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[新聞] 高房價、高空屋率，奇怪嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者 (微八嘎囧)時間4小時前 (2025/02/07 10:17), 編輯推噓17(18推 1噓 53→)
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高房價、高空屋率，奇怪嗎？ 2025.02.05 03:00 工商時報 經濟思維 文／陳文典■東海大學經濟學系教授 台灣的房地產市場表現出不可思議的現象，高房價且高空屋率，這由數據資料可以看出端 倪。在2024年NUMBEO資料庫顯示，台灣的房價所得比是19.5，可以參考比較的是美國4.1 ，日本是10。在空屋率方面，依主計總處，2020年人口及住宅普查總報告，台灣空閒的住 宅比率則高達18.5％；相對應於美國2019年居住調查（AHS）空屋率是9.28％。不管是房 價或者是空屋率皆遠高於歐美先進國家。 我們好奇是什麼原因，造成台灣高房價及高空屋率同時並存的現象。如果以經濟學家的眼 光來看，這明顯是一個價格僵固在高點且嚴重失靈的市場。問題是為什麼會這樣？ 念過經濟學的人都知道，會讓廠商願意降價求售的原因無它，主要來自於庫存的時間成本 ，其中包含了產品的儲存成本、過期損失的機會成本。因為有這樣的持有成本，逼得廠商 不敢存放商品，害怕庫存增加。為了增加銷售，不得不降價，這也是市場保持健康的力量 ，可以讓價格往均衡點移動。因此要讓廠商降價，庫存的時間成本就顯得非常重要。 然而房屋這個商品，本身並不需要地方存放，不容易損壞，也不會過期，更具有壟斷性及 必需性。因此要健全房市，就必需釐清什麼是房屋的持有成本？持有房屋最主要的時間成 本，大概就屬房屋稅跟貸款的利息，這會隨著時間而不斷的累積，迫使賣方降價求售。 然而在台灣，這二者皆相當的低，甚至建商房子賣不出去時，還可以有餘屋貸款。這也導 致台灣的房價常年僵固在高點。既然如此，有沒有什麼辦法可以改善目前沒有效率又失靈 的市場？ 以下我們就房屋的持有成本，分別以房屋稅及貸款利率來說明。 首先，房屋稅的部分。以我們鄰近的日本為例，日本的房屋稅包括兩個部分，一個是固定 資產稅，一個是都市計畫稅，其實際的課稅稅率大概是房屋市價的1％左右。世界上先進 的國家，其稅率也都差距不大。這是從資本利得的角度來看，一般人會持續的保有房子， 代表屋主是可以從中得到相對應的報酬。 只是我們台灣相當特別，我們實質的房屋稅率每一間都不一樣，若執意要計算，其平均的 稅率可能連千分之一都不到。為什麼會有如此奇怪的現象？原因是來自於房屋稅的稅基計 算，這是由《房屋稅條例》第11條而來。我們的稅基計算是根據建材、折舊和地段的因素 來評定現值，不像其他國家一樣，以市值為基礎來衡量。 我們的稅基與現實脫節，這樣的計算，並不科學，也不合理，更嚴重的低估，且提供了一 個資本可以逃避課稅的地方，也因為計算折舊，間接鼓勵囤房。這等於閹割了房屋稅可以 健全房市，平抑房價的功能。訝異的是，我們有實價登錄，卻捨本逐末。 也許有人會認為，已經有了房地合一稅，不也是依實價課稅？這裡要說明，持有稅跟交易 稅功能不同，提高持有成本才有辦法提高市場的流動性，而交易稅只會增加交易成本，使 市場價格更加僵固沒有效率，像房地合一稅即是交易稅。 第二部分，就房貸利率的部分來說明。根據行政院主計總處，2024年「國民所得統計及國 內經濟情勢展望」報告，不動產及住宅服務業占GDP的比率，在2024第二季為7.58％（202 3不動產及住宅服務業全年為1.8兆，台灣GDP為23兆）。但其不動產貸款使用占總放款的 比重卻高達37.49％，二者並不相稱。明顯的排擠了資金在其他產業的投資使用。 我們的房市並不健康，資金的流動性低，風險高，把大量的資金投入在此實為不智。這也 是為什麼央行會擔心銀行信用資源過度集中在不動產，一連串的選擇性信用管制及銀行法 72-2條的使用，也是在提高投資者的房屋持有成本。台灣需要的是一個合理正常的住宅政 策，一個不健康的房市，怎會有健康的永續社會？ https://www.ctee.com.tw/news/20250205700117-439901 台灣有台灣的玩法， 世界怎麼跟得上台灣？ 美國日本現在都要求台灣去設廠投資， 拿這兩個國家來比會不會太好笑～ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.60.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738894666.A.F65.html
推
02/07 10:20, 4小時前 , 1F
新房買來當收藏臭了嗎
02/07 10:20, 1F
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02/07 10:20, 4小時前 , 2F
舊屋才會考慮收租
02/07 10:20, 2F
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02/07 10:21, 4小時前 , 3F
屯房成本低
02/07 10:21, 3F
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02/07 10:21, 4小時前 , 4F
新的買來租人 風險大於報酬 有錢人根本不想租人
02/07 10:21, 4F
推
02/07 10:24, 4小時前 , 5F
我搬家也是不租人，但也不知道放在那要幹嘛，反正也沒貸款
02/07 10:24, 5F
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02/07 10:24, 4小時前 , 6F
，就開高給房仲賣，也沒去問有沒有人看，有賣算賺到，沒賣
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02/07 10:24, 4小時前 , 7F
就放著
02/07 10:24, 7F
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02/07 10:24, 4小時前 , 8F
新北一環 隨便一間小二房+車位都要2000萬以上
02/07 10:24, 8F
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02/07 10:25, 4小時前 , 9F
買來租人??
02/07 10:25, 9F
推
02/07 10:25, 4小時前 , 10F
持有成本。結案
02/07 10:25, 10F
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02/07 10:25, 4小時前 , 11F
你遇到一些 543 低端搞爛你房子 就慘了
02/07 10:25, 11F
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02/07 10:26, 4小時前 , 12F
你可以移民…
02/07 10:26, 12F
推
02/07 10:27, 4小時前 , 13F
我新買就租人，預定十年後賣，小整理就好
02/07 10:27, 13F
推
02/07 10:29, 4小時前 , 14F
沒本事移民的人在哭啊
02/07 10:29, 14F
推
02/07 10:30, 4小時前 , 15F
挑2020這種疫情年來說空屋率
02/07 10:30, 15F
推
02/07 10:39, 4小時前 , 16F
講得好像有道理，但實際上，台灣就是房屋自有率較高，遊民
02/07 10:39, 16F
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02/07 10:39, 4小時前 , 17F
比較少，改成和美國一樣，持有成本高，當然房價可能會降，
02/07 10:39, 17F
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02/07 10:39, 4小時前 , 18F
但是養得起房屋的人會變少，租屋更難，對台灣有比較好？外
02/07 10:39, 18F
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02/07 10:39, 4小時前 , 19F
國無房者難道都是白癡，不知道房價所得比低，應該要買房？台
02/07 10:39, 19F
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02/07 10:39, 4小時前 , 20F
灣學外國就會更提高房屋自有率？只看自己想看的一半最危險，
02/07 10:39, 20F
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02/07 10:39, 4小時前 , 21F
既然學經濟，就該知道沒有不合理的市場，只有不正確的理論，
02/07 10:39, 21F
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02/07 10:39, 4小時前 , 22F
用所學理論質疑市場的出發點就錯了。
02/07 10:39, 22F
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02/07 10:40, 4小時前 , 23F
自有率 沒啥意義 你跟爸媽同住 一樣算有房子
02/07 10:40, 23F
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02/07 10:40, 4小時前 , 24F
但你實際上沒有自己買房能力
02/07 10:40, 24F
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02/07 10:41, 4小時前 , 25F
台灣退休福利少 如果增加持有成本肯定會暴動
02/07 10:41, 25F
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02/07 10:41, 4小時前 , 26F
台灣就是養房子養車 成本很低 但房價貴
02/07 10:41, 26F
推
02/07 11:09, 3小時前 , 27F
兩間房以上比例才多少 內政部都有公佈資料 更不要講
02/07 11:09, 27F
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02/07 11:09, 3小時前 , 28F
其中多少老房廢墟持分等等
02/07 11:09, 28F
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02/07 11:10, 3小時前 , 29F
提升自己收入 比較實際 新建案佔總房比例多少 你收入
02/07 11:10, 29F
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02/07 11:10, 3小時前 , 30F
pr有超過？
02/07 11:10, 30F
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02/07 11:11, 3小時前 , 31F
整天怪東怪西 一下利率一下持有稅 你持有稅下去有錢
02/07 11:11, 31F
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02/07 11:11, 3小時前 , 32F
人一樣輕鬆收藏 你只是想拖中產及魯蛇一起死而已
02/07 11:11, 32F
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02/07 11:12, 3小時前 , 33F
增加持有稅 外縣市蛋殼只會更慘
02/07 11:12, 33F
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02/07 11:12, 3小時前 , 34F
只剩有錢人那些只會買蛋黃區 窮人實際上還是佔多數
02/07 11:12, 34F
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02/07 11:12, 3小時前 , 35F
我說那些整天喊利率喊持有稅 又永遠不買的
02/07 11:12, 35F
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02/07 11:13, 3小時前 , 36F
真正的有錢人他們根本也不太願意碰 低總住宅
02/07 11:13, 36F
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02/07 11:13, 3小時前 , 37F
這些都是中產階級不上不下 在玩的
02/07 11:13, 37F
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02/07 11:15, 3小時前 , 38F
現在就是低總物件被霸佔住 市場扭曲
02/07 11:15, 38F
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02/07 11:16, 3小時前 , 39F
就是要讓隨便的底層 4~5萬都能買房才能漲 有錢人不夠多
02/07 11:16, 39F
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02/07 11:27, 3小時前 , 40F
照你說法 持有稅下去 買得起的還是買得起 買不起還
02/07 11:27, 40F
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02/07 11:28, 3小時前 , 41F
是買不起 那跟拖中產和魯蛇一起死有什麼關係?　中產
02/07 11:28, 41F
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02/07 11:28, 3小時前 , 42F
還是買得起阿
02/07 11:28, 42F
推
02/07 11:29, 3小時前 , 43F
囤房稅持有稅這事大概剩下藍綠不知道，兩邊輪流執政到現
02/07 11:29, 43F
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02/07 11:29, 3小時前 , 44F
在從沒推過
02/07 11:29, 44F
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02/07 11:29, 3小時前 , 45F
烏托邦教授
02/07 11:29, 45F
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02/07 11:30, 3小時前 , 46F
差在錢是給政府還是投客而已
02/07 11:30, 46F
推
02/07 11:31, 3小時前 , 47F
拖中產下水大家才會痛定思痛啊，不然沈浸在美好泡泡裡
02/07 11:31, 47F
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02/07 11:31, 3小時前 , 48F
，有問題的制度永遠也改不了
02/07 11:31, 48F
推
02/07 11:37, 3小時前 , 49F
小草要不要自己執政的新竹率先課市價1%持有稅看看
02/07 11:37, 49F
推
02/07 11:45, 3小時前 , 50F
正常企業產品疊代去庫存，台灣是玩到越屯越高價
02/07 11:45, 50F
推
02/07 12:10, 2小時前 , 51F
持有成本一句話的事
02/07 12:10, 51F
推
02/07 12:16, 2小時前 , 52F
台灣每年都有鉅額超額儲蓄，哪來資金排擠整個胡言亂語
02/07 12:16, 52F
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02/07 12:17, 2小時前 , 53F
持有稅林佳龍推過啊，下場如何你們這些白癡左膠出來講啊
02/07 12:17, 53F
推
02/07 12:18, 2小時前 , 54F
台灣退休福利少 如果增加持有成本肯定會暴動
02/07 12:18, 54F
推
02/07 12:27, 2小時前 , 55F
我們家北市房，也是擺著，偶爾親戚回國住一下
02/07 12:27, 55F
噓
02/07 12:33, 2小時前 , 56F
廢文 要不要看看美國跟日本多少木造便宜房屋
02/07 12:33, 56F
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02/07 12:34, 2小時前 , 57F
台灣人不要用鋼筋水泥蓋房子 也可以降低房價所得比啊
02/07 12:34, 57F
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02/07 12:34, 2小時前 , 58F
有夠智障
02/07 12:34, 58F
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02/07 12:35, 2小時前 , 59F
你也可以住貨櫃屋阿 你的房價所得比超漂亮耶 怎麼不住
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02/07 12:35, 2小時前 , 60F
貨櫃屋
02/07 12:35, 60F
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02/07 12:36, 2小時前 , 61F
整個社會都是這些智障貼文新聞不同國家的房屋樣式用料
02/07 12:36, 61F
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02/07 12:36, 2小時前 , 62F
就不一樣了 整天扯這些沒意義的房價所得比 只看到外國
02/07 12:36, 62F
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02/07 12:36, 2小時前 , 63F
所得高房價低 怎麼不看看人家所得為何高房價為何低
02/07 12:36, 63F
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02/07 12:37, 2小時前 , 64F
住加州豪宅一把火就燒的乾淨 台灣人可以接受嗎 隔壁鄰
02/07 12:37, 64F
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02/07 12:37, 2小時前 , 65F
居起個火就把整個社區所有人的豪宅燒光
02/07 12:37, 65F
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02/07 12:38, 2小時前 , 66F
台灣就是刁民太多什麼都想免費 要住好又要俗
02/07 12:38, 66F
推
02/07 12:57, 2小時前 , 67F
增加3房以上的持有成本啊，笑你政府不敢啦，一般平民
02/07 12:57, 67F
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02/07 12:57, 2小時前 , 68F
了不起就是繼承老家的一間，工作地的一間，所以3間以
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02/07 12:57, 2小時前 , 69F
上的視為房蟲很合理啊，但政府敢處理嗎？
02/07 12:57, 69F
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02/07 13:12, 1小時前 , 70F
稅基脫離現實除了持有稅以外所得稅也是一樣啊 多少人報
02/07 13:12, 70F
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02/07 13:12, 1小時前 , 71F
稅低於實際收入 這樣估的房價所得比會準嗎
02/07 13:12, 71F
推
02/07 13:46, 1小時前 , 72F
3間以上的稅率早就提高很多了，有人還在雲
02/07 13:46, 72F
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