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[閒聊] 投資房地產成本計算

看板home-sale (房屋交易)作者 (骷髏怪)時間4小時前 (2024/10/25 12:48), 編輯推噓40(47推 7噓 143→)
留言197則, 42人參與, 44分鐘前最新討論串1/2 (看更多)
很多人只看漲多少說賺多少 其實不對 假設1000萬房子，自備200貸款800 200台銀定存1.725 800貸款能找到I+1就要偷笑 (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525% 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅 假設租3萬 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬 +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本 在認列空租招租般遷1萬 成本36萬 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬 175/5/1000=年3.5% 有很多??? 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.69.13 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729831712.A.36A.html
推
10/25 12:52, 4小時前 , 1F
泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識==
10/25 12:52, 1F
推
10/25 12:53, 4小時前 , 2F
差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的
10/25 12:53, 2F
推
10/25 12:54, 4小時前 , 3F
很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢
10/25 12:54, 3F
推
10/25 12:57, 4小時前 , 4F
實際投入的不是只有200的頭期款嗎
10/25 12:57, 4F
→
10/25 12:57, 4小時前 , 5F
所以報酬率應該是年17.5%
10/25 12:57, 5F
推
10/25 13:02, 4小時前 , 6F
/200才對吧
10/25 13:02, 6F
噓
10/25 13:03, 4小時前 , 7F
???
10/25 13:03, 7F
推
10/25 13:04, 4小時前 , 8F
你怎麼會/1000？
10/25 13:04, 8F
推
10/25 13:04, 4小時前 , 9F
雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣
10/25 13:04, 9F
推
10/25 13:07, 4小時前 , 10F
自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2.
10/25 13:07, 10F
→
10/25 13:07, 4小時前 , 11F
725的利息大約是75萬
10/25 13:07, 11F
推
10/25 13:12, 4小時前 , 12F
租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根
10/25 13:12, 12F
→
10/25 13:12, 4小時前 , 13F
據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲
10/25 13:12, 13F
→
10/25 13:12, 4小時前 , 14F
或賣掉賺一筆
10/25 13:12, 14F
推
10/25 13:14, 4小時前 , 15F
÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主
10/25 13:14, 15F
→
10/25 13:14, 4小時前 , 16F
，其他競爭者又不管你自有資金投報率
10/25 13:14, 16F
→
10/25 13:15, 4小時前 , 17F
÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到
10/25 13:15, 17F
推
10/25 13:15, 4小時前 , 18F
175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧
10/25 13:15, 18F
→
10/25 13:16, 4小時前 , 19F
除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊
10/25 13:16, 19F
→
10/25 13:16, 4小時前 , 20F
房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂
10/25 13:16, 20F
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10/25 13:17, 4小時前 , 21F
唉 自己錯還在笑別人
10/25 13:17, 21F
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10/25 13:17, 4小時前 , 22F
一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出
10/25 13:17, 22F
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10/25 13:17, 4小時前 , 23F
價，哪個仲介會屌你
10/25 13:17, 23F
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10/25 13:18, 4小時前 , 24F
大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼
10/25 13:18, 24F
推
10/25 13:19, 4小時前 , 25F
愛睏
10/25 13:19, 25F
推
10/25 13:19, 4小時前 , 26F
愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是
10/25 13:19, 26F
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10/25 13:19, 4小時前 , 27F
現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？ 工三小
10/25 13:19, 27F
→
10/25 13:19, 4小時前 , 28F
你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本
10/25 13:19, 28F
→
10/25 13:20, 4小時前 , 29F
你這種人就是吵贏比講對還重要的
10/25 13:20, 29F
→
10/25 13:20, 4小時前 , 30F
有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬
10/25 13:20, 30F
→
10/25 13:21, 4小時前 , 31F
怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率...
10/25 13:21, 31F
→
10/25 13:21, 4小時前 , 32F
一千萬的房了不起2萬出租
10/25 13:21, 32F
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10/25 13:22, 4小時前 , 33F
建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉
10/25 13:22, 33F
→
10/25 13:22, 4小時前 , 34F
債方式算出不同槓桿下的報酬率
10/25 13:22, 34F
推
10/25 13:22, 4小時前 , 35F
看到最後除以1000去算 就會心一笑了
10/25 13:22, 35F
→
10/25 13:22, 4小時前 , 36F
不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了
10/25 13:22, 36F
→
10/25 13:23, 4小時前 , 37F
本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦
10/25 13:23, 37F
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10/25 13:24, 4小時前 , 38F
大致照這篇文章說的打的
10/25 13:24, 38F
→
10/25 13:24, 4小時前 , 39F
用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓
10/25 13:24, 39F
還有 118 則推文
→
10/25 14:59, 2小時前 , 158F
沒有投入啊@@
10/25 14:59, 158F
→
10/25 15:00, 2小時前 , 159F
700萬還掉的額度 今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD
10/25 15:00, 159F
→
10/25 15:00, 2小時前 , 160F
這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧..
10/25 15:00, 160F
→
10/25 15:00, 2小時前 , 161F
但換個角度看，若現金流能力夠的人，
10/25 15:00, 161F
→
10/25 15:00, 2小時前 , 162F
玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年
10/25 15:00, 162F
→
10/25 15:00, 2小時前 , 163F
化報酬、
10/25 15:00, 163F
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10/25 15:00, 2小時前 , 164F
只是太多都把資本利得當成預設就是。
10/25 15:00, 164F
→
10/25 15:02, 2小時前 , 165F
我買房子都是抱著 十幾二十年後白拿一間老屋 房價浮雲的心
10/25 15:02, 165F
→
10/25 15:02, 2小時前 , 166F
情買的 資本利得根本不用在意
10/25 15:02, 166F
→
10/25 15:03, 2小時前 , 167F
房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了
10/25 15:03, 167F
→
10/25 15:04, 2小時前 , 168F
IBIZA大，我沒有要講你投資不好，
10/25 15:04, 168F
→
10/25 15:04, 2小時前 , 169F
只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的，
10/25 15:04, 169F
→
10/25 15:04, 2小時前 , 170F
所以我個人是投ETF而不是房子。
10/25 15:04, 170F
→
10/25 15:06, 2小時前 , 171F
還款這個東西 基本上只要手動置底 就只是暫時的現金流而已
10/25 15:06, 171F
→
10/25 15:06, 2小時前 , 172F
股票房地產本都是投資標的，
10/25 15:06, 172F
→
10/25 15:06, 2小時前 , 173F
衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個
10/25 15:06, 173F
推
10/25 15:08, 2小時前 , 174F
......IBIZA大的圖都打不開
10/25 15:08, 174F
推
10/25 15:09, 2小時前 , 175F
我看圖都正常
10/25 15:09, 175F
推
10/25 15:11, 2小時前 , 176F
@@ 現在又可以
10/25 15:11, 176F
推
10/25 15:20, 2小時前 , 177F
A7仔急了 哈哈
10/25 15:20, 177F
噓
10/25 15:29, 2小時前 , 178F
這個骷髏我早就不忍噓了Xd
10/25 15:29, 178F
推
10/25 15:39, 1小時前 , 179F
融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來
10/25 15:39, 179F
→
10/25 15:39, 1小時前 , 180F
算
10/25 15:39, 180F
推
10/25 15:43, 1小時前 , 181F
感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神，
10/25 15:43, 181F
→
10/25 15:43, 1小時前 , 182F
新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲，
10/25 15:43, 182F
→
10/25 15:43, 1小時前 , 183F
人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！
10/25 15:43, 183F
→
10/25 15:44, 1小時前 , 184F
IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多
10/25 15:44, 184F
推
10/25 15:45, 1小時前 , 185F
薪資不高 租金也高不了 鬼島高房價世界奇觀
10/25 15:45, 185F
推
10/25 15:47, 1小時前 , 186F
筆記
10/25 15:47, 186F
推
10/25 15:48, 1小時前 , 187F
IBIZA是buy and hold，置產概念
10/25 15:48, 187F
→
10/25 15:50, 1小時前 , 188F
標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損
10/25 15:50, 188F
推
10/25 15:54, 1小時前 , 189F
感覺all in台積還比較賺
10/25 15:54, 189F
推
10/25 16:06, 1小時前 , 190F
台積也沒有一定 如果眼光真的好 當初從160變成35應該就a
10/25 16:06, 190F
→
10/25 16:06, 1小時前 , 191F
ll in了
10/25 16:06, 191F
推
10/25 16:17, 1小時前 , 192F
5年 1000>1300 放眼過去十幾年 這漲幅都太小了吧
10/25 16:17, 192F
推
10/25 16:20, 1小時前 , 193F
造福上面沒看到的朋友 去網頁版看
10/25 16:20, 193F
→
10/25 16:22, 1小時前 , 194F
主要就是算漲價 沒漲價一定賠 要賺價差 不如屯地 當土地
10/25 16:22, 194F
→
10/25 16:22, 1小時前 , 195F
黃牛 沒折舊問題
10/25 16:22, 195F
噓
10/25 16:39, 51分鐘前 , 196F
貸款不會用1000下去除IRR...
10/25 16:39, 196F
推
10/25 16:46, 44分鐘前 , 197F
少了每個月的管理費=.=
10/25 16:46, 197F
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