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[閒聊] 房產的複利效果如何執行

看板home-sale (房屋交易)作者 (啾咪)時間1月前 (2024/08/13 12:25), 1月前編輯推噓13(13推 0噓 73→)
留言86則, 17人參與, 1月前最新討論串1/1
小弟常常發廢文，不過這篇是認真問的 板上某厲害人士曾說，40歲如果還沒走在財富自由的道路上，大約最慢45歲可以收手了 我是很認同的，我的理解是，如果一直以為自己很厲害，選個股之類的，但是到 45 歲都 沒什麼成功跡象，就不要再繼續下去了，可能就認命買大盤 我目前已經認定自己是普通人了36yr 目標很簡單，小孩 20 歲前，能夠繼承的股息和租金，至少 10～15 萬以上，不用去科技 業工作，專注在找自己喜歡做的事情上，不求翻身 政治不正確的地方是，目前淨資產超過八成都是房產，都是新屋出租，但房子是給人住的 ，不應該拿來套利，但我目前卻靠房產作為主要套利來源，可能是對於底層中產底部，房 產是初始的動能 股票接下來全部朝大盤 10% 作為目標，找相對低點買，不賣，每年定期多的錢買入 房產預售屋交屋能見度到 2029 ，後面如何還沒計畫 股票的部分相對單純，買 SPY VTI 0050 為主，等哪天 GG 對手出現，我會加重美股的部 分，股票部分看起來是無上限的 但房子的部分就比較複雜了 補充，核心目標是要做出複利效果，不求爆發，求複利累積 首先是新房是否存在 0～15 歲是快速增值期？ 到達豪宅線以上是否增值變緩？需要轉成買便宜的新屋？ 房價就算沒有天花板，但看起來是有飽和價格的，這時候是否要手動轉倉的概念？一間高 價變兩間低價？或是一間高價變一間低價加上股票 不然房子單純 buy and hold，報酬率可能會下降，且目前想到的是，中間買賣的摩擦成 本，不管是房地合一和時間，都滿麻煩的 如果房產操作不便度越來越高，接下來全部投入股票應該是又方便又單純 有沒有大大分享是否普通的房產買好之後，基本都是玩股票為主？還是說會部分會轉去土 地？土地完全就是陌生領域了，有生之年應該就是房產加股票了 再註明，沒要翻身，就是累積財富而已，我自己預期 50-55 歲開始複利效果會越來越明 顯 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.75.31 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1723523103.A.BC2.html
推
08/13 12:28, 1月前 , 1F
房子的政策會改來改去.
08/13 12:28, 1F
→
08/13 12:28, 1月前 , 2F
現在限制你第二第三間貸款和干涉一堆.
08/13 12:28, 2F
這倒是真的很 key，等哪天政策鬆綁
推
08/13 12:28, 1月前 , 3F
會漲就好，複利的重點是增值再投入，有再投入就算年只有
08/13 12:28, 3F
是啊，增值再投入，但房子最小單位很難滑順的銜接
→
08/13 12:28, 1月前 , 4F
5%，幾年下來也很可觀。要嘛賣了買更貴/更多標的，要嘛
08/13 12:28, 4F
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08/13 12:28, 1月前 , 5F
增貸投股票。反正重點就是漲的部分不要只是放在那裡
08/13 12:28, 5F
→
08/13 12:28, 1月前 , 6F
你有閒錢往金融商品很正常,
08/13 12:28, 6F
→
08/13 12:28, 1月前 , 7F
但是如果哪天又像2016那樣低迷.
08/13 12:28, 7F
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08/13 12:28, 1月前 , 8F
所有限制都解開,你又可以12345678間都貸款八成.
08/13 12:28, 8F
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08/13 12:29, 1月前 , 9F
你到時候要回頭再把錢去布局房地產,可能就是那時候更好的.
08/13 12:29, 9F
→
08/13 12:29, 1月前 , 10F
操作.
08/13 12:29, 10F
同意！但房貸緊縮，我自己感覺要放寬應該不容易耶，且緊縮都暴漲，放寬還得了
→
08/13 12:29, 1月前 , 11F
標的什麼的倒是其次，畢竟沒有要追求爆發的話，幾趴的穩
08/13 12:29, 11F
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08/13 12:29, 1月前 , 12F
定報酬物件不難找
08/13 12:29, 12F
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08/13 12:29, 1月前 , 13F
所以看局面做事情.
08/13 12:29, 13F
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08/13 12:29, 1月前 , 14F
股票也可能遇到連續好幾年低迷.
08/13 12:29, 14F
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08/13 12:29, 1月前 , 15F
所以投資不設限...
08/13 12:29, 15F
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08/13 12:30, 1月前 , 16F
看情況調整.
08/13 12:30, 16F
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08/13 12:34, 1月前 , 17F
一般來說，如果有辦法年化大盤10%，建議全投大盤。等到有
08/13 12:34, 17F
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08/13 12:34, 1月前 , 18F
一定資本再回房產... 這兩年房產暴漲非常態... 一盤5~10年
08/13 12:34, 18F
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08/13 12:34, 1月前 , 19F
常見，如果時間吃緊，靠房產是賭運氣...
08/13 12:34, 19F
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08/13 12:36, 1月前 , 20F
我手邊很多物件都是一盤10年起跳，我是運氣好剛好在第8、9
08/13 12:36, 20F
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08/13 12:36, 1月前 , 21F
年買入，所以直接翻倍，但... 這是運氣！合理評估規劃下，
08/13 12:36, 21F
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08/13 12:36, 1月前 , 22F
不可視為正常情況，並加以延伸。
08/13 12:36, 22F
真的很難抓，時間 timing 不如美股這麼穩
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08/13 12:38, 1月前 , 23F
可以年化10%應該都可以出來收學生了吧XD
08/13 12:38, 23F
10% SPY 0050 都有呀，應該要 15% 才是職業的吧XD
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08/13 12:40, 1月前 , 24F
目前一堆重劃區暴漲都是這樣... 除了像C大走翻修路線之外
08/13 12:40, 24F
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08/13 12:40, 1月前 , 25F
。近幾年吃新區翻倍的，目前都只能當成運氣，這個把 林口/
08/13 12:40, 25F
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08/13 12:40, 1月前 , 26F
副都心/淡海/新竹 房價拉20年出來看就知道了。
08/13 12:40, 26F
※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 12:48:29
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08/13 12:52, 1月前 , 27F
實務上可以操作看看，股市平均是9%附近，海外操作還有匯率
08/13 12:52, 27F
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08/13 12:52, 1月前 , 28F
等其他變因，且波動較大，實際上獲利未必如想像中的美好。
08/13 12:52, 28F
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08/13 12:52, 1月前 , 29F
5、10年一週期，相同技術 股市的獲利%應該會多很多。房產
08/13 12:52, 29F
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08/13 12:52, 1月前 , 30F
很多是基數大，所以看起來很誇張。
08/13 12:52, 30F
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08/13 12:52, 1月前 , 31F
不如美股穩？
08/13 12:52, 31F
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08/13 12:53, 1月前 , 32F
是這幾年大暴漲吧
08/13 12:53, 32F
假如 2020 賣房錯過這幾年大漲就尷尬，對，是這幾年暴漲變得很怪異 ※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 12:56:19
還有 19 則推文
還有 3 段內文
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08/13 14:28, 1月前 , 52F
只要關注投報率就好，
08/13 14:28, 52F
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08/13 14:28, 1月前 , 53F
落後＞修正、超前＞保持、
08/13 14:28, 53F
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08/13 14:28, 1月前 , 54F
超前＞保持＞落後＞修正。
08/13 14:28, 54F
→
08/13 14:32, 1月前 , 55F
唯一的通則就是：
08/13 14:32, 55F
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08/13 14:32, 1月前 , 56F
住宅用房地產會有規模的限制，
08/13 14:32, 56F
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08/13 14:32, 1月前 , 57F
限制器就是你的本薪跟信用額度，
08/13 14:32, 57F
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08/13 14:32, 1月前 , 58F
槓桿如果不夠高，就不用繼續投了，
08/13 14:32, 58F
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08/13 14:32, 1月前 , 59F
帳面漲幅看起來高也沒什麼用。
08/13 14:32, 59F
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08/13 14:34, 1月前 , 60F
另外，新屋租人哪裡政治不正確？
08/13 14:34, 60F
→
08/13 14:34, 1月前 , 61F
你佛心房東欸，你其實是在做功德，
08/13 14:34, 61F
→
08/13 14:34, 1月前 , 62F
我換屋的房子寧願空著也不會拿來租人。
08/13 14:34, 62F
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08/13 14:39, 1月前 , 63F
屋齡跟價格沒有絕對的關係，
08/13 14:39, 63F
→
08/13 14:39, 1月前 , 64F
跟區域、社區定位/維護比較有關係；
08/13 14:39, 64F
我目前想說等重劃區腹地都蓋滿，或是捷運商場都蓋好後，作為暫時的飽和價格假定，但 目標是都不賣，但應該是至少要賣一間，以我自己目前能力不夠全留
→
08/13 14:39, 1月前 , 65F
豪宅線以上的物件也不是不會漲，
08/13 14:39, 65F
→
08/13 14:39, 1月前 , 66F
問題是你的物件有找對TA嗎？
08/13 14:39, 66F
→
08/13 14:39, 1月前 , 67F
一間高槓桿獲利全拿，漲幅看起來低，
08/13 14:39, 67F
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08/13 14:39, 1月前 , 68F
實際上不見得比複數小物件差，
08/13 14:39, 68F
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08/13 14:39, 1月前 , 69F
可實現獲利+IRR算一下，一翻兩瞪眼。
08/13 14:39, 69F
→
08/13 14:41, 1月前 , 70F
不一定要直接跳到土地，商辦也是標的。
08/13 14:41, 70F
→
08/13 14:49, 1月前 , 71F
有商辦可買，會有人想買低總物件租人嗎
08/13 14:49, 71F
→
08/13 14:49, 1月前 , 72F
錢很難賺~~
08/13 14:49, 72F
商辦我研究研究，但應該還是主力放在一般住宅，錢真的難賺啊
推
08/13 15:20, 1月前 , 73F
這真的蠻難的 而且越來越難 畢竟進出不像股票一鍵完成
08/13 15:20, 73F
→
08/13 15:20, 1月前 , 74F
也都有門檻 如果是房租也不知道怎麼繼續投入複利 太少
08/13 15:20, 74F
→
08/13 15:20, 1月前 , 75F
了 只能積著過門檻 或是再融資投入
08/13 15:20, 75F
房租 2023 之後買的新屋，只求 cover 利息加部分本金xd ※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 15:33:49
推
08/13 17:52, 1月前 , 76F
政府會在房市低迷的時候放寬各種限制.
08/13 17:52, 76F
→
08/13 17:52, 1月前 , 77F
2000 2016都是.
08/13 17:52, 77F
→
08/13 17:52, 1月前 , 78F
2008為啥沒放寬是因為...2003~2008沒有政策限制.
08/13 17:52, 78F
→
08/13 17:52, 1月前 , 79F
所以沒東西好放寬..XD
08/13 17:52, 79F
2003~2008 爽耶，那時候還小太遺憾了 qq
推
08/13 18:05, 1月前 , 80F
先拼到淨資產5000到一億
08/13 18:05, 80F
努力努力 ※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 18:24:51 ※ 編輯: foda (42.73.75.31 臺灣), 08/13/2024 18:25:32
推
08/13 18:29, 1月前 , 81F
就算全面鬆綁 再投資效果也有限
08/13 18:29, 81F
→
08/13 18:31, 1月前 , 82F
一個月房租才幾萬 扣掉還款 湊到下一間頭期需要時間
08/13 18:31, 82F
推
08/13 19:15, 1月前 , 83F
股市相對低點不是那麼好找，可以去看看持續買進這本書
08/13 19:15, 83F
→
08/14 00:39, 1月前 , 84F
房產的複利效果是越來越差
08/14 00:39, 84F
推
08/14 11:20, 1月前 , 85F
至少一間自住 然後等增值後增貸出來丟ETF就有複利了
08/14 11:20, 85F
→
08/14 11:22, 1月前 , 86F
房產要暴衝是疫情這幾年 下次要等另一次疫情了
08/14 11:22, 86F
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