Re: [閒聊] 建商自己的工班
※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言:
: 建築業的動態有人知道嗎?
: 建商就是外包給營造公司
: 有可能建商有自己的工班嗎
: 如果沒有的話
: 為什麼不能(不要)有呢?
: 另外
: 營造公司會有自己的各種工班嗎?
: 我只知道某家大型建商是包給機電公司
: 反正建商要人就找機電公司
: 至於師傅是否準時到場
: 建商有專人負責盯
: 是叫做工程師還是...?
: 流動率似乎滿高的
: 時不時看到徵人廣告
: 反正有什麼相關要維修的
: 交屋後連絡客服或是工務所仍然還進駐工地
: 總之建商會安排就是了
: (有朋友買過幾次房子)
我自營間小型建設公司,可以分享一些建商蓋房的生態。
我們建商推案的流程,簡單來說就是:
先取得土地 → 規劃產品 → 找廠商蓋好建物 → 行銷販售。
聽起來很簡單,
但要蓋一棟「建築物」並不是同一批人從頭到尾一起完成,而是需要「幾十至上百間不同
的專業廠商」合作,才能把它蓋好。
每種廠商依照負責的項目,可能會在工地做幾天到十幾個月不等,只有少數幾間廠商會從
頭跟到尾。這種高度分工的方式,也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅,
而是把工程外包給專門的廠商負責。
一般建設公司的營業範圍並不包含營造工程,所以需要委託營造廠來施工。不過,建商們
想自己掌握主導權,就衍生出一種狀況:營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收(俗稱
「跑照」)。
這樣一來,目前建商大致有三種合作模式:
1. 建商自開營造廠
多半是大公司,因為案量夠多,光跑自己家的案子就忙不完,自己經營營造廠划算,文件
申請不用擔心被耽誤,對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來,營造廠是本業,再兼
開建設公司做副業的,接案量較少時自己推案來做。
2. 建商主導工程、營造廠負責跑照
這是業界常見的一種做法。工程由建商負責發包,並派自家的工地主任管理,營造廠只負
責文件跑照,建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費,對廠商的
掌握度高,但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。
3. 建商負責產品開發、營造廠全包施工
有些建商擅長的是土地開發與規劃設計,蓋房子就昂直接交給營造廠統包處理。優點是省
事,成本一開始就能談定;缺點是多了一筆營造廠管理費,甚至可能遇到無良營造廠從廠
商間賺差價或拖延工程。
以上不論是營造廠主導還是建商主導,一個核心不會改變——工程外包給專業廠商,差別
只是「對接的人是誰」。
另外補充一些事:
1. 建商與營造廠也是一種製造業,穩定的「生產線」對成本與品質控管都有幫助。如果
遇到好的廠商,我們多半不會隨便換,甚至就算發統包給營造廠也是會有指定廠商的情況
。但行業特性關係,好廠商不一定有空檔配合,也會價格談不攏,所以還是會有備用的廠
商名單。
2. 這行的圈子很封閉,好廠商幾乎都是口耳相傳。加上他們多半是中小企業,人數不多
,結果變成好廠商固定接某幾間公司的案子就能過很好,有時甚至直接專做某大公司的案
子。
3. 有些工程項目(像水電、泥作)還分成「武場」與「文場」:
武場:多半是做建案,價格低但量多,品質符合一般標準即可。
文場:多半是私人住宅或翻修案,價格較高但量少,品質要求細膩。
兩者的廠商幾乎不同,因為底下的師傅多半專精其中一種,不會做另一種,所以建商的廠
商推託私人案是很正常的事情。
以上只是簡單分享一些輪廓,細節其實很多沒說。畢竟這一行,表面上看起來是「蓋房子
」,但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡,所以每間公司的做法多少還是有些許的不
一樣。
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