[閒聊] 標的預測,新北淡水,囍悅MRT
標的:
新北市淡水區新市二路,囍悅MRT社區。
分類:
看漲。
分析/正文:
位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。
家樂福,行政中心,輕軌,各項生活機皆在走路10分鐘內範圍,位置不錯。
社區戶數61戶而已,配兩部電梯,對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶,住戶素質可想相對
均值,坪數規劃類型也屬家庭自住格局,非投資客喜愛的監牢戶數與坪數,出入相對單純
,沒有2x坪小兩房坪數,全平面車位。
隔壁正在蓋新建案,還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口,也在蓋新建案,看好隔壁與
周遭新案價格直接拉抬價格。
格局方正,自住家庭族群購買主力會喜歡的格局,屋齡新,雙衛浴也皆開窗,很難得。
進退場機制:
113年8月,實價登錄最新單坪價格30.87萬,47.3坪房+11坪平車,總價1600萬。
持有購入成本,以自備款兩成320萬+雜項費用30萬,抓成本350萬。
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明年115年淡江大橋通車,隔壁新建案與周遭新建案成交45以上,保守預估這間大樓單坪
行情至少約40萬一坪,總價價格2032萬。
2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合
一稅141萬,稅後淨利249萬。
成本350萬,兩年稅後純獲利249萬,一年獲利報酬率約35.5%。
如小換大重購退稅為,成本350萬,兩年純獲利390萬,一年獲利報酬率約55.7%。
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新聞說118年淡北道路完工並通車。
保守抓119年通車好了,預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪,總價價格2600萬。
2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出1
0%稅57萬,稅後淨利873萬。
成本350萬,六年稅後純獲利873萬,一年獲利報酬率約41.5%。
如小換大重購退稅為,成本350萬,六年純獲利930萬,一年獲利報酬率約44.3%。
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本文章建案非本人購買戶別,但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。
單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章,有感而發發一篇試試,順便分析看法與大家
討論,個人也非房仲與房地產相關產業,沒有很專業,如有錯誤請見諒。
以上整理與心得分享,請參考,謝謝。
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