Re: [心得] 如何擠出錢來?租房/買房:現金流規

看板home-sale (房屋交易)作者 (31)時間8小時前 (2025/07/11 20:59), 編輯推噓26(27169)
留言97則, 16人參與, 2小時前最新討論串1/1
※ 引述《rabinson》之銘言 : 前言: : 上次因為回文,順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法,但因為搞笑沒認真寫。 : 決定今天認真寫一篇,順便附上數字比較。 : 喜歡的留言按讚,覺得爛的也請批評指教。 : 大綱: : 租房與買房何者划算,是近十年來常有的爭論,其中的關鍵,就在於資源有限下,如何做 : 最佳應用以獲得最大效益?筆者試著從”每月現金流”的角度,提出三種方案並量化比較 : 之。 : (只租房、只買房、租買並行) : 正文: : 在網路看到對於租買的爭論已久, : 但始終缺乏一個明確的比較模式。 : 由於買房的支出分為兩大塊:頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款,專注討論月付金造 : 成的現金流差異,希望能縮小討論。 : 一般人對於居住的方式有兩類,租屋或買屋,或者兩者並行。 : 下列預設一位台灣的單身上班族,收入來自薪資,居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北 : 市。 : 房貸八成,利率3% : https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg
: 方案(a)只買房,住在高雄: : 買了一間350萬公寓,月付房貸-16000 : 方案(b)只租房,住台北市 : 有電梯的兩房,房租-21000 : 所以雖然後者每月支出比上者多5000,但住台北又有電梯,生活品質好很多,值得! : 第二階段:租買混合 : 接下來就是我主要想講,也是比較少人運用的方式 : https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg
: 方案c-1 : 買高雄租台北:房貸還是16000 : 但租人15000,自租台北21000 : 現金流變成-22000 : 方案c-2 : 買新北租台北:1300萬房 : 房貸-45000租人50000自租21000 : 現金流變成-16000 : ===== : 寫到這邊,很多朋友會覺得, : 現金流壓力,跟方案A+b沒有什麼不同 : 這時候就要導入方案d,也就是方案c的隱藏版: : https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg
: 房貸不是只還息,也還本。 : 還本等同儲蓄。 : 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000 : 當然,有人會開始爭論,這樣的租金不可能,買不到好租物件等等, : 這不是我要表達的重點(雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦!) : 我想說的是,導入不同的思考模式, : 可以無形中減輕經濟壓力, : 不論是對你自己,或者你再教別人。 : 減輕親人的經濟壓力,其實就是在幫你自己(因為他們會減少向你要錢) : 以上是簡單分享,歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝,可幫助到某些人。 方案D:Lifecycle Investing + 指數化投資 信貸150萬,利率3%,7年,月繳款19,820 All in VT IRR:6.5% 10年後有281萬 15年後有385萬 20年後有528萬 IRR:7.5% 10年後有309萬 15年後有443萬 20年後有637萬 如初衷目標,是想慢慢致富 擁有一間自住房,善用貸款即可達成現金流 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.193.118 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752238750.A.A72.html

07/11 21:01, 8小時前 , 1F
信貸指數化投資?!天才,拜託你們不要算一堆假設
07/11 21:01, 1F

07/11 21:02, 8小時前 , 2F
1.虛無飄渺的寄託,我不放心
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07/11 21:02, 8小時前 , 3F
這種算法是買投資型保險或是老鼠會詐騙拿來給客戶看的
07/11 21:02, 3F

07/11 21:02, 8小時前 , 4F
怎麼會算來騙自己啦
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07/11 21:02, 8小時前 , 5F
2. 二十年才700萬....比房子更慢
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07/11 21:03, 8小時前 , 6F
我同樣的投入,5年就200萬
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07/11 21:03, 8小時前 , 7F
這是租屋股神流派嗎?
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07/11 21:05, 8小時前 , 8F
信貸普遍低於4% 應該是這四五年左右的事
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07/11 21:05, 8小時前 , 9F
信貸買大盤是對的 沒有斷頭問題 只是跟買房相比能貸出
07/11 21:05, 9F

07/11 21:05, 8小時前 , 10F
現在是一堆人都瘋了是嘛
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07/11 21:05, 8小時前 , 11F
請勿用中短期的想法放長期誤導人
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07/11 21:05, 8小時前 , 12F
每個都覺得自己是神
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07/11 21:05, 8小時前 , 13F
來的錢少很多 只有DBR22
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07/11 21:05, 8小時前 , 14F
買大盤沒有問題 "信貸"買大盤 要想清楚
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07/11 21:06, 8小時前 , 15F
對於風險的無知就會以為自己是神
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07/11 21:06, 8小時前 , 16F
另外不管你現在信貸信貸利率多少 你都會負現金流
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07/11 21:07, 8小時前 , 17F
對呀 除非有配息 不然現金流都負
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07/11 21:07, 8小時前 , 18F
因為信貸是7年 最多10年的產品
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07/11 21:07, 8小時前 , 19F
要這樣做你不如直接每個月定期定額 少付利息也避免風險
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07/11 21:08, 8小時前 , 20F
那麼在意現金流 你可以定期定額賣零股不就有現金流了
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07/11 21:09, 7小時前 , 21F
信貸買大盤就是賺 利率 和 風險報酬 之間的利差
07/11 21:09, 21F

07/11 21:12, 7小時前 , 22F
啊這邊借錢買美債沒幾個人會反對 借錢買大盤就開嘴
07/11 21:12, 22F

07/11 21:12, 7小時前 , 23F
明明美債長期年化差大盤多了
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07/11 21:14, 7小時前 , 24F
因為美債直債本金是原金返還 匯率另外問題而已
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07/11 21:15, 7小時前 , 25F
喔 差大盤差多了 你真的太年輕了 沒聽過台股9000買破萬賣
07/11 21:15, 25F

07/11 21:15, 7小時前 , 26F
這種策略 當初穩定賺錢十年
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07/11 21:16, 7小時前 , 27F
我不敢說我一定對 但你風險趨避的最佳化
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07/11 21:16, 7小時前 , 28F
有成本的錢想要賺利差 就是買真的能還你本金的東西
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07/11 21:17, 7小時前 , 29F
用有成本的錢買大盤 能成功的人早就不發這種垃圾文了
07/11 21:17, 29F

07/11 21:17, 7小時前 , 30F
你看過借丙的股神出來說借滿壓爆 跟我走?
07/11 21:17, 30F

07/11 21:20, 7小時前 , 31F
借丙種發文的不就航海王 不過他那是風險精算過了不能比
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07/11 21:20, 7小時前 , 32F
大盤勝率高是長期 貸款7年買大盤是賭Y
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07/11 21:21, 7小時前 , 33F
以前7年 現在都有10年了 而且半年~一年就能增貸
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07/11 21:22, 7小時前 , 34F
幾乎就是無限延期 只是能借的資金跟收入有關 只有DBR22
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07/11 21:23, 7小時前 , 35F
這種複利化表格 財經節目看到爛了 還需要你po出來教大家
07/11 21:23, 35F

07/11 21:23, 7小時前 , 36F
07/11 21:23, 36F

07/11 21:23, 7小時前 , 37F
那你幹嘛不長期做多大台就好?
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07/11 21:24, 7小時前 , 38F
期貨開槓和借信貸是不同概念 期貨開槓需考慮斷頭風險
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07/11 21:25, 7小時前 , 39F
借信貸考慮的則是月還款 但DBR22本身就已經是限制器了
07/11 21:25, 39F

07/11 21:26, 7小時前 , 40F
你的這種風險計算方式可以手動台指期1倍大台
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07/11 21:26, 7小時前 , 41F
斷頭?你幹嘛不補保證金?
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07/11 21:26, 7小時前 , 42F
台指期保證金25% 你放50%長期回測來說沒有斷頭風險
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07/11 21:26, 7小時前 , 43F
都敢額外借錢150萬了
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07/11 21:27, 7小時前 , 44F
自己手動2倍大台 反正你意志力驚人 不需要考慮被嚇跑
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07/11 21:27, 7小時前 , 45F
好奇問一下,他的投資標的是VT,跟台指期本身差很多吧?
07/11 21:27, 45F

07/11 21:28, 7小時前 , 46F
??? 要不要再想想 借錢歸借錢 丟大盤或期貨差別在槓桿
07/11 21:28, 46F

07/11 21:28, 7小時前 , 47F
喔 VT那就一樣吃匯率風險 跟人家一起嘴美債有點幽默
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07/11 21:28, 7小時前 , 48F
你可以借錢x大盤 借錢x期貨 不借錢x大盤 不借錢x期貨
07/11 21:28, 48F

07/11 21:29, 7小時前 , 49F
反正借錢和期貨開槓是不同概念
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07/11 21:29, 7小時前 , 50F
額外借錢的槓桿不怕,期貨的槓桿就會怕?!!
07/11 21:29, 50F

07/11 21:30, 7小時前 , 51F
VT來說就是你總是會有一年碰到川普發瘋的
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07/11 21:30, 7小時前 , 52F
因為你不知道台指期反而沒有利息 lol
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07/11 21:30, 7小時前 , 53F
什麼啦 你高興可以 借錢x期貨 啊
07/11 21:30, 53F

07/11 21:31, 7小時前 , 54F
一個一個講 VT 碰到川普發瘋的時候你是-40%
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07/11 21:31, 7小時前 , 55F
你借的錢 平均3年左右會碰到一次-30~40%
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07/11 21:31, 7小時前 , 56F
這兩次川普發瘋回來得很快 你可能腳麻沒跑
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07/11 21:31, 7小時前 , 57F
期貨表面上沒有利息 但轉倉時其實都隱含成本了
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07/11 21:31, 7小時前 , 58F
但你知道連a10都跑了 被雙巴吧
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07/11 21:32, 7小時前 , 59F
v彈久了,人人都是神啦XD
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07/11 21:32, 7小時前 , 60F
所以要說他沒有利息成本其實不完全正確
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07/11 21:32, 7小時前 , 61F
講VT跟台股ETF我都贊同無成本定投
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07/11 21:33, 7小時前 , 62F
你說要借錢丟我其實覺得你忽略週期性風險對人性的影響
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07/11 21:33, 7小時前 , 63F
週期性風險呢 嗯 4月才剛一次 另外就是你借台幣買美股
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07/11 21:34, 7小時前 , 64F
匯率其實也是要看的 跟買美債半斤八兩 現在你賺了大聲
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07/11 21:34, 7小時前 , 65F
別忘了大聲的人很多 活到最後的沒這麼多
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07/11 21:38, 7小時前 , 66F
這篇寫的是VT 保守很多 我覺得扣除信貸成本後IRR
07/11 21:38, 66F

07/11 21:39, 7小時前 , 67F
應該只有3~4左右
07/11 21:39, 67F

07/11 21:44, 7小時前 , 68F
vt 怎麼某些人講起來變風險很大的投資 奇文
07/11 21:44, 68F

07/11 21:45, 7小時前 , 69F
VT同時有匯率跟投資的風險
07/11 21:45, 69F

07/11 21:46, 7小時前 , 70F
借你還得起的錢,生命週期投資,就在講這個而已
07/11 21:46, 70F

07/11 21:49, 7小時前 , 71F
你知道你去年任何時間買VT 除非8月底買在110以下
07/11 21:49, 71F

07/11 21:50, 7小時前 , 72F
扣掉你的利息跟匯差 現在幾乎都是賠錢或不賺不賠的吼?
07/11 21:50, 72F

07/11 21:50, 7小時前 , 73F
覺得VT很低風險可以借錢投資的建議多想想阿
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07/11 21:51, 7小時前 , 74F
VT現在129 匯率-12~15% 利息-你自己算吧的趴數
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07/11 21:51, 7小時前 , 75F
你賺了多少? 這還是破歷史高點的數字幫你做的回測阿
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07/11 21:53, 7小時前 , 76F
不許你這樣算 要這樣算 買美債的要在旁邊哭了喔
07/11 21:53, 76F

07/11 21:55, 7小時前 , 77F
別人我不知道 我的美債是做結構債底層和支付我海外消費用
07/11 21:55, 77F

07/11 21:55, 7小時前 , 78F
你的VT是能質押或能配息直接刷卡扣款用?
07/11 21:55, 78F

07/11 21:56, 7小時前 , 79F
講到我想起我一個朋友有CRO信用卡一直跟我說不如定投CRO
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07/11 21:56, 7小時前 , 80F
笑死我
07/11 21:56, 80F

07/11 22:19, 6小時前 , 81F
靠北 他就嗎都沒啊 不然早就會算了
07/11 22:19, 81F

07/11 22:28, 6小時前 , 82F
不如買TQQQ
07/11 22:28, 82F

07/11 22:42, 6小時前 , 83F
謝謝指教
07/11 22:42, 83F

07/11 22:50, 6小時前 , 84F
房貸30年出來買大盤 我認為蠻穩 也照做了
07/11 22:50, 84F

07/11 22:51, 6小時前 , 85F
VT也可以 但就最近匯率問題 我之前小買買在115目前尻10%
07/11 22:51, 85F

07/11 22:51, 6小時前 , 86F
左右匯損 不過沒去計算實質賺賠 大概持平吧
07/11 22:51, 86F

07/11 22:59, 6小時前 , 87F
LP比LP 雞腿比雞腿 做20年你用房貸做 金流負擔小
07/11 22:59, 87F

07/11 23:00, 6小時前 , 88F
匯損這種問題你心裏有數了 未來有一天台幣又3233就換回來
07/11 23:00, 88F

07/11 23:00, 6小時前 , 89F
說要做一個長期的策略 畢竟房貸過去20年也是都低於2.5%
07/11 23:00, 89F

07/11 23:01, 6小時前 , 90F
我覺得沒有到很難接受 有問題的是用中期貸款去做長期策略
07/11 23:01, 90F

07/11 23:01, 6小時前 , 91F
ptt每一句話都是留3050年的 亂七八糟的策略真的不能宣導
07/11 23:01, 91F

07/11 23:50, 5小時前 , 92F
就是注意匯差不要被雙吃
07/11 23:50, 92F

07/11 23:51, 5小時前 , 93F
TQQQ 這種不是會遞減嗎?能長抱?沒仔細研究
07/11 23:51, 93F

07/12 02:18, 2小時前 , 94F
生命價值投資就是這樣啊 有穩定工作 借接近通膨的貸款
07/12 02:18, 94F

07/12 02:18, 2小時前 , 95F
買長期高機率會上漲超過通膨的資產
07/12 02:18, 95F

07/12 02:19, 2小時前 , 96F
錢快用完就還一還再借一次信貸就好了
07/12 02:19, 96F

07/12 02:32, 2小時前 , 97F
TQQQ需保留現金再平衡操作,長期投資選VT
07/12 02:32, 97F
文章代碼(AID): #1eSGgUfo (home-sale)
文章代碼(AID): #1eSGgUfo (home-sale)