Re: [閒聊] 建商自己的工班

看板home-sale (房屋交易)作者 (鼠)時間2周前 (2025/08/10 02:23), 2周前編輯推噓17(17024)
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※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言: : 建築業的動態有人知道嗎? : 建商就是外包給營造公司 : 有可能建商有自己的工班嗎 : 如果沒有的話 : 為什麼不能(不要)有呢? : 另外 : 營造公司會有自己的各種工班嗎? : 我只知道某家大型建商是包給機電公司 : 反正建商要人就找機電公司 : 至於師傅是否準時到場 : 建商有專人負責盯 : 是叫做工程師還是...? : 流動率似乎滿高的 : 時不時看到徵人廣告 : 反正有什麼相關要維修的 : 交屋後連絡客服或是工務所仍然還進駐工地 : 總之建商會安排就是了 : (有朋友買過幾次房子) 我自營間小型建設公司,可以分享一些建商蓋房的生態。 我們建商推案的流程,簡單來說就是: 先取得土地 → 規劃產品 → 找廠商蓋好建物 → 行銷販售。 聽起來很簡單, 但要蓋一棟「建築物」並不是同一批人從頭到尾一起完成,而是需要「幾十至上百間不同 的專業廠商」合作,才能把它蓋好。 每種廠商依照負責的項目,可能會在工地做幾天到十幾個月不等,只有少數幾間廠商會從 頭跟到尾。這種高度分工的方式,也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅, 而是把工程外包給專門的廠商負責。 一般建設公司的營業範圍並不包含營造工程,所以需要委託營造廠來施工。不過,建商們 想自己掌握主導權,就衍生出一種狀況:營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收(俗稱 「跑照」)。 這樣一來,目前建商大致有三種合作模式: 1. 建商自開營造廠 多半是大公司,因為案量夠多,光跑自己家的案子就忙不完,自己經營營造廠划算,文件 申請不用擔心被耽誤,對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來,營造廠是本業,再兼 開建設公司做副業的,接案量較少時自己推案來做。 2. 建商主導工程、營造廠負責跑照 這是業界常見的一種做法。工程由建商負責發包,並派自家的工地主任管理,營造廠只負 責文件跑照,建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費,對廠商的 掌握度高,但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。 3. 建商負責產品開發、營造廠全包施工 有些建商擅長的是土地開發與規劃設計,蓋房子就直接交給營造廠統包處理。優點是省 事,成本一開始就能談定;缺點是多了一筆營造廠管理費,甚至可能遇到無良營造廠從廠 商間賺差價或拖延工程。 以上不論是營造廠主導還是建商主導,一個核心不會改變——工程外包給專業廠商,差別 只是「對接的人是誰」。 另外補充一些事: 1. 建商與營造廠也是一種製造業,穩定的「生產線」對成本與品質控管都有幫助。 如 遇到好的廠商,我們多半不會隨便換,甚至就算發統包給營造廠也是會有指定廠商的情況 。但行業特性關係,好廠商不一定有空檔配合,也會價格談不攏,所以還是會有備用的廠 商名單。 2. 這行的圈子很封閉,好廠商幾乎都是口耳相傳。加上他們多半是中小企業,人數 不 ,結果變成好廠商固定接某幾間公司的案子就能過很好,有時甚至直接專做某大公司的案 子。 3. 有些工程項目(像水電、泥作)還分成「武場」與「文場」: 武場:多半是做建案,價格低但量多,品質符合一般標準即可。 文場:多半是私人住宅或翻修案,價格較高但量少,品質要求細膩。 兩者的廠商幾乎不同,因為底下的師傅多半專精其中一種,不會做另一種,所以建商的廠 商推託私人案是很正常的事情。 以上只是簡單分享一些輪廓,細節其實很多沒說。畢竟這一行,表面上看起來是「蓋房子 」,但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡,所以每間公司的做法多少還是有些許的不 一樣。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.100.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754763812.A.202.html

08/10 02:28, 2周前 , 1F
詳細推
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08/10 03:13, 2周前 , 2F
推推
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08/10 03:14, 2周前 , 3F
蓋房子真的不是簡單事 時間都要抓很準
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08/10 03:16, 2周前 , 4F
非制度的問題(跳票,亂施工,拖工,一直叫加錢)
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08/10 03:16, 2周前 , 5F
才是搞不動產最困難的一環..XD
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08/10 03:16, 2周前 , 6F
其他的操作,人家怎麼做我們怎麼抄就好.
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08/10 03:17, 2周前 , 7F
不過也因為這樣,所以這一行一直都有一定的利潤存在.
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08/10 03:18, 2周前 , 8F
給有辦法處裡的人賺的.
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08/10 06:39, 2周前 , 9F
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08/10 07:27, 2周前 , 10F
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08/10 07:53, 2周前 , 11F
感謝專業分享
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08/10 08:40, 2周前 , 12F
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08/10 08:50, 2周前 , 13F
推一個
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08/10 09:07, 2周前 , 14F
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08/10 09:15, 2周前 , 15F
分享推
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08/10 10:21, 2周前 , 16F
推業內分享
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08/10 10:40, 2周前 , 17F
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08/10 10:52, 2周前 , 18F
我老闆真厲害也完成了10幾個建案,建設+自己買營造牌+
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自己銷售
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蓋房子真的很不容易,有時候一些東西沒弄好還得忍受附
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08/10 10:52, 2周前 , 21F
近同業嘲笑
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我老闆有個案子找到爛主任,高程沒抓好,有幾戶的入口
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08/10 10:54, 2周前 , 23F
做成斜坡太陡,這個就被附近同業笑了1年
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08/10 10:54, 2周前 , 24F
同業都會嘲笑並誇大,明明斜坡才30度,都到處散步說斜
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08/10 10:54, 2周前 , 25F
坡45度,很誇張,會不會蓋啊
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08/10 10:55, 2周前 , 26F
有的沒來現場看過的其他同業都會聽信謠言,就以為真的
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08/10 10:55, 2周前 , 27F
斜坡做到45度
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一棟建築的成功都是細節的累積,身為最後的老闆就是要扛所有的責任,這圈子真的小, 事情真的傳很快,不過大家應該都只是開玩笑吧?

08/10 10:56, 2周前 , 28F
我老闆很在意面子的
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08/10 14:14, 2周前 , 29F
推分享
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08/10 14:14, 2周前 , 30F
想請問建商有自己營造廠,會是只養工地主任或特定的
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08/10 14:14, 2周前 , 31F
技師,剩下的發包,這種模式居多嗎?
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就我了解除非大建商,不然很少自己開營造廠,因為隨便一個案子就是幾年起跳,除非你 推案量大(所以大公司才能),不然你開營造廠,很多時候根本閒置...;再來跟政府打 交道文件申請也是有訣竅,交給專業才是大家的最優解。 ※ 編輯: alan3399 (42.74.100.88 臺灣), 08/10/2025 15:01:12

08/10 15:12, 2周前 , 32F
因為我老闆前年也才一起笑其他人高程做不好
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08/10 15:16, 2周前 , 33F
基本上馬路有一點斜度的,基地面寬40-50米寬的,真的
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08/10 15:16, 2周前 , 34F
要至少抓三個高程不嫌多啦,便宜行事就是GG,做階梯或
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08/10 15:16, 2周前 , 35F
是斜坡都難看
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08/10 17:20, 2周前 , 36F
樓上版友是在什麼單位服務?
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08/10 19:50, 2周前 , 37F
長知識
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08/10 20:54, 2周前 , 38F
超詳細推
08/10 20:54, 38F

08/11 11:17, 2周前 , 39F
長知識了
08/11 11:17, 39F

08/11 17:18, 2周前 , 40F
遠X的樣品、實品屋,都是委託外面的設計公司裝潢的
08/11 17:18, 40F

08/11 17:19, 2周前 , 41F
這麼大的公司都沒養自己的設計裝潢公司,分工很細的
08/11 17:19, 41F
文章代碼(AID): #1ebv8a82 (home-sale)
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