結論： 2016年的降價行為與一般狀況下的建商行為模式有所不同隨著市場進入更穩定發展的階段，建商對推案量和產品定位的控制更為精準減少推案量仍可能是主要策略 https://imgur.com/AD1vLvB

-------------------- Lesson 5 問：第七波信用管制、水位問題所造成的冷盤，是否因建商產品與銷售策略的改變 2016年的減價銷售狀況是否不會再發生？請詳述原因答：是，不會完全重現2016年的大規模減價銷售現象結論：原因在於產品結構變化、推案策略的精準調整；以及信用轉置政策影響範圍的侷限性建商目前更傾向於減少推案量，而不是大規模的降價銷售來處理餘屋 https://imgur.com/eG7IBvj

-------------------- 其他亂問的問：土地價格較為低廉的地區，是否依舊是地價為最關鍵因素答：是，原物料有影響，但普普，土地價格最重要 -- 問：所以信用管制政策若造成土地價格崩盤，會劇烈影響房價從過往資料分析信用管制造成六都價格崩盤的可能性是否存在答：單獨引發土地價格崩盤的可能性極低，出現崩盤需要更強烈的外部經濟因素或金融事件作為推動因素 -- 問：請給我外部經濟或金融事件具體實例信用管制、72-2、土建融貸款難度是否包含其中答：具體實例-->2008金融海嘯、1997亞洲金融危機、1990日本泡沫信用管制、72-2、土建融難度確實會對市場造成壓力，但不足以導致土地價格崩盤真正可以導致崩盤的是這些外部經濟或金融危機疊加，如全球經濟衰退或重大金融動盪才有可能引發土地價格大幅下跌 -- 問：「房價在未來更多可能是進入高位盤整或小幅回調，而非劇烈下跌」 GPT哥請你給我一個具體的數字，下跌幾% 答：2024及未來1~2年內，我認為會微幅下跌，3~8% 具體取決以下因素六都核心區域(如台北市、新竹市、台中14期)：自住需求強勁，估計3%~5% 次要區域非六都地區：5~8% (....80萬跌10%還是超過70萬耶) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.89.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727690384.A.CF4.html

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jaricho

09/30 18:05, 4小時前 , 1^F

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CK19

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kkiiccoo

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