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Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥

看板home-sale (房屋交易)作者 (水無月真夜)時間8月前 (2025/07/07 22:19), 8月前編輯推噓47(50推 3噓 113→)
留言166則, 34人參與, 8月前最新討論串8/22 (看更多)
照原文的假設 我們把討論範圍限定在自住需求、蛋黃區買房的條件來看 以台北大安信義兩個蛋黃舉例的話 3000~4000萬的物件，市場租金大約落在6~8萬(含管理費) 目標客群32~35歲，淨資產800~1000萬，年收入200~250萬的家庭 以3000萬房價/6萬租金來試算買房與不買房的決策 十五年後(47~50歲)的淨資產變化 年收入240萬，年化成長2.5% 年支出100萬，年化成長4.5% (考慮通膨上行風險以及生活品質改善需求) 房租年化成長2.5% 房價年化增值4% 持有成本、修繕、管理費等等維持成本，估每年20萬，年化成長3% 風險資產年化8% (保守不開槓桿只投大盤) 房地產交易成本以零計算(買進時算在3000萬房價內，十五年後不賣出) 初始淨資產1000萬 頭期600萬 裝潢200萬 房貸30年2.5% 十五年後 買房組 房產淨值 54,028,301 房貸餘額 14,582,352 金融資產餘額 1,400,520 淨資產 40,846,469 不買房組 金融資產餘額 43,653,744 到了50歲時的淨資產差異其實不大 買房組的安定感以及生活品質會較佳 缺點是資產高度集中在不動產上，抗風險能力較差 另外再加上兩種子情境比較 不買房-節儉組 金融資產餘額 53,850,011 如果選擇犧牲生活品質，住中古公寓(市場租金約4萬5)，家戶開支每年再節省20% 十五年後約能多出1000萬的淨資產 買房+增貸組 房產淨值 54,665,952 房貸餘額 14,582,352 增貸餘額 18,170,347 金融資產餘額 34,081,380 淨資產 55,356,982 如果選擇承擔較高風險，當房貸餘額低於7成後每年都增貸到7成 (資金成本加計費用後年利率算3%) 那最終可以持續享有槓桿投資的好處，累計較高的淨資產 以上兩個主策略+兩個子策略，分別適用於不同的人生規劃情境 房板的主流意見應該是(買房+增貸)這組 十五年後的淨資產會是最高的 缺點就是槓桿較高，負債高，曝險金額較大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 154.47.23.75 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1751897955.A.687.html
推
07/07 22:31, 8月前 , 1F
曝險金額高哪天出個事就沒了耶
07/07 22:31, 1F
推
07/07 22:33, 8月前 , 2F
你連自住房都覺得風險高但一直吹股票多神？
07/07 22:33, 2F
→
07/07 22:34, 8月前 , 3F
川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買
07/07 22:34, 3F
→
07/07 22:34, 8月前 , 4F
股
07/07 22:34, 4F
金融資產的避險手段多元、資產流動性較佳 資產過度集中在一棟不動產上，是真的抗風險能力較差啊 這只是一個客觀比較而已 風險可能來自天災，來自地緣政治，來自被裁員、意外、醫療支出... 不單指資產貶值的風險 ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:39:57
推
07/07 22:38, 8月前 , 5F
房租年化成長是當地CPI*2
07/07 22:38, 5F
這個不符台灣房地產的歷史數據 我抓年化2.5已經是歷史最高值了 6~8萬這個區間的租金 成長率不會像1萬5 2萬那個區間那麼高 因為高房租的需求方同時也是買房主力軍
→
07/07 22:38, 8月前 , 6F
你修改這段
07/07 22:38, 6F
→
07/07 22:40, 8月前 , 7F
租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金
07/07 22:40, 7F
這些十五年三次也才十幾萬，財務影響很小，主要是心情影響很大 ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:46:07
→
07/07 22:41, 8月前 , 8F
然後唯一自住房利息 稅
07/07 22:41, 8F
→
07/07 22:42, 8月前 , 9F
收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒
07/07 22:42, 9F
→
07/07 22:43, 8月前 , 10F
可能是80-100萬而已
07/07 22:43, 10F
3000萬房子裝潢200萬不高吧 以2025年的成本來說
→
07/07 22:44, 8月前 , 11F
持有那塊其實就直接 租金=持有稅+房貸利息 +簡單裝潢
07/07 22:44, 11F
→
07/07 22:44, 8月前 , 12F
攤提
07/07 22:44, 12F
→
07/07 22:44, 8月前 , 13F
就比較像真實情況
07/07 22:44, 13F
我初始租金是估72萬/年啊 是大於你上面的三項加總的 隨著房貸利息下降、租金每年上升，差距還會更大 我覺得我的估法比較能把「房貸利息會降、租金會升」這個因子估算進去
→
07/07 22:46, 8月前 , 14F
再來 風險資產投資改成 後面有800萬的時候再買一間150
07/07 22:46, 14F
→
07/07 22:46, 8月前 , 15F
0萬內的新北市區公寓 貸7成
07/07 22:46, 15F
→
07/07 22:47, 8月前 , 16F
近八年的歷史是這樣
07/07 22:47, 16F
嗯不過如果以現在往後推十五年的話 第二間只能五成，利率也高了，投報率不如0050 所以我最後那個增貸組是投入8%風險資產算的
推
07/07 22:47, 8月前 , 17F
你對風險認識根本相反，抗風險能力最好就是房地產
07/07 22:47, 17F
→
07/07 22:48, 8月前 , 18F
其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎
07/07 22:48, 18F
→
07/07 22:48, 8月前 , 19F
話
07/07 22:48, 19F
嗯 嗯 呵呵 好，你說的都對:) ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:59:15
推
07/07 22:59, 8月前 , 20F
太麻煩了
07/07 22:59, 20F
→
07/07 23:01, 8月前 , 21F
在那邊算報酬率半天都是浪費時間，問題在執行，兩者執行
07/07 23:01, 21F
→
07/07 23:01, 8月前 , 22F
一樣都好但你只會紙上談兵兩頭空
07/07 23:01, 22F
→
07/07 23:02, 8月前 , 23F
看網紅在那比較報酬率的人都一個樣
07/07 23:02, 23F
→
07/07 23:02, 8月前 , 24F
你跟房版聊這些，房版看不懂啦
07/07 23:02, 24F
推
07/07 23:02, 8月前 , 25F
你要不要看看你身邊的長輩 父母 親戚
07/07 23:02, 25F
→
07/07 23:02, 8月前 , 26F
他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是
07/07 23:02, 26F
→
07/07 23:03, 8月前 , 27F
房子 or 股票+現金
07/07 23:03, 27F
推
07/07 23:03, 8月前 , 28F
租金80萬 維修20萬 當房東和自住會這樣花嗎 哈哈
07/07 23:03, 28F
估20萬裡面佔比最高的是管理費啦 然後6萬月租金/每年20萬的修繕+管理費+稅金 這兩者以大安信義蛋黃區我覺得都很合理啊 我覺得有低估了耶..
→
07/07 23:03, 8月前 , 29F
正常情況下房抗風險較強 但資產過於集中 來個大地震 這風險
07/07 23:03, 29F
→
07/07 23:03, 8月前 , 30F
還能抗得住嗎？
07/07 23:03, 30F
→
07/07 23:04, 8月前 , 31F
我市價5000多萬的自住花費都沒那麼高
07/07 23:04, 31F
還有 98 則推文
還有 14 段內文
→
07/08 05:47, 8月前 , 130F
懶得開excel計算，同一筆資金，簡單看回報+增長，股市長
07/08 05:47, 130F
→
07/08 05:47, 8月前 , 131F
期pe如果20，那增長+回報就是4+5
07/08 05:47, 131F
→
07/08 05:47, 8月前 , 132F
買房的話房貸利率抓3%，貸8成（這可以自己調整，單純方便
07/08 05:47, 132F
→
07/08 05:47, 8月前 , 133F
計算才這樣抓），這裡用抵押貸款的方式計算（因為我沒有
07/08 05:47, 133F
→
07/08 05:47, 8月前 , 134F
計算機），3000萬的房租回報率抓2.4%，增長+回報就是12.5
07/08 05:47, 134F
→
07/08 05:47, 8月前 , 135F
+0
07/08 05:47, 135F
推
07/08 05:53, 8月前 , 136F
這篇很棒，讓我看到不一樣的東西。我有一個朋友，他
07/08 05:53, 136F
→
07/08 05:53, 8月前 , 137F
的確就是不買房派的，嚴格執行購買0050之類的股票，
07/08 05:53, 137F
→
07/08 05:53, 8月前 , 138F
不受到市場情緒波動而買賣股票，印象中現在資產也好
07/08 05:53, 138F
→
07/08 05:53, 8月前 , 139F
幾千萬了，不輸買房派的
07/08 05:53, 139F
推
07/08 07:00, 8月前 , 140F
我就問四月初股票斷頭賠錢的有多少人
07/08 07:00, 140F
推
07/08 07:38, 8月前 , 141F
房地產最噴的時期已經過了
07/08 07:38, 141F
推
07/08 10:03, 8月前 , 142F
推這篇
07/08 10:03, 142F
推
07/08 10:18, 8月前 , 143F
比較擔心的是電腦晶片科技紅利的康波週期已經達到開始
07/08 10:18, 143F
→
07/08 10:18, 8月前 , 144F
衰敗的跡象 下一波科技奇異點何時出現 不然台灣怕是準
07/08 10:18, 144F
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07/08 10:18, 8月前 , 145F
備往下走了 現在漲都是漲小庫存循環 但拉到60年看 我
07/08 10:18, 145F
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07/08 10:18, 8月前 , 146F
們已經處於35年 世界開始產能過剩 保護自己國家利益
07/08 10:18, 146F
→
07/08 10:18, 8月前 , 147F
摩爾定律已經幾乎達到極限 而銜接的科技還沒問世量產
07/08 10:18, 147F
→
07/08 10:19, 8月前 , 148F
台灣房地產也是已經吃完整個週期的漲幅了
07/08 10:19, 148F
→
07/08 10:20, 8月前 , 149F
希望AI真的是下一波工業革命 甚至期待核融合 不然世界
07/08 10:20, 149F
→
07/08 10:20, 8月前 , 150F
趨勢應該是高點震盪緩步下行
07/08 10:20, 150F
推
07/08 10:41, 8月前 , 151F
樓上某位，怎麼又提朋友資產啊? 自己呢？
07/08 10:41, 151F
→
07/08 10:42, 8月前 , 152F
直接放棄台股 衝海外免稅比較妥當
07/08 10:42, 152F
→
07/08 10:43, 8月前 , 153F
台灣的衝自住就這樣
07/08 10:43, 153F
推
07/08 10:46, 8月前 , 154F
無聊跟人磨正逆價差損血嗎
07/08 10:46, 154F
→
07/08 10:54, 8月前 , 155F
不然幹嘛現在這樣瘋封裝就前段玩到成本超高了
07/08 10:54, 155F
→
07/08 12:20, 8月前 , 156F
要不要考慮把人性算進去？
07/08 12:20, 156F
噓
07/08 12:39, 8月前 , 157F
我在講你的內容設定的數字有問題 你說這是DK效應眼睛有
07/08 12:39, 157F
→
07/08 12:39, 8月前 , 158F
業障 哭了太強了師父無招勝有招
07/08 12:39, 158F
你連文字讀解都有困難了... 增貸資金成本3%投入8%風險資產 你都能理解成增貸部位報酬率3% 什麼付給房東一個-8%一個多8% 根本邏輯混亂 這種程度不是DK效應是什麼(攤手)
推
07/08 14:02, 8月前 , 159F
喜歡這個計算思維，推推
07/08 14:02, 159F
推
07/08 16:58, 8月前 , 160F
很完整有條理的計算, 推推
07/08 16:58, 160F
推
07/08 20:01, 8月前 , 161F
M大是去日本玩還是移民日本了XD
07/08 20:01, 161F
推
07/08 20:40, 8月前 , 162F
m大也逛房板喔
07/08 20:40, 162F
我被股板水桶一個月啊QQ
噓
07/09 03:19, 8月前 , 163F
家庭年收入才250, 花100去租房子你是對不對啊???
07/09 03:19, 163F
6*12=72萬 沒到100 如果想犧牲生活品質多存點錢 那你可以看不買房-節儉組那組 15年可以多存1000萬 ※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/09/2025 17:13:43
→
07/09 20:58, 8月前 , 164F
連續回來看兩三天了 再推一次
07/09 20:58, 164F
推
07/09 23:35, 8月前 , 165F
推條理以及結論 增貸是房版meta
07/09 23:35, 165F
推
07/10 00:32, 8月前 , 166F
這篇水準很高給推
07/10 00:32, 166F
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