Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

看板home-sale (房屋交易)作者turtletung (衝衝衝衝衝衝)時間1月前 (2024/03/29 18:20)推噓7(7推 0噓 8→)

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關於預售屋二等親內的換約如果是走贈與，取得成本到底會怎麼計算？我找到一篇新聞案例，或許可以參考 https://reurl.cc/VNkagA 遺贈稅法第5條以自己的資金，無償為他人購置財產者，其資金應課贈與稅。但該財產為不動產者，為其不動產。遺贈稅法第10條第1項遺產及贈與財產的價值計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時的時價為準。遺贈稅法第10條第3項稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價的估定，由財政部定之。依照上述法規與案例，預售屋平轉換約走贈與，因為預售屋視為不動產，所以贈與時會依照出資額比例及當時的公告現值課稅，而不是贈與時的金額。結論預售屋換約走贈與，取得成本要看： 1. 贈與時已付款項占總額的比例 x 轉讓時的公告現值 2. 未付金額轉讓時付款的比例越低，或是金額較低，影響比較小。但保險起見，還是走買賣比較好。以上是我的理解，如有錯誤請協助改正。 ※ 引述《turtletung (衝衝衝衝衝衝)》之銘言： : 先感謝原PO的案例分享 : 我的狀況也是預售屋的二等親換約（平轉） : 在一月底因為建商要集體對保，決定從妹妹的名下換成我 : 原先根本不知道要申報房地合一稅 : 也不知道二等親內的財產轉移需要特別注意 : 所以非常感恩C大的分享 : 讓我在兩個星期前才意識到需要處理這件事 : 簡單說 : 二等親內的預售屋換名字雖然只是在建商那邊換約 : 賣方（以我的例子就是我妹）需要申報房地合一稅 : 如果就只是去房地合一稅那邊申報 : 國稅局就會認定買方（以我的例子就是我）是受贈與取得 : 往後要賣房的時候，取得成本就會是現在的公告現值 : 為了讓取得成本就是跟建商購買的價格 : 就必須去遺贈稅那邊主張是買賣 : 我也是連續三天跑國稅局 : 一直補資料才完成 : 1200萬的預售屋，換約時只付了頭款120萬 : 遺贈稅那邊需要的資料： : 一、妹妹當時購買120萬的金流 : 翻出當時存摺的金流是自備20萬+我姊匯了100萬（要另外申報贈與現金100萬） : 二、建商開的發票 : 三、原始合約跟換約後的合約 : 四、我匯款給妹妹的120萬金流（我和妹妹的存摺都要附上） : 房地合一稅需要的資料： : 一、建商開的發票 : 二、原始合約跟換約後的合約 : 三、私契（自己打的契約，目的是證明平轉） : 四、遺贈稅那邊拿到的證明文件（藍色的「非屬贈與財產同意移轉證明書」） : 國稅局每一筆款項都會問的很清楚 : 包括資金來源、錢的流向要層層確認 : 資料要準備齊全才會受理 : 房地合一稅要30天內申報 : 我是延遲申報 : 但因為平轉，承辦人員很好也就沒有罰錢 : 另外，我在查資料的時候 : 有看到一些案例說以為房地合一稅委託代書處理就沒問題 : 結果代書便宜行事就用贈與 : 賣房子的時候想要主張買賣都不行 : 真的得繳一堆稅 : 即使請代書還是要注意 : 自己的荷包自己顧 : 再一次感謝房版 : ※ 引述《CIIIO (郭+)》之銘言： : : 1000萬的預售屋換約 : : 已付給建商200萬頭款 : : 想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽 : : 繳個潤筆費幾千幾萬給建商 : : 名字換過去就好了嗎？ : : 你以為這樣就結束了嗎？ : : 錯 : : 林北放三天假三天都跑國稅局不斷補資料 : : 二等親交易房產你要先確定是走贈與或是買賣 : : 兩者都必須跑國稅局 : : A.走贈與流程 : : 報贈與稅 : : 想說一年有244萬贈與免稅額 : : 200萬應該免稅吧 : : 錯 : : 走贈與最不推薦 : : 因為受贈者房屋的取得成本會最低 : : 之後要賣掉會補超級多稅 : : 假設弟弟五年之後賣1200萬好了 : : 你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎？ : : 錯 : : 因為是贈與 : : 房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值” : : 政府說他是500萬好了 : : 是繳(1200-500)*20%的稅! : : 聽起來很坑 : : 但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的 : : 也是一樣道理 : : 那我們改走買賣流程好了 : : 二.走買賣流程 (房地合一) : : 想說走買賣流程房地合一稅 : : 反正賺錢才繳稅平轉沒賺錢不用繳稅 : : 跑去國稅局 : : 房地合一櫃檯說 : : 請提供 : : 1.買賣的金流 : : 2.因為你是二等親交易，必須去贈遺科拿藍色的 : : “非屬贈與財產同意移轉證明書” : : 3.建商讓予合約書(換約時就拿到) : : 好我就開始做金流 : : 因為弟弟只有50萬現金 : : 所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款 : : 剩下100由我老婆匯給媽媽媽媽再給弟弟 : : 跑去贈遺科 : : 把弟弟給我200萬的金流給他看 : : 國稅局看了看本子說 : : 你弟原本只有50萬是不足以支付的 : : 請提供： : : Q1.這筆20萬現金怎麼來的 : : A1.我說我媽給我弟的 : : Q.你媽怎麼有現金？現金從哪來的？ : : 補上我媽的近半年的提款證明才過 : : Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的 : : A2.是我老婆給我媽的 : : 補上我老婆&我媽的存摺才過 : : 然後一次寫三張贈與稅申報 : : 我：房子買賣非贈與 : : 我老婆：贈與現金100 : : 我媽：贈與現金150 : : 隔天拿到藍色證明代表贈與問題解決了 : : 才去房地合一櫃檯 : : 只是簡單看一下我弟給我200的金流 : : 十分鐘就搞定 : : Take Away : : 1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一) : : 2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的 : : ----- : : Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.228.75.230 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711707648.A.8CF.html