Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

看板home-sale (房屋交易)作者IBIZA (溫一壺月光作酒)時間1年前 (2024/10/28 10:12)推噓17(17推 0噓 8→)

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我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了用了什麼ceca給的速算法 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎？為什麼要用速算法？何況ceca那篇我在推文就直接說這個公式不行了你好好列現金流, 算IRR, 我相信你就不會這樣出價了還有, 你這房子2022交屋, 根本還沒賣, 就在那邊真人真事平轉虧錢到底真人真事三小 ※ 引述《linandydog (伯)》之銘言： : ========================================================================== : 好像有各種誤會我緊急補充一下 : 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。 : 實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。 : 但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X% : 試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣 : ========================================================================== : 原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。 : 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale) : 懶得讀的話重點在下面這張圖 : https://i.imgur.com/GWOcvXi.png

: 1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。 : 如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。 : 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR : 用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!?? : 問題就在於，大神是大神，但你只是小白。問題應該是在於你故意要算成負數吧這是我照你條件打的購屋成本我算在第一期的32萬, 賣屋成本我算在最後一期的50萬貸款800萬, 利率照你說的1.685%, 無寬限, 月租照你說的3%, 25000 每年的房屋稅15000, 土地稅4000 得到的結果是這樣 https://i.imgur.com/5NEFxJG.png

為什麼你會算成負的？第一個就是你每年的稅金算4萬, 這個真的偏高啦再來就是1000萬的房子, 真的會買2賣4, 買賣成本加起來82萬嗎? 我是覺得不會啦, 現在買1賣3還蠻常見的還有就是預設房租不會漲, 每年都要空租一個月如果我用買1賣3, 買賣各少10萬, 加上租金年成長2% 就會得到 https://i.imgur.com/lAkCv5m.png

你把所有數字都算成最嚴苛的狀態, 那算出一個負數也就不意外 : 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。 : 背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。 : (上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我) : 物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。 : https://i.imgur.com/BowGxch.png

貴親買1650萬房子, 買賣趴數都給滿, 而且六年不漲房租然後買在台中六年還平轉, 所有不利條件都給他碰上, 這麼神奇？你說這是真實案例, 可以給個實價登錄嗎？我想看看貴親為什麼過去六年買在台中, 最後會平轉 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730081558.A.89B.html

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shena30335

10/28 10:17, 1年前 , 1^F

10/28 10:17, 1^F

我也很困擾

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chen831030

10/28 10:18, 1年前 , 2^F

10/28 10:18, 2^F

仲介費加過戶費用, 他預設拿滿4%, 所以要50萬

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chen831030