Re: [閒聊] 建商自己的工班

看板home-sale (房屋交易)作者 (鼠)時間4小時前 (2025/08/10 02:23), 編輯推噓2(206)
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※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言: : 建築業的動態有人知道嗎? : 建商就是外包給營造公司 : 有可能建商有自己的工班嗎 : 如果沒有的話 : 為什麼不能(不要)有呢? : 另外 : 營造公司會有自己的各種工班嗎? : 我只知道某家大型建商是包給機電公司 : 反正建商要人就找機電公司 : 至於師傅是否準時到場 : 建商有專人負責盯 : 是叫做工程師還是...? : 流動率似乎滿高的 : 時不時看到徵人廣告 : 反正有什麼相關要維修的 : 交屋後連絡客服或是工務所仍然還進駐工地 : 總之建商會安排就是了 : (有朋友買過幾次房子) 我自營間小型建設公司,可以分享一些建商蓋房的生態。 我們建商推案的流程,簡單來說就是: 先取得土地 → 規劃產品 → 找廠商蓋好建物 → 行銷販售。 聽起來很簡單, 但要蓋一棟「建築物」並不是同一批人從頭到尾一起完成,而是需要「幾十至上百間不同 的專業廠商」合作,才能把它蓋好。 每種廠商依照負責的項目,可能會在工地做幾天到十幾個月不等,只有少數幾間廠商會從 頭跟到尾。這種高度分工的方式,也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅, 而是把工程外包給專門的廠商負責。 一般建設公司的營業範圍並不包含營造工程,所以需要委託營造廠來施工。不過,建商們 想自己掌握主導權,就衍生出一種狀況:營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收(俗稱 「跑照」)。 這樣一來,目前建商大致有三種合作模式: 1. 建商自開營造廠 多半是大公司,因為案量夠多,光跑自己家的案子就忙不完,自己經營營造廠划算,文件 申請不用擔心被耽誤,對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來,營造廠是本業,再兼 開建設公司做副業的,接案量較少時自己推案來做。 2. 建商主導工程、營造廠負責跑照 這是業界常見的一種做法。工程由建商負責發包,並派自家的工地主任管理,營造廠只負 責文件跑照,建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費,對廠商的 掌握度高,但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。 3. 建商負責產品開發、營造廠全包施工 有些建商擅長的是土地開發與規劃設計,蓋房子就昂直接交給營造廠統包處理。優點是省 事,成本一開始就能談定;缺點是多了一筆營造廠管理費,甚至可能遇到無良營造廠從廠 商間賺差價或拖延工程。 以上不論是營造廠主導還是建商主導,一個核心不會改變——工程外包給專業廠商,差別 只是「對接的人是誰」。 另外補充一些事: 1. 建商與營造廠也是一種製造業,穩定的「生產線」對成本與品質控管都有幫助。如果 遇到好的廠商,我們多半不會隨便換,甚至就算發統包給營造廠也是會有指定廠商的情況 。但行業特性關係,好廠商不一定有空檔配合,也會價格談不攏,所以還是會有備用的廠 商名單。 2. 這行的圈子很封閉,好廠商幾乎都是口耳相傳。加上他們多半是中小企業,人數不多 ,結果變成好廠商固定接某幾間公司的案子就能過很好,有時甚至直接專做某大公司的案 子。 3. 有些工程項目(像水電、泥作)還分成「武場」與「文場」: 武場:多半是做建案,價格低但量多,品質符合一般標準即可。 文場:多半是私人住宅或翻修案,價格較高但量少,品質要求細膩。 兩者的廠商幾乎不同,因為底下的師傅多半專精其中一種,不會做另一種,所以建商的廠 商推託私人案是很正常的事情。 以上只是簡單分享一些輪廓,細節其實很多沒說。畢竟這一行,表面上看起來是「蓋房子 」,但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡,所以每間公司的做法多少還是有些許的不 一樣。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.100.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754763812.A.202.html

08/10 02:28, 4小時前 , 1F
詳細推
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08/10 03:13, 3小時前 , 2F
推推
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08/10 03:14, 3小時前 , 3F
蓋房子真的不是簡單事 時間都要抓很準
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08/10 03:16, 3小時前 , 4F
非制度的問題(跳票,亂施工,拖工,一直叫加錢)
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08/10 03:16, 3小時前 , 5F
才是搞不動產最困難的一環..XD
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08/10 03:16, 3小時前 , 6F
其他的操作,人家怎麼做我們怎麼抄就好.
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08/10 03:17, 3小時前 , 7F
不過也因為這樣,所以這一行一直都有一定的利潤存在.
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08/10 03:18, 3小時前 , 8F
給有辦法處裡的人賺的.
08/10 03:18, 8F
文章代碼(AID): #1ebv8a82 (home-sale)
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