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[閒聊] 標的預測，新北淡水，囍悅MRT

看板home-sale (房屋交易)作者 (冰淇淋女孩)時間5小時前 (2025/07/11 11:36), 4小時前編輯推噓14(16推 2噓 40→)
留言58則, 22人參與, 31分鐘前最新討論串1/1
標的： 新北市淡水區新市二路，囍悅MRT社區。 分類： 看漲。 分析/正文： 位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。 家樂福，行政中心，輕軌，各項生活機皆在走路10分鐘內範圍，位置不錯。 社區戶數61戶而已，配兩部電梯，對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶，住戶素質可想相對 均值，坪數規劃類型也屬家庭自住格局，非投資客喜愛的監牢戶數與坪數，出入相對單純 ，沒有2x坪小兩房坪數，全平面車位。 隔壁正在蓋新建案，還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口，也在蓋新建案，看好隔壁與 周遭新案價格直接拉抬價格。 格局方正，自住家庭族群購買主力會喜歡的格局，屋齡新，雙衛浴也皆開窗，很難得。 進退場機制： 113年8月，實價登錄最新單坪價格30.87萬，47.3坪房+11坪平車，總價1600萬。 持有購入成本，以自備款兩成320萬+雜項費用30萬，抓成本350萬。 - 明年115年淡江大橋通車，隔壁新建案與周遭新建案成交45以上，保守預估這間大樓單坪 行情至少約40萬一坪，總價價格2032萬。 2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合 一稅141萬，稅後淨利249萬。 成本350萬，兩年稅後純獲利249萬，一年獲利報酬率約35.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，兩年純獲利390萬，一年獲利報酬率約55.7%。 - 新聞說118年淡北道路完工並通車。 保守抓119年通車好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，總價價格2600萬。 2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出1 0%稅57萬，稅後淨利873萬。 成本350萬，六年稅後純獲利873萬，一年獲利報酬率約41.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，六年純獲利930萬，一年獲利報酬率約44.3%。 - 本文章建案非本人購買戶別，但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。 單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家 討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。 以上整理與心得分享，請參考，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752204978.A.A9D.html ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:38:34 ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:40:46 ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:43:00 ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:58:11
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07/11 12:05, 4小時前 , 1F
有夢最美 買得掉才是硬道理
07/11 12:05, 1F
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07/11 12:05, 4小時前 , 2F
賣
07/11 12:05, 2F
推
07/11 12:06, 4小時前 , 3F
　　　　　　３５％？？？？？？？
07/11 12:06, 3F
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07/11 12:07, 4小時前 , 4F
這戶1600萬的，上一手12xx萬，一年多就漲3百多萬了
07/11 12:07, 4F
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07/11 12:07, 4小時前 , 5F
，現在沒人釋出。
07/11 12:07, 5F
推
07/11 12:09, 4小時前 , 6F
人道走廊淡水
07/11 12:09, 6F
噓
07/11 12:11, 4小時前 , 7F
淡水賣壓 還要預測喔…….
07/11 12:11, 7F
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07/11 12:17, 4小時前 , 8F
林口也曾經賣壓不看好，現在7字頭，未來淡水4～5字
07/11 12:17, 8F
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07/11 12:17, 4小時前 , 9F
頭不為過
07/11 12:17, 9F
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 12:18:43
推
07/11 12:58, 4小時前 , 10F
所以是空著沒自住也沒出租？
07/11 12:58, 10F
推
07/11 13:01, 4小時前 , 11F
欣賞這種文章
07/11 13:01, 11F
推
07/11 13:02, 3小時前 , 12F
林口有新北最富里，開車到信義區和新竹1小時，淡水類比不了
07/11 13:02, 12F
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07/11 13:02, 3小時前 , 13F
吧
07/11 13:02, 13F
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07/11 13:03, 3小時前 , 14F
所以價格我沒有說要跟林口一樣上7，我是說4～5字頭
07/11 13:03, 14F
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07/11 13:03, 3小時前 , 15F
不為過吧
07/11 13:03, 15F
推
07/11 13:11, 3小時前 , 16F
新市鎮有總價抗性 過2000物件要脫手不容易
07/11 13:11, 16F
噓
07/11 13:12, 3小時前 , 17F
人家只想買魯蛇頂加鐵皮破公寓~~~
07/11 13:12, 17F
推
07/11 13:14, 3小時前 , 18F
淡海在有國道等級的聯外道路以前，不會高於或逼近於三峽
07/11 13:14, 18F
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07/11 13:14, 3小時前 , 19F
北大特區
07/11 13:14, 19F
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07/11 13:15, 3小時前 , 20F
這種供給很大的區域小環境的熟悉程度很重要
07/11 13:15, 20F
推
07/11 13:15, 3小時前 , 21F
淡海不可能有國道等級的聯外道路，洗洗睡
07/11 13:15, 21F
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07/11 13:15, 3小時前 , 22F
小環境和建物條件非常優越的是有機會且已實現4x萬
07/11 13:15, 22F
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07/11 13:15, 3小時前 , 23F
然後你貼的那個案子位置也不怎麼好
07/11 13:15, 23F
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07/11 13:16, 3小時前 , 24F
那賣你的屋主一定是白癡了 年賺35%不要
07/11 13:16, 24F
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07/11 13:17, 3小時前 , 25F
切勿把同質性比價拉抬的原則放在這些地方
07/11 13:17, 25F
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07/11 13:18, 3小時前 , 26F
這不能這樣講 2019還20年仲介丟一個新市國小旁 家樂福
07/11 13:18, 26F
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07/11 13:18, 3小時前 , 27F
斜對面的案子給我 淨江悅? 之類的案名 一坪開21
07/11 13:18, 27F
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07/11 13:19, 3小時前 , 28F
權狀40幾含車位才開900出左右 這個現在要1300+左右了
07/11 13:19, 28F
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07/11 13:19, 3小時前 , 29F
我問元波的問題是 旁邊一圈你的房子有沒有比較好比較方便
07/11 13:19, 29F
推
07/11 13:20, 3小時前 , 30F
靜江悅不錯啊
07/11 13:20, 30F
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07/11 13:20, 3小時前 , 31F
如果新市之星跟馥樂一坪40 你能賣40的理由是什麼
07/11 13:20, 31F
推
07/11 13:22, 3小時前 , 32F
當然供給大的地方 裡面優秀的地方單價就會創高
07/11 13:22, 32F
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07/11 13:23, 3小時前 , 33F
那你的案子有沒有這麼優秀 就真的會吃你的眼光
07/11 13:23, 33F
推
07/11 13:30, 3小時前 , 34F
中古屋 抓一年2%折舊 所以10年屋大概隔壁新案8折
07/11 13:30, 34F
推
07/11 13:31, 3小時前 , 35F
家樂褔那圈溫溫漲 供給量太大主要是靠美麗華那邊
07/11 13:31, 35F
推
07/11 13:52, 3小時前 , 36F
利息一年要24萬多吧
07/11 13:52, 36F
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07/11 13:55, 3小時前 , 37F
沒房子租屋也是2萬多，所以租屋花費也是成本，跟房
07/11 13:55, 37F
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07/11 13:55, 3小時前 , 38F
貸利息抵銷，不列入計算。
07/11 13:55, 38F
推
07/11 13:55, 3小時前 , 39F
台北灣1-2期40有機會嗎？ 離淡江大橋最近
07/11 13:55, 39F
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07/11 13:56, 3小時前 , 40F
親戚2011就買了 小三房16.5萬/坪
07/11 13:56, 40F
推
07/11 14:04, 2小時前 , 41F
這個社區離加油站、變電站有點近
07/11 14:04, 41F
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07/11 14:07, 2小時前 , 42F
我台北市區的房子，一坪130萬，加油站距離比這個更
07/11 14:07, 42F
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07/11 14:07, 2小時前 , 43F
近，至於變電所科學數據為主，比手機低，而且還是
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07/11 14:07, 2小時前 , 44F
有一定距離。
07/11 14:07, 44F
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07/11 14:19, 2小時前 , 45F
吹太兇啦....
07/11 14:19, 45F
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07/11 14:52, 2小時前 , 46F
只要在台北市 任何嫌惡缺點都不是缺點。
07/11 14:52, 46F
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07/11 14:52, 2小時前 , 47F
但是在其他縣市就是問題了
07/11 14:52, 47F
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07/11 14:54, 2小時前 , 48F
嗯，換個地方換個腦袋
07/11 14:54, 48F
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07/11 14:54, 2小時前 , 49F
勇氣可嘉…你趕快掃 35%
07/11 14:54, 49F
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07/11 14:54, 2小時前 , 50F
但希望是漲啦 畢竟漲了對大家都好
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07/11 14:55, 2小時前 , 51F
我有買附近建案，文章有打
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07/11 14:56, 2小時前 , 52F
祝賺錢
07/11 14:56, 52F
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07/11 15:08, 1小時前 , 53F
感恩
07/11 15:08, 53F
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07/11 16:17, 44分鐘前 , 54F
房子不能這樣算吧，要有買到有賣出再來算
07/11 16:17, 54F
推
07/11 16:20, 41分鐘前 , 55F
我捷運匯境持有7年，買990賣1518
07/11 16:20, 55F
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07/11 16:29, 32分鐘前 , 56F
07/11 16:29, 56F
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07/11 16:30, 31分鐘前 , 57F
恭喜，不精細的粗算，年報酬獲利率一年38%
07/11 16:30, 57F
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07/11 16:30, 31分鐘前 , 58F
價差／兩成／持有7年
07/11 16:30, 58F
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