Re: [閒聊] 都更後室內坪數變小

看板home-sale (房屋交易)作者mmijjim (Dua扣die)時間1天前 (2025/02/21 01:43)推噓7(7推 0噓 8→)

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※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言： : 想問一下 : (1)都更後拿回的房子 : 一定比原屋坪數小嗎? : (2)危老就是照原本房子的樣子重新蓋 : 例如原本五樓就是五樓 : 只是外型/內在都砍掉重來 : 變美了 : (好像很簡單?!) : 例如原本公寓60坪 : 最多能拿到權狀60坪就已經很好了 : 扣掉公設 30% 左右 : 室內包含陽台有的沒的 : 總之就是40坪左右 : 甚至實務上根本不可能拿到上述房子 : 只會更少坪數 : 是嗎? 不是其實影響都更分回坪數的原因有許多，像是 1. 可申請獎勵執行方式：都更or危老（50% or 30%) 能否執行防災型都更（30%）能否滿足容積移轉的條件（40%）以上三點為最主要的容積獎勵獲得方式但依台北市的規定（基準容積+獎勵值）不可超過200%，有個上限綁定在那邊，但還是有幾個例外 ex: 海砂 or 原容>法容 2. 容積可否用的完就算滿足所有容積獎勵的條件，也不一定能夠將容積完整使用完像是至少地下室要有辦法規劃出滿足規定的法定車位這就牽涉到基地形狀、停車效率等等反正這邊就是先討論容積及獎勵最大化的情況 3. 分配比一般來講房價及容積率都是與分配比成正相關的房價夠高容積率夠多的地方，建商要用來抵付成本及利益的分配比也就越低所以房價越高，容積率越高的地方，地主分配比也會越高這也是為什麼台北市最容易都更的根本原因因為「房價夠高」，才有辦法連住三225%都能夠室內一換一簡單來講，我們可以用一些簡單的算式來計算能否做到室內一換一都更的原意就是建物拆除後重建嘛所以土地持分面積是很重要的舉例說明：（台北市最常見的住三4F公寓假設土地持分面積8坪）土地面積 x 基準容積 x (1+獎勵值) x 銷評比 = 土地最大可產生權狀坪 8（坪） x 225% x (1+100%) x 1.6 = 57.6（坪）以上為最大可產生坪數，還要再乘上分配比才是最終獲得的坪數以台北市更新後房價 150萬/坪的區域，分配比大約58/42 ~ 62/38 我們就抓中間值60/40 57.6（坪）x 60% = 34.56（坪）←這是權狀坪數假設公設比35% 34.56（坪）x （1-35%）= 22.46（坪）←這是室內坪數與自己權狀比對一下，就可以得知換不換的回原始坪數以8坪土地的4F公寓，我想大部分的室內坪數都不會與這個數字落差太大所以不是一定要什麼大馬路邊，商業區的4F5F公寓才有辦法室內一換一啦最後再提供一個快速算法，計算若要室內一換一，分回比例概算過去建造的6F以下公寓，建蔽率多為60% 以住三4F，獎勵申請滿為例：原始使用容積= 60% x 4 = 240% 更新後容積= 225% x (1+100%）= 450% 最低換回比例= 240% / 450% = 53.33% 代表只要建商能做到分配比 54/46以上，基地條件能夠將獎勵值申請到滿住三4F大機率是可以室內一換一的同場加映住三5F 原始使用容積= 60% x 5 = 300% 更新後容積= 225% x (1+100%）= 450% 最低換回比例= 300% / 450% = 66.67% 代表5F建物要換回室內一換一，就至少需要67/33以上的分配比，才有機會達成其實現在台北很多都更案都不是卡在分回條件，而是愚昧又貪婪的無意義比較關於都更流程、估價、分配等相關議題還有很多可以跟各位先進討論，有機會再繼續分享 _____________________________________________________________________________ ----- Sent from PttX on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 119.14.83.224 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740073384.A.811.html