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Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

看板home-sale (房屋交易)作者 (Go for the eye)時間1年前 (2024/10/25 13:50), 編輯推噓10(13推 3噓 92→)
留言108則, 19人參與, 1年前最新討論串2/6 (看更多)
先講基本理論 ◆ 資金投報率： 分母為自有資金，分子為收益， 用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。 舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n% ◆ 物件投報率： 分母為物件總價，分子為收益， 用處為估算這項標的的合理市價。 舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n% 新舊屋評估物件，尤其投資件或租件 都會需要估算物件如何出價 這時的競爭對手都是市場中的大投老投 以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8% 隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背) 所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率 若是新套，估價約落在2200萬 若是四套公寓，估價約落在2200萬 這是市場的可能成交價格 自己出價則可以再上下調整 若很需要這個物件就加價 若看看就好也沒差就減價 你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助 自有資金投報率只有在 1. 面對多種投資標的時 2. 涉及槓桿或資金成本時 才有意義 舉例1： 全現金投股票有5%的年化報酬， 全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用 不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股 骷髏怪的算法 明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯 看不懂在那糾正的人 不是傻就是笨 不然就是浩呆 真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言 尤其這個↓↓↓ 噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒 → blargelp : 買過了。離市場超遠 -- ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言 : 很多人只看漲多少說賺多少 : 其實不對 : 假設1000萬房子，自備200貸款800 : 200台銀定存1.725 : 800貸款能找到I+1就要偷笑 : (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525% : 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅 : 假設租3萬 : 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬 : +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千 : 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本 : 在認列空租招租般遷1萬 : 成本36萬 : 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留 : 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬 : 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬 : 175/5/1000=年3.5% 有很多??? : 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.154.116 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729835423.A.443.html
推
10/25 14:04, 1年前 , 1F
你是我認識的股版精算師嗎
10/25 14:04, 1F
推
10/25 14:05, 1年前 , 2F
所以你有下場玩過嗎？ 我無聊看了一下你最早2019年的
10/25 14:05, 2F
→
10/25 14:05, 1年前 , 3F
文，發現你超級反指標欸，簡直房板8zz，可以看錯這麼
10/25 14:05, 3F
→
10/25 14:05, 1年前 , 4F
多年還越挫越勇，不簡單
10/25 14:05, 4F
→
10/25 14:06, 1年前 , 5F
我本來有考慮用毛利率和ROE解釋，考量房版智商太低看不懂太
10/25 14:06, 5F
→
10/25 14:06, 1年前 , 6F
抽象的比喻就算了
10/25 14:06, 6F
→
10/25 14:06, 1年前 , 7F
所以他很急啊
10/25 14:06, 7F
推
10/25 14:13, 1年前 , 8F
我還想說 你把面子看的比真理還重要的人，怎麼上一篇被
10/25 14:13, 8F
→
10/25 14:13, 1年前 , 9F
打臉就不見了。沒硬凹我超不習慣。原來是跑去估狗發文了
10/25 14:13, 9F
→
10/25 14:14, 1年前 , 10F
你還沒解釋為什麼現金買 物件投報率 成本會有貸款利息欸
10/25 14:14, 10F
→
10/25 14:15, 1年前 , 11F
為啥不能有貸款利息？抓合理投報率不用評估什麼數值合理嗎
10/25 14:15, 11F
→
10/25 14:15, 1年前 , 12F
？不然都抓千分之一？
10/25 14:15, 12F
→
10/25 14:16, 1年前 , 13F
我的投資件，用租報率1‰賣你，刻以ㄇ
10/25 14:16, 13F
→
10/25 14:17, 1年前 , 14F
別擔心啦，你會賺的，我出租件都是天價租金沒裝潢
10/25 14:17, 14F
→
10/25 14:18, 1年前 , 15F
不知道為什麼 房版喊空十幾年的空空 卻總是說手上有很多房
10/25 14:18, 15F
→
10/25 14:18, 1年前 , 16F
幾乎每個都是這樣
10/25 14:18, 16F
推
10/25 14:19, 1年前 , 17F
隔套不好貸款，管理也比較多事，通常也要求比較高的投
10/25 14:19, 17F
→
10/25 14:19, 1年前 , 18F
報，5%都算辛苦錢而已。
10/25 14:19, 18F
→
10/25 14:19, 1年前 , 19F
就真的有房呀，下禮拜要轉貸幫大家釋放掛1水位，很佛心的我
10/25 14:19, 19F
→
10/25 14:20, 1年前 , 20F
就真的很奇怪啊 喊空十幾年 一邊空一邊買
10/25 14:20, 20F
噓
10/25 14:20, 1年前 , 21F
最近流行聲稱自己很多房但很怕房價不跌,哈哈
10/25 14:20, 21F
→
10/25 14:21, 1年前 , 22F
我爽呀，打爆你們這些假投資客忒開心
10/25 14:21, 22F
→
10/25 14:21, 1年前 , 23F
流行很多年了
10/25 14:21, 23F
噓
10/25 14:22, 1年前 , 24F
覺得放輕鬆一點啦，沒賺到就沒賺到啊，何必氣急敗壞
10/25 14:22, 24F
→
10/25 14:22, 1年前 , 25F
喊空根本是喊沒大漲XD
10/25 14:22, 25F
→
10/25 14:23, 1年前 , 26F
上一個這樣的我也忘了是誰 不過每個也差不多 記不得id也正
10/25 14:23, 26F
→
10/25 14:23, 1年前 , 27F
常
10/25 14:23, 27F
→
10/25 14:24, 1年前 , 28F
我想到我某些朋友 剛好2019年離開半導體業 或離開海運業
10/25 14:24, 28F
→
10/25 14:24, 1年前 , 29F
喊空一直買的指標人物不就是張四房?
10/25 14:24, 29F
→
10/25 14:25, 1年前 , 30F
可能剛好錯過這種行業的爆發期 房仲代銷其實這十來年
10/25 14:25, 30F
→
10/25 14:25, 1年前 , 31F
爆發期大概有2-3次 如果做了5年又都剛好錯過 是蠻傷心的
10/25 14:25, 31F
→
10/25 14:25, 1年前 , 32F
張金甌喊空之後應該是多買一間 它本來就三間
10/25 14:25, 32F
→
10/25 14:29, 1年前 , 33F
比較起來 nova也算是錯過這幾年爆發期 但他就蠻能拚的
10/25 14:29, 33F
→
10/25 14:29, 1年前 , 34F
一樣是感覺有點東西 心態上健康不少
10/25 14:29, 34F
→
10/25 14:30, 1年前 , 35F
你們這種吃滿限貸政策的在替代銷擔心錯過時機，是不是搞錯
10/25 14:30, 35F
→
10/25 14:30, 1年前 , 36F
什麼了
10/25 14:30, 36F
噓
10/25 14:30, 1年前 , 37F
把人性考慮進去
10/25 14:30, 37F
→
10/25 14:30, 1年前 , 38F
嫌貨才是買貨人
10/25 14:30, 38F
→
10/25 14:30, 1年前 , 39F
大漲=沒事做. 人從房版消失了
10/25 14:30, 39F
還有 29 則推文
→
10/25 14:53, 1年前 , 69F
但宣稱2022空頭和限貸都有預測到(不過多頭沒有)
10/25 14:53, 69F
→
10/25 14:53, 1年前 , 70F
這樣算不算俗語說的壞掉的鐘一天也會準兩次?
10/25 14:53, 70F
→
10/25 14:54, 1年前 , 71F
你買我的房子，稅讓你付，你就能真真切切知道我沒錯過
10/25 14:54, 71F
推
10/25 14:54, 1年前 , 72F
如果我說這時間其實才適合
10/25 14:54, 72F
→
10/25 14:54, 1年前 , 73F
我們投資兼自住的人看房下斡你信嗎？
10/25 14:54, 73F
→
10/25 14:54, 1年前 , 74F
趁有人能接手我一定棄房歐印股
10/25 14:54, 74F
→
10/25 14:55, 1年前 , 75F
如果我說我信，你可以幫我說服ttyy買我房+稅嗎？
10/25 14:55, 75F
推
10/25 14:55, 1年前 , 76F
錯過 看錯這波 自己沒賺到 但看到別人賺到 那種痛苦相對
10/25 14:55, 76F
→
10/25 14:55, 1年前 , 77F
剝削感 是比賠錢還痛苦的
10/25 14:55, 77F
→
10/25 14:55, 1年前 , 78F
棄房哪有差 有需要的時候隨時都能多一間出來啊
10/25 14:55, 78F
→
10/25 14:56, 1年前 , 79F
股市不就有一種說法 賣飛了少賺比賠錢還痛苦
10/25 14:56, 79F
→
10/25 14:56, 1年前 , 80F
其實最近的限貸我也怕怕的，所以接受了3%的高利率，
10/25 14:56, 80F
→
10/25 14:56, 1年前 , 81F
這些理財房貸我都拿去做了美債槓桿，雖然目前還虧損，
10/25 14:56, 81F
→
10/25 14:56, 1年前 , 82F
但…也這樣借了一千多萬出來了，
10/25 14:56, 82F
→
10/25 14:56, 1年前 , 83F
所謂的限貸…應該還是卡在某些人吧
10/25 14:56, 83F
→
10/25 14:58, 1年前 , 84F
我也想吃3%的高利率，可是轉貸好像最高2.4%而已，難過
10/25 14:58, 84F
→
10/25 14:59, 1年前 , 85F
撥款完再來回報最終利率，說不定也是3%
10/25 14:59, 85F
推
10/25 15:00, 1年前 , 86F
要找人接手不就丟到市場上賣就好了XD
10/25 15:00, 86F
→
10/25 15:02, 1年前 , 87F
你不信我有房，就你來當這個冤種不就好了？還能幫忙負擔稅
10/25 15:02, 87F
推
10/25 15:03, 1年前 , 88F
我沒有說你沒房喔，你說你多數108年前買，我信阿
10/25 15:03, 88F
→
10/25 15:04, 1年前 , 89F
不過行情價賣不肯賣，要溢價超多+稅給別人付才賣
10/25 15:04, 89F
→
10/25 15:04, 1年前 , 90F
你這樣要當空軍司令，有點口是心非呢
10/25 15:04, 90F
→
10/25 15:04, 1年前 , 91F
那你幫我說服KrisNYC買，稅他負擔，我分紅你5%
10/25 15:04, 91F
→
10/25 15:11, 1年前 , 92F
給我一個股友很像，GG砍在8月阿呆谷，還嘴硬要等美國新爸
10/25 15:11, 92F
→
10/25 15:11, 1年前 , 93F
爸出來再買，結果現在整天看衰別人資產
10/25 15:11, 93F
→
10/25 15:57, 1年前 , 94F
你要算物件就單純算物件，再來算槓桿之後(有借貸資金成本)
10/25 15:57, 94F
→
10/25 15:57, 1年前 , 95F
投報，沒有混在一起算的。
10/25 15:57, 95F
→
10/25 15:58, 1年前 , 96F
現金買股投報 vs. 融資買股投報，概念一樣
10/25 15:58, 96F
→
10/25 15:58, 1年前 , 97F
現金買0050的投報，為啥要扣除融資成本?
10/25 15:58, 97F
→
10/25 16:03, 1年前 , 98F
本金就是200萬，你可以選擇銀行定存，買0050，買50正2，買2
10/25 16:03, 98F
→
10/25 16:03, 1年前 , 99F
330，沒有任何一項投資要扣借貸成本，要扣的話通通扣啊，
10/25 16:03, 99F
→
10/25 16:03, 1年前 , 100F
銀行定存也要扣，那投報就變負的了!
10/25 16:03, 100F
→
10/25 16:08, 1年前 , 101F
單純算物件投報率(總價)，會看到台灣的租金投報大約是2%，
10/25 16:08, 101F
→
10/25 16:08, 1年前 , 102F
這是合理的而且具有參考性的
10/25 16:08, 102F
→
10/25 16:10, 1年前 , 103F
加上槓桿之後，因為每個人的舉債條件不同，算出來的投報當
10/25 16:10, 103F
→
10/25 16:10, 1年前 , 104F
然不同，這也是合理的
10/25 16:10, 104F
推
10/25 16:41, 1年前 , 105F
推92f 看錯近年房市行情沒跟上賺到這波 真的很痛苦 跟過
10/25 16:41, 105F
→
10/25 16:41, 1年前 , 106F
去手上有沒有房一點關係也沒有
10/25 16:41, 106F
→
10/25 17:43, 1年前 , 107F
嘿嘿 還想點名公審，結果大家都在笑你：（
10/25 17:43, 107F
→
10/25 20:05, 1年前 , 108F
嫌貨人才是買貨人
10/25 20:05, 108F
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