[心得] 新竹畢業文
從沒想過，自己會在房地產這塊經營，
一切只因為熟悉了幾位房貸業務專員、看了ceca的老公寓文章，
還有.....便宜賣了竹北房。
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2002年時買了預售屋-竹北樓中樓2房+機械車位(總價250不含裝潢)，
因為父親欠一屁股債跑路，很沒安全感，想要有家的感覺，對房也沒概念，
年輕時沒想太多，本想就這樣簡單快樂過一生就好。
後來結了婚、有了小孩，空間實在不夠，
加上太太的阿嬤一直碎念、酸孫女婿只買了這種很像套房的小房子，
在2013年才開始看房，由於自己本身就很省吃儉用，加上有兼家教，
當時手頭上現金大約有400，
因為太太想要透天，又不能接受老房子的破舊，
看了幾間後大概只有南寮這區塊有機會，
同事大家都一直規勸：買南寮不好、以後很難脫手、不會增值、海風大....等
但我深深明白：沒錢只能住海邊、墳墓邊、山裡面，只有這三種選擇。
因為忌諱墳墓邊；也不想住山裡面，所以選擇了海邊----南寮
由於自己實在也不會出價，就仲介說要加多少就加多少，
在2013年當年買了總價880(含仲介費)的屋齡8年的南寮社區透天，
(當時不算便宜，就是在行情上)
在2020年，股市殺到8523，當時因為對房地產有錯誤的認知見解，
認為屋齡只要接近20年，大概就不太會再增值！
再加上竹北房曾經遇過不繳租的租客，搞了很久，
以及想抄底台股、不喜歡機械式車位.....等
便宜賣出了竹北光明國小正對面的樓中樓2房+機械車位(屋齡17年，成交370)
比當時的實價登陸便宜了快兩成多，(目前行情大約有800)
跟我買的是一位投資客，他敘述：他光這周就買了兩間縣治一期這邊的房，
一間租金12000、我這間租金16000，我想了一下，他只花了快600萬，
人生就快可以躺平、財富自由了。
賣了竹北2房(扣除仲介、土增、代書 實拿約340)，
當時手上股票+現金總數大約600，(名下南寮自住透天，貸款餘額約200)
但台股很快地就衝上12000，我開始慌了，因為賣了房滿手現金卻沒做投資！
人生的翻轉真的只是一個觀念！不認識的高雄王ceca竟成了生命中的貴人！
由於滿手現金，本來只在股版意外發現了ptt的房版，
隨便瀏覽文章，意外閱讀到ceca對老公寓的翻修、估價 等相關概念，
覺得非常認同，再加上美國無限QE，
我深深體會到台股若一去不回，我將會被甩到外太空去，洗到邊界！
於是我回過頭去看老房子，
可能因為便宜賣錯了房，再加上厭世感，
於是在2021年陸續追買了5間房：
一間15坪套房
三間三房老公寓(兩間2樓、一間3樓)
一間雙面臨路透天店面
這中間過程當然很重要的：要感謝兩位配合放款的房貸業務專員，
可能大家會疑惑頭期款夠嗎？
只能說當時政府沒現在這麼緊縮，當然，還有當時房價真的很便宜！
便宜房，基本上都多少存在一些問題，
尤其在新竹想要買到便宜房，還常常要不看屋出價！(做我的仲介真的很爽)
在2022年時買的房陸續出狀況，包含有：
樓上熱水管老舊斷裂漏水、隔壁廁所漏水、鋼筋裸露、牆壁爆裂、
房子跟鄰居有訴訟糾紛未告知.....等
在一一經歷過後，處理老屋的整修經驗值上升不少，
整修房子所叫過的工班，
有的一開始算實在，後來看你房子不少價格亂報
(請他刷完防水漆後，順便打三排silycone給我收5000，後來就謝謝再聯絡了)
一值配合的只有一組水電工(也越算越貴)
很希望能多開發一些實在的工班(泥作、鐵工、水電 都需要)
2022年時，跟太太解約了所有儲蓄險，
窮盡洪荒之力，將名下幾間房先繳清(不領清償證明，避免違約)
跟配合的房貸放款業務透過增轉貸大法，從南寮透天增貸1200萬出來，
今年陸續再進了一間竹北2房、一間新竹市區套房，
目前總房貸約3000萬，現金水位比2020年賣竹北房時還多，
5間房租金收益7萬，等竹北2房、新竹套房交屋整理完出租，
預估租金月收益大約是9.3萬，
其餘的閒錢就是放債券基金、00937B、美債ETF..，股息目前每月大約3萬多，
還有一大筆資金大概就是等股市修正後，買入股票ETF躺平領息。
如果要給年輕人一些真心的建議：
1)千萬不要眼高手低，曾經大家都看不起的海邊-南寮，現在也都翻倍，
社區目前最高單價還成交到21xx，拉高了銀行的鑑價。
另外，住在南寮這邊真的也還好，常常可以騎腳踏車到海邊逛逛，
轉個念，其實真的都還好！
2)適當的運用槓桿，才能讓你的人生翻轉，擺脫老鼠賽跑的窮忙命運。
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其實首購真的還好，當然，要存頭期款那1、200，是真的要苦一陣子，
但...不會苦一輩子！
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謝謝:)
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其實真的是要克服心魔、心態調整
推 CIIIO: 公寓王
哈，還得跟ceca多學習
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真的是心態最重要！
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因為被外拋，只能加緊腳步追回。
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是這樣沒錯，不過要克服心魔真的難！
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要認錯，當下也是很掙扎的
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謝謝:)
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這邊要澄清一下，第一間起家厝竹北2房樓中樓預售屋是我自己婚前買，
婚後的透天太太有幫忙出150萬頭款(我出250，剩下的貸款我自己繳)
(然後兩人共同持有)
然後在2018年時，因為太太用錢比較不節制，
所以有跟太太一人再出100萬(共200萬)去償還貸款。
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只可惜，我跟同事分享，大家一聽到貸款3000萬馬上就傻眼！
馬上問：利息不用還嗎？貸款這樣還得出來嗎？
跟自己家人分享，每個人都不想了解開槓桿的過程，
都仍然停留在以前的時代"現金要有1/3以上"才能買房
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謝謝
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:)
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是呀，我爸也曾經80年代早上簽約5萬，下午就拖手馬上賺50萬，
那是一個沒有實價登錄、沒有房地合一的年代，
但我爸偏偏沒把握時代紅利，還玩大家樂輸到家破人亡，別人來家裡討債！
我永遠記得一堆債主來討債的畫面，
甚至我爸還跟人家說：我兒子有保險，要錢去找我兒子拿！
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會嘗試克服心魔的！
※ 編輯: abdetom (118.166.70.81 臺灣), 05/03/2024 17:39:56
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我都是自己管理喔，出租是有委託仲介，也有一些是自租。
(因為有的仲介實在是不積極)
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感謝！
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:)
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謝謝！
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看zack影片，會信的真的思辨力也是有問題！
※ 編輯: abdetom (118.166.70.81 臺灣), 05/03/2024 21:50:25
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辛苦你了！
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是的，目前現金還是滿手，而且還有四間房還沒開槓桿
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:)
※ 編輯: abdetom (118.166.70.81 臺灣), 05/04/2024 10:41:27
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