[閒聊] 台北市低總交易分享

看板home-sale (房屋交易)作者shuichia (水餃)時間13小時前 (2025/06/07 09:07)推噓7(7推 0噓 29→)

留言36則, 9人參與討論串1/1

看到前面dcard分享買600萬公寓充斥正反意見有感而發，順勢分享一下最近低總物件成交案例，稍微隱藏交易資訊，物件好不好就見仁見智，反正盈虧自負總價：500-900萬內，應該夠低總？地點：台北市非文山、北投區物件：40年up的小坪數2房老公寓自備：4成+裝潢0.7成投報：年租金/總價大概3.7% (年租金-利息)/本金約4.4% 土地分區：商X 缺點 1.小坪數貸款成數太低+金龍限貸，銀行只給到6成，導致自備加裝潢買服契稅快拉到5成 2.老舊公寓原始屋況鳥鳥的，管線廁所廚房天地壁重弄，整理費用頗燒錢優點 1.由於低總租金相對親民所以秒租(但新青安後還是可以感受到租屋市場上小夫妻優質租客減少很多)，加上租補拉高投報，扣完免稅額後計入所得低到可以忽略稅金，投報稍微抗通膨還贏過中華電信配息 2.以約170萬/坪的價格取得台北市商X土地，且建物面積/土持<3，未來都更後利潤可期金龍大拳打來，貸款極度困難，但也托金龍的福，成屋交易冷凍，導致真要賣房的屋主也只能降價求售(非賠售)，急著變現就要接受單價大概回到前年底去年初甚至更早的價格，以往盛世房仲洗腦買方抬價，現在冷盤變成要洗腦賣方降價，不管是對自住買方或是投客來說都是一個可以找機會上車的時機另外這種低總高自備常常有人留言說有xxx萬買這種幹嘛，資金運用效率差，幹嘛不去買1 xxx萬物件(如同那篇dcard討論)，通常有兩種可能，1是自住屋主不希望背高成數貸款，低成數可以讓房貸比租金還便宜，生活壓力很小；2是像我這樣，已經很難從銀行貸款了，所以只能拉高自備貸少少的金額，但租金可以自償房貸，就不用再掏錢繳貸款了然後也有人說過，花xx萬裝潢出租，租金增加的部分要10年才能回本，不太值得，這就要從兩個面向討論，1是像這種老舊物件，不裝潢原始跟鬼屋一樣，根本租不掉或是只能租給老人或收入較低族群；2是應該把增加的租金跟裝潢單獨拉出來看投報，比如原始屋況只能租13000，花70萬裝潢可以提升到19000，差不多就是10年才回本，但這筆裝潢從另一個角度看，對我來說，是一筆穩定10%的投資(6k*12/700k)，如果這筆裝潢是貸款來的，也等同開槓桿套利7%左右最後，以台北市來說，低總就是最低維生的民生必需品，雖然自備成數高，目前投報普普，但如同之前說的，北市老屋就是買來抗通膨+吃補漲+等都更，況且這間正在談都更，土持夠大容積夠高，都更後大概可以換回一間全新2+1或大2房，還算可以期待，另目前整個北市都更幾乎遍地開花，所以只要設定好一些條件，還是可以買到有都更潛力的物件，沒有之前討論的這麼難找啦@_@ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.233.89.43 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1749258470.A.953.html

推

prostar

06/07 09:17, 13小時前 , 1^F

06/07 09:17, 1^F

難找但還是找的到，條件設定下去慢慢等物件出現

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toto123

06/07 09:21, 13小時前 , 2^F

06/07 09:21, 2^F

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daniel6412

06/07 09:22, 13小時前 , 3^F