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[請益] 都更分配比例問題

看板home-sale (房屋交易)作者 (若無閒事掛心頭)時間22小時前 (2025/02/21 09:22), 20小時前編輯推噓19(21推 2噓 59→)
留言82則, 12人參與, 9小時前最新討論串1/3 (看更多)
小弟家裡都更談了很久（台北市信義區） 最近進展到事業計畫的審議會 實施者在事業計畫提出的資料是共同負擔比約50：50（以一坪82萬房價估算） 但小弟家附近新房單價都130起跳，我猜旁邊老屋至少也有100起跳的價值 以100換算共同負擔比約地主57%建商43% 我知道進入到權變時會找三家估價師在估價一次 但共同負擔比意義上不就是建商跟地主分配的比例嗎？ 請問這個比例是「走到權變時才會再次估價並確定」，還是「在事業計畫時就確定」了？ 先謝謝各位前輩指導 ps:整個都更案裡面只有15%沒簽私約，小弟就是其中之一，有拿有簽私約的鄰居合約來算 過，私約大概地主50%建商50% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.50.144 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740100933.A.CC1.html ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:24:21
→
02/21 09:22, 22小時前 , 1F
新房130 老屋大概 70幾萬 100 ??
02/21 09:22, 1F
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02/21 09:23, 22小時前 , 2F
新疫區 130萬的新房子 應該不是好地段
02/21 09:23, 2F
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02/21 09:23, 22小時前 , 3F
大同士林很多都120 130 了
02/21 09:23, 3F
因為80萬的實價登錄幾乎都是5-10年前的價格了，所以才會猜現在有100 ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:25:32
推
02/21 09:32, 22小時前 , 4F
當然是權變時再次估價
02/21 09:32, 4F
所以事業計畫寫的共同負擔比我就不要理他就好了？ 另外權變時估價是估「新房單價」還是「老房單價」來計算共同負擔比？ ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:35:43
推
02/21 09:37, 22小時前 , 5F
私約都不私約了。
02/21 09:37, 5F
推
02/21 09:41, 22小時前 , 6F
老房的價值是土地，不能用建物單坪價格去算吧
02/21 09:41, 6F
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02/21 09:42, 22小時前 , 7F
你要拿鄰居的約來參考，要拿土地持份跟所在樓層接近的
02/21 09:42, 7F
我們這邊是連棟透天的都更案，一棟一個所有權人，大家條件都一樣，簽的私約也一樣 ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:44:19
推
02/21 10:03, 21小時前 , 8F
02/21 10:03, 8F
→
02/21 10:04, 21小時前 , 9F
看起來你在猶豫要不要簽私約or等權變
02/21 10:04, 9F
問過了，建商不給簽擇優條款，因為它們已經握有85%簽私約在手上了，比例上都可以強 拆（只是沒100%就程序走很久），態度很強硬 ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:08:40
推
02/21 10:06, 21小時前 , 10F
根據《都市更新權利變換實施辦法》第八條規定，權利變換計
02/21 10:06, 10F
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02/21 10:07, 21小時前 , 11F
畫中的評價基準日應由實施者訂定，且該日期必須在權利變換
02/21 10:07, 11F
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02/21 10:07, 21小時前 , 12F
報核日前六個月內。
02/21 10:07, 12F
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02/21 10:08, 21小時前 , 13F
權變的概念是先把所有參與人原先的"權利價值"估算好 藉此
02/21 10:08, 13F
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02/21 10:09, 21小時前 , 14F
得到參與人之間的權利價值相對比例。新屋落成分回時，按比
02/21 10:09, 14F
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02/21 10:10, 21小時前 , 15F
例讓各參與人分回權利價值。
02/21 10:10, 15F
這個權利價值，是估附近「新屋單價」，還是估附近「老房單價」？
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02/21 10:11, 21小時前 , 16F
不給簽擇優，那就等權變 建商一定不會給出比權變更好的約
02/21 10:11, 16F
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:13:17
推
02/21 10:14, 21小時前 , 17F
"原先的權利價值"藉此得到"相對比例"
02/21 10:14, 17F
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02/21 10:14, 21小時前 , 18F
你去計較啥老屋新屋是沒意義的
02/21 10:14, 18F
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02/21 10:15, 21小時前 , 19F
你要跟權變範圍內的其他人比價值高低 不是跟市場比
02/21 10:15, 19F
這塊不是很理解 原先的權利價值不就是估價單價乘以坪數嗎？ 既然是有單價，那就是跟市場比呀，不然我們這案又沒賣怎麼知道單價多少 單價不是會區分新屋單價（比較高）跟老屋單價（比較低）嗎？ 我這案子是連棟透天，所以每戶的土地坪數房屋坪數都差不多，基本上可以認為是地主條 件相同
推
02/21 10:18, 21小時前 , 20F
補充一下 你要計較建商主導下估價單價並不是完全沒意義
02/21 10:18, 20F
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02/21 10:20, 21小時前 , 21F
但影響很小....而且不見得會賺 為此你可能要做好砸下大量
02/21 10:20, 21F
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02/21 10:20, 21小時前 , 22F
時間精力的心理準備跟負擔龐大精神壓力
02/21 10:20, 22F
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02/21 10:21, 21小時前 , 23F
有人就不信 就去吵 吵到建商再重新找廠商估算一次
02/21 10:21, 23F
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02/21 10:22, 21小時前 , 24F
結果權利價值不見得變高 反而變低
02/21 10:22, 24F
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02/21 10:23, 21小時前 , 25F
"比例"
02/21 10:23, 25F
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:33:29
噓
02/21 10:28, 21小時前 , 26F
人家估價有牌的 誰會讓你猜？ 唉 覺得不值就賣掉
02/21 10:28, 26F
→
02/21 10:28, 21小時前 , 27F
市場自然會告訴你 你的房子到底是多少錢
02/21 10:28, 27F
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:35:06
推
02/21 10:35, 21小時前 , 28F
估價師的確會去參考附近區域市場行情 但不只參考這個
02/21 10:35, 28F
→
02/21 10:37, 21小時前 , 29F
估算出來可能是告訴你:你的權變前權值:1億, 權值比例
02/21 10:37, 29F
→
02/21 10:37, 21小時前 , 30F
15%. 是這樣
02/21 10:37, 30F
→
02/21 10:37, 21小時前 , 31F
建商以後蓋出來的好大好新一大片房子 你就佔15%權值
02/21 10:37, 31F
推
02/21 10:38, 21小時前 , 32F
信義區房價那麼低大概只有吳興街或六張犁吧
02/21 10:38, 32F
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02/21 10:40, 21小時前 , 33F
上述做很多省略了 詳細計算請另外查 我這裡先幫你釐清
02/21 10:40, 33F
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02/21 10:41, 21小時前 , 34F
觀念:參加權變應該是要看比例
02/21 10:41, 34F
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02/21 10:43, 21小時前 , 35F
你可能是擔心懷疑建商是不是在估價這塊動手腳 害你吃虧
02/21 10:43, 35F
→
02/21 10:44, 21小時前 , 36F
所以你很在意是用老房還是新屋行情價來估算...其實沒差
02/21 10:44, 36F
→
02/21 10:45, 21小時前 , 37F
估價報告"理應"由第三方公正廠商來製作 都更處也會盯這
02/21 10:45, 37F
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02/21 10:46, 21小時前 , 38F
點 你要去挑戰估價報告是你的權利但政府不會採信你的算
02/21 10:46, 38F
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02/21 10:46, 21小時前 , 39F
法 政府頂多只會請實施者"善盡溝通之責" 實施者頂多再
02/21 10:46, 39F
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02/21 10:47, 21小時前 , 40F
找廠商估算一次(很少見 因為會讓更多地主跳腳)
02/21 10:47, 40F
會問這個問題 主要是因為事業計畫在公展時 我當初會提意見表示共同負擔比50：50的估價一坪82萬不合理（因為估價師附上的周邊行 情都是距離一公里以上遠的老屋價格，而且是交通不太順利的地方，我這裡鄰近捷運站， 也鄰近大馬路） 但當時實施者的講法是這個82萬價格是用來節稅的，所以他們配合的估價師故意用很偏離 行情的市場價格估算（一開始用更誇張的價格大概一坪70萬,後來被審議委員糾正才提高 ），等到權變時會在提高估價 當時我看現場的市政府都更委員都沒什麼反應，我還以為程序上就是這樣走 如果這個價格就是最終確定版了，之後權變的估價也不會改變什麼的話，那我這幾年默默 的等待權變流程就顯得很沒意義，早知道就直接簽私約讓計畫走快一點 ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:56:16
推
02/21 10:50, 21小時前 , 41F
於此不同的是 估價報告會力求用客觀規則條件做出各地主
02/21 10:50, 41F
→
02/21 10:51, 21小時前 , 42F
之間權值比例相對關係 得到權變比例後就用此比例去精準
02/21 10:51, 42F
→
02/21 10:52, 21小時前 , 43F
計算各地主事後分回多少東西
02/21 10:52, 43F
→
02/21 10:53, 21小時前 , 44F
你在意的"用甚麼行情價來估算" 會同時平等的套用在你跟
02/21 10:53, 44F
→
02/21 10:53, 21小時前 , 45F
其他人身上，最後會影響比例嗎? 不會....
02/21 10:53, 45F
聽大大的講法 我的理解如下（有誤請指教） 事業計畫的共同負擔比50：50，已經確定實施者能分回50%，地主分回50%，然後等到權變 時的估價只是地主之間比高低，然後從這地主50%裡面決定個別地主能分回多少比例 但實施者的50%並不會因為權變估價高低而有所改變 是這樣子理解的嗎？ ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:05:20
推
02/21 11:08, 20小時前 , 46F
權變時還會修正。事業計畫的初估不是鐵板丁丁
02/21 11:08, 46F
→
02/21 11:09, 20小時前 , 47F
共負比變動就是看哪些費用項目金額要改
02/21 11:09, 47F
共負比計算是成本/總銷售權利價值 大大的講法是分子的成本有可能會在權變時變動 那分母的總銷售權利價值會不會因為重新估價而變動呢？ ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:14:03
→
02/21 11:12, 20小時前 , 48F
最常見就工程費用 三年一調
02/21 11:12, 48F
噓
02/21 11:14, 20小時前 , 49F
什麼都不懂的釘子戶 加油囉
02/21 11:14, 49F
推
02/21 11:17, 20小時前 , 50F
總銷(分母)會不會重新估價就變動呢?會。剛說過了
02/21 11:17, 50F
→
02/21 11:17, 20小時前 , 51F
但你的權值比例也有可能變低喔...要賭嗎?
02/21 11:17, 51F
推
02/21 11:20, 20小時前 , 52F
附帶一提，你對地主分回比例的計算有漏環節 因為
02/21 11:20, 52F
→
02/21 11:21, 20小時前 , 53F
我沒有解釋那些環節。那些需要細查細節才能得到完整
02/21 11:21, 53F
→
02/21 11:21, 20小時前 , 54F
公式。
02/21 11:21, 54F
→
02/21 11:21, 20小時前 , 55F
我猜你是想知道、重新估算是否可能得到不同的共負比
02/21 11:21, 55F
→
02/21 11:22, 20小時前 , 56F
是的。共負比會變。但一樣，你不一定會喜歡新的數據
02/21 11:22, 56F
如果會變那就好 因為事業計畫的估價基準是用5-10年前的老屋行情去估的 如果權變計畫是用現在的新屋行情去估 那就會提高地主的分配比例 就怕實務上權變估價是用現在的老屋行情去估 但這問題是不是要請教估價事務所才會知道？ ※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:26:01
推
02/21 11:30, 20小時前 , 57F
法條規定評價基準日不能遠離超過六個月
02/21 11:30, 57F
→
02/21 11:32, 20小時前 , 58F
是新房還是老屋?那是估價師的工作
02/21 11:32, 58F
推
02/21 11:41, 20小時前 , 59F
另外....走私約讓案子走快一點 其實可能可以幫你省錢
02/21 11:41, 59F
→
02/21 11:42, 20小時前 , 60F
這幾年營造成本飆漲 台北市剛好就是全台腳最麻的漲不動
02/21 11:42, 60F
→
02/21 11:43, 20小時前 , 61F
走權變的人 共負都是吃不到的 多拖這幾年 成本堆高
02/21 11:43, 61F
→
02/21 11:44, 20小時前 , 62F
房價漲幅輸給其他縣市 所以馬後炮來說確實不如走私約...
02/21 11:44, 62F
→
02/21 11:45, 20小時前 , 63F
但再反過來說 有些中小建商跟地主簽私約 這一波下來
02/21 11:45, 63F
→
02/21 11:45, 20小時前 , 64F
就直接不蓋了
02/21 11:45, 64F
推
02/21 12:04, 19小時前 , 65F
權變地主只有土地跟房子的鑑價，建商隨便灌一些費用，
02/21 12:04, 65F
→
02/21 12:04, 19小時前 , 66F
容積移轉，建造成本，地主就被稀釋了，更何況已經過85%
02/21 12:04, 66F
→
02/21 12:04, 19小時前 , 67F
門檻，如果有建坪一坪換超過一坪就可以，除非土地持分
02/21 12:04, 67F
→
02/21 12:04, 19小時前 , 68F
很多，別像我老家從合建變都更再重新申請都更，已經過2
02/21 12:04, 68F
→
02/21 12:04, 19小時前 , 69F
8年了，這兩年我才從我媽那接手，光是合約的價差已經超
02/21 12:04, 69F
→
02/21 12:04, 19小時前 , 70F
過4倍，還有幾個釘子戶要處理
02/21 12:04, 70F
推
02/21 12:56, 18小時前 , 71F
如果有共識就幾個屋主約一約找個包商來重蓋就好，
02/21 12:56, 71F
→
02/21 12:56, 18小時前 , 72F
重建成本一坪才不到50萬
02/21 12:56, 72F
推
02/21 13:01, 18小時前 , 73F
當然別人出錢幫忙蓋最好
02/21 13:01, 73F
→
02/21 13:01, 18小時前 , 74F
都是枵鬼假細膩
02/21 13:01, 74F
推
02/21 13:35, 18小時前 , 75F
原po如果擔心的話，可以自己找估價師去算，委託一
02/21 13:35, 75F
→
02/21 13:35, 18小時前 , 76F
件也不是到很貴，幾萬塊的費用而已，不用自己猜那
02/21 13:35, 76F
→
02/21 13:35, 18小時前 , 77F
麼累，大部分時候都是自己誤解，上都更審議會議的
02/21 13:35, 77F
→
02/21 13:35, 18小時前 , 78F
時候素人提的東西委員很少在看的，因為打不到點
02/21 13:35, 78F
推
02/21 13:41, 18小時前 , 79F
我自己處理過爭權變價值有問題的案件，重新送第四
02/21 13:41, 79F
→
02/21 13:41, 18小時前 , 80F
間鑑定通常也不會差很多，有些甚至還更少
02/21 13:41, 80F
推
02/21 22:21, 9小時前 , 81F
方便請教地點在哪嗎？分配比50:50應該是用經驗值來估
02/21 22:21, 81F
→
02/21 22:22, 9小時前 , 82F
的，可能分享一下大家更有方向幫你確認。
02/21 22:22, 82F
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