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Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥

看板home-sale (房屋交易)作者 (水無月真夜)時間4小時前 (2025/07/07 22:19), 1小時前編輯推噓34(35推 1噓 78→)
留言114則, 18人參與, 1小時前最新討論串8/11 (看更多)
照原文的假設 我們把討論範圍限定在自住需求、蛋黃區買房的條件來看 以台北大安信義兩個蛋黃舉例的話 3000~4000萬的物件，市場租金大約落在6~8萬(含管理費) 目標客群32~35歲，淨資產800~1000萬，年收入200~250萬的家庭 以3000萬房價/6萬租金來試算買房與不買房的決策 十五年後(47~50歲)的淨資產變化 年收入240萬，年化成長2.5% 年支出100萬，年化成長4.5% (考慮通膨上行風險以及生活品質改善需求) 房租年化成長2.5% 房價年化增值4% 持有成本、修繕、管理費等等維持成本，估每年20萬，年化成長3% 風險資產年化8% (保守不開槓桿只投大盤) 房地產交易成本以零計算(買進時算在3000萬房價內，十五年後不賣出) 初始淨資產1000萬 頭期600萬 裝潢200萬 房貸30年2.5% 十五年後 買房組 房產淨值 54,028,301 房貸餘額 14,582,352 金融資產餘額 1,400,520 淨資產 40,846,469 不買房組 金融資產餘額 43,653,744 到了50歲時的淨資產差異其實不大 買房組的安定感以及生活品質會較佳 缺點是資產高度集中在不動產上，抗風險能力較差 另外再加上兩種子情境比較 不買房-節儉組 金融資產餘額 53,850,011 如果選擇犧牲生活品質，住中古公寓(市場租金約4萬5)，家戶開支每年再節省20% 十五年後約能多出1000萬的淨資產 買房+增貸組 房產淨值 54,665,952 房貸餘額 14,582,352 增貸餘額 18,170,347 金融資產餘額 34,081,380 淨資產 55,356,982 如果選擇承擔較高風險，當房貸餘額低於7成後每年都增貸到7成 (資金成本加計費用後年利率算3%) 那最終可以持續享有槓桿投資的好處，累計較高的淨資產 以上兩個主策略+兩個子策略，分別適用於不同的人生規劃情境 房板的主流意見應該是(買房+增貸)這組 十五年後的淨資產會是最高的 缺點就是槓桿較高，負債高，曝險金額較大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 154.47.23.75 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1751897955.A.687.html
推
07/07 22:31, 4小時前 , 1F
曝險金額高哪天出個事就沒了耶
07/07 22:31, 1F
推
07/07 22:33, 4小時前 , 2F
你連自住房都覺得風險高但一直吹股票多神？
07/07 22:33, 2F
→
07/07 22:34, 4小時前 , 3F
川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買
07/07 22:34, 3F
→
07/07 22:34, 4小時前 , 4F
股
07/07 22:34, 4F
金融資產的避險手段多元、資產流動性較佳 資產過度集中在一棟不動產上，是真的抗風險能力較差啊 這只是一個客觀比較而已 風險可能來自天災，來自地緣政治，來自被裁員、意外、醫療支出... 不單指資產貶值的風險 ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:39:57
推
07/07 22:38, 4小時前 , 5F
房租年化成長是當地CPI*2
07/07 22:38, 5F
這個不符台灣房地產的歷史數據 我抓年化2.5已經是歷史最高值了 6~8萬這個區間的租金 成長率不會像1萬5 2萬那個區間那麼高 因為高房租的需求方同時也是買房主力軍
→
07/07 22:38, 4小時前 , 6F
你修改這段
07/07 22:38, 6F
→
07/07 22:40, 4小時前 , 7F
租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金
07/07 22:40, 7F
這些十五年三次也才十幾萬，財務影響很小，主要是心情影響很大 ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:46:07
→
07/07 22:41, 4小時前 , 8F
然後唯一自住房利息 稅
07/07 22:41, 8F
→
07/07 22:42, 4小時前 , 9F
收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒
07/07 22:42, 9F
→
07/07 22:43, 4小時前 , 10F
可能是80-100萬而已
07/07 22:43, 10F
3000萬房子裝潢200萬不高吧 以2025年的成本來說
→
07/07 22:44, 4小時前 , 11F
持有那塊其實就直接 租金=持有稅+房貸利息 +簡單裝潢
07/07 22:44, 11F
→
07/07 22:44, 4小時前 , 12F
攤提
07/07 22:44, 12F
→
07/07 22:44, 4小時前 , 13F
就比較像真實情況
07/07 22:44, 13F
我初始租金是估72萬/年啊 是大於你上面的三項加總的 隨著房貸利息下降、租金每年上升，差距還會更大 我覺得我的估法比較能把「房貸利息會降、租金會升」這個因子估算進去
→
07/07 22:46, 4小時前 , 14F
再來 風險資產投資改成 後面有800萬的時候再買一間150
07/07 22:46, 14F
→
07/07 22:46, 4小時前 , 15F
0萬內的新北市區公寓 貸7成
07/07 22:46, 15F
→
07/07 22:47, 4小時前 , 16F
近八年的歷史是這樣
07/07 22:47, 16F
嗯不過如果以現在往後推十五年的話 第二間只能五成，利率也高了，投報率不如0050 所以我最後那個增貸組是投入8%風險資產算的
推
07/07 22:47, 4小時前 , 17F
你對風險認識根本相反，抗風險能力最好就是房地產
07/07 22:47, 17F
→
07/07 22:48, 4小時前 , 18F
其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎
07/07 22:48, 18F
→
07/07 22:48, 4小時前 , 19F
話
07/07 22:48, 19F
嗯 嗯 呵呵 好，你說的都對:) ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:59:15
推
07/07 22:59, 4小時前 , 20F
太麻煩了
07/07 22:59, 20F
→
07/07 23:01, 4小時前 , 21F
在那邊算報酬率半天都是浪費時間，問題在執行，兩者執行
07/07 23:01, 21F
→
07/07 23:01, 4小時前 , 22F
一樣都好但你只會紙上談兵兩頭空
07/07 23:01, 22F
→
07/07 23:02, 4小時前 , 23F
看網紅在那比較報酬率的人都一個樣
07/07 23:02, 23F
→
07/07 23:02, 4小時前 , 24F
你跟房版聊這些，房版看不懂啦
07/07 23:02, 24F
推
07/07 23:02, 4小時前 , 25F
你要不要看看你身邊的長輩 父母 親戚
07/07 23:02, 25F
→
07/07 23:02, 4小時前 , 26F
他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是
07/07 23:02, 26F
→
07/07 23:03, 4小時前 , 27F
房子 or 股票+現金
07/07 23:03, 27F
推
07/07 23:03, 4小時前 , 28F
租金80萬 維修20萬 當房東和自住會這樣花嗎 哈哈
07/07 23:03, 28F
估20萬裡面佔比最高的是管理費啦 然後6萬月租金/每年20萬的修繕+管理費+稅金 這兩者以大安信義蛋黃區我覺得都很合理啊 我覺得有低估了耶..
→
07/07 23:03, 4小時前 , 29F
正常情況下房抗風險較強 但資產過於集中 來個大地震 這風險
07/07 23:03, 29F
→
07/07 23:03, 4小時前 , 30F
還能抗得住嗎？
07/07 23:03, 30F
→
07/07 23:04, 4小時前 , 31F
我市價5000多萬的自住花費都沒那麼高
07/07 23:04, 31F
還有 47 則推文
還有 10 段內文
→
07/07 23:49, 3小時前 , 79F
若看不好 或要做資產配置 那其實地產是跑不掉才海外配置
07/07 23:49, 79F
推
07/07 23:49, 3小時前 , 80F
推minazukimaya跟KrisNYC兩位大大 好精彩
07/07 23:49, 80F
→
07/07 23:50, 3小時前 , 81F
還是看你什麼位階做什麼事 沒有自住房 那你沒辦法
07/07 23:50, 81F
→
07/07 23:50, 3小時前 , 82F
有一間甚至兩間房子之後 投資房子那就無限接近買個股了
07/07 23:50, 82F
→
07/07 23:51, 3小時前 , 83F
韭菜想躺贏 就是0050跟一兩間的5倍槓 再上去都不是韭菜了
07/07 23:51, 83F
推
07/07 23:51, 3小時前 , 84F
早就超過55%了 gg
07/07 23:51, 84F
推
07/07 23:54, 3小時前 , 85F
下個月應該就60%了
07/07 23:54, 85F
我是說佔大盤比 不是說佔0050 買0050差不多等於買台積這倒是真的 所以說8%很保守了啊~
推
07/07 23:54, 3小時前 , 86F
川普加把勁，會更快XD
07/07 23:54, 86F
推
07/07 23:56, 3小時前 , 87F
這麼多了嗎...GG自己就11000點了?
07/07 23:56, 87F
→
07/07 23:56, 3小時前 , 88F
我手機在小孩那邊跟GPT抬槓 等等去按一下
07/07 23:56, 88F
推
07/07 23:56, 3小時前 , 89F
三年內會破七十是確定的
07/07 23:56, 89F
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:57:59
推
07/07 23:57, 3小時前 , 90F
如果台股萬點以下買應該就現在把
07/07 23:57, 90F
→
07/07 23:58, 3小時前 , 91F
但是 我會等等
07/07 23:58, 91F
→
07/07 23:58, 3小時前 , 92F
看占0050就好了啊
07/07 23:58, 92F
推
07/07 23:59, 3小時前 , 93F
大家都說買0050就是買大盤 所以囉
07/07 23:59, 93F
推
07/07 23:59, 3小時前 , 94F
他有在做股期可以直接買點數 不會受制0050
07/07 23:59, 94F
→
07/07 23:59, 3小時前 , 95F
但確實一般人可能就是50跟6208之類的
07/07 23:59, 95F
推
07/08 00:03, 3小時前 , 96F
台幣 房地產 台股 都是GG 的形狀XD
07/08 00:03, 96F
→
07/08 00:03, 3小時前 , 97F
這沒話說吧
07/08 00:03, 97F
→
07/08 00:04, 3小時前 , 98F
隨便啦
07/08 00:04, 98F
推
07/08 00:05, 3小時前 , 99F
嗯 佔點數4x% 實質影響已遠超過股市市值50%沒什麼問題
07/08 00:05, 99F
推
07/08 00:18, 3小時前 , 100F
推 滿值得思考的分析
07/08 00:18, 100F
→
07/08 00:28, 2小時前 , 101F
要講抗風險能力 不要忘記"你那間房子"是個股XD
07/08 00:28, 101F
→
07/08 00:38, 2小時前 , 102F
在槓桿開滿的情況 你買房在政策不利的情況下想跑也很慘
07/08 00:38, 102F
→
07/08 00:38, 2小時前 , 103F
交易成本就幾%了 再讓利個幾% 再乘以3-5倍 我是不覺得
07/08 00:38, 103F
→
07/08 00:38, 2小時前 , 104F
有比股票跌停那幾根穩到哪去
07/08 00:38, 104F
推
07/08 00:50, 2小時前 , 105F
算這麼多都沒用，沒算到人性。如果這麼容易算，大家不會
07/08 00:50, 105F
→
07/08 00:50, 2小時前 , 106F
都去行天宮拜拜。
07/08 00:50, 106F
推
07/08 00:57, 2小時前 , 107F
這種算法 好像是YT教學 跟你說每年幾% 持續複利下去 以後
07/08 00:57, 107F
→
07/08 00:57, 2小時前 , 108F
變成大富翁退休
07/08 00:57, 108F
推
07/08 00:59, 2小時前 , 109F
不用跟房蟲槓太多啦 你算的這些沒幾個看得懂的XD
07/08 00:59, 109F
噓
07/08 01:19, 1小時前 , 110F
簡單講幾個 你用8%算那-2.5%增貸為什麼用3% 還有 租金
07/08 01:19, 110F
→
07/08 01:19, 1小時前 , 111F
付給房東要一個少8%一個多8% 再來 每年租金漲2.5%管理
07/08 01:19, 111F
→
07/08 01:19, 1小時前 , 112F
維護卻漲3%你覺得房東都那麼佛 看30秒就一堆錯了算一堆
07/08 01:19, 112F
→
07/08 01:19, 1小時前 , 113F
Garbage in out倒不如擔心下關稅又要跌多少
07/08 01:19, 113F
感謝你示範DK效應 建議重新閱讀一次數字
→
07/08 01:28, 1小時前 , 114F
25%+還用想嗎
07/08 01:28, 114F
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/08/2025 01:48:35
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