PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[請益] 買方已知氯離子過高，仍要過戶並走訴訟?

看板home-sale (房屋交易)作者時間2周前 (2025/08/26 02:35), 2周前編輯推噓36(37推 1噓 131→)
留言169則, 37人參與, 2周前最新討論串1/1
各位前輩晚安，最近家族有新北市區房子出售，已訂定買賣契約，但中途發生了買家主張 氯離子過高情形，並已進行取樣試驗(報告尚未出)，買家表示仍要進行過戶，並後續走訴 訟，由於是第一次進行不動產交易，對於過程有些疑問，於是想請教各位前輩處置方式， 以下是目前狀態： === 目 前 狀 態 === (1) 已訂定買賣契約，買方貸款完成(7成5)、訂金已入履保帳戶。 (2) 契約氯離子項目勾選「未檢驗氯離子」，契約有詳細拍攝房屋可見瑕疵，壁癌、裂縫 等。 (3) 本人土木相關人員，目視房屋無明顯結構瑕疵如大範圍混凝土剝落、梁柱結構裂縫等 ，但少數磚造結構破損(對外門、窗框)、頂加構造局部破損(非契約內主結構)。 (4) 買方於點交、過戶前進行試驗氯離子試驗，試驗結果不明。買方主張持續進行點交、 過戶，但後續採取法律途徑，目前主張減價200萬。 (6) 屋齡30年以上，屬社區型住宅，同社區屋況相當，且本次交易價格與實價登陸金額相 當。 === 請 教 問 題 === (1) 未過戶及交屋的狀態下，現況已做氯離子試驗，因為30年以上老屋，氯離子濃度超標 機率相當高，在沒有結構重大瑕疵的前提下，請教減價區間大約多少? (2) 如買方已知氯離子濃度過高仍要過戶，後續透過訴訟取得減價，這樣的買賣模式似乎 是房市交易的bug，可使買方以低於市價成本買房，感覺哪裡怪怪的...等於賣方可能 在後續訴訟階段被強制減價，請問賣方這階段該如何處理? 只能被迫過戶並且走訴訟 流程嗎? (3) 買方於房貸核過才進行氯離子試驗，如試驗結果氯離子超標，銀行是否可以改變已核 過的貸款金額? 第一次買賣遇到這種事情，望版上前輩建議後續處理方式，小弟在此先行感謝! 另外，這種情況也是讓小弟長了知識，以後換自己買房的時候，特別去找屋況好的老房子 ，在過戶前兩三天去做氯離子試驗，再走訴訟減價，那不就把房屋修繕的成本轉嫁給賣家 了 @@? 最後再次感謝各位版上前輩! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.43.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1756146901.A.B5D.html
→
08/26 02:37, 2周前 , 1F
就弄你啊
08/26 02:37, 1F
→
08/26 02:38, 2周前 , 2F
讓你進退兩難
08/26 02:38, 2F
→
08/26 02:38, 2周前 , 3F
你還是明天早上去找律師最實際 請花錢
08/26 02:38, 3F
感謝av大! 會找律師的!
推
08/26 04:17, 2周前 , 4F
按照過去經驗 減價大概8-15%吧
08/26 04:17, 4F
→
08/26 04:17, 2周前 , 5F
如果氯離子確定超標。那我認為你被請求減少價金的機會很
08/26 04:17, 5F
→
08/26 04:17, 2周前 , 6F
高
08/26 04:17, 6F
→
08/26 04:17, 2周前 , 7F
請律師看能不能針對金額進行少一點了
08/26 04:17, 7F
→
08/26 04:17, 2周前 , 8F
氯離子超標的房子並非30年以上老屋就有
08/26 04:17, 8F
→
08/26 04:17, 2周前 , 9F
很多房子30年以上是沒有氯離子超標的問題
08/26 04:17, 9F
→
08/26 04:17, 2周前 , 10F
到時候就是
08/26 04:17, 10F
→
08/26 04:17, 2周前 , 11F
1.法院請公會進行氯離子鑒定
08/26 04:17, 11F
→
08/26 04:17, 2周前 , 12F
2.法院再估價的進行估價
08/26 04:17, 12F
→
08/26 04:17, 2周前 , 13F
除非你交易很便宜，不然鑑估出來一定是低於成交價，因為
08/26 04:17, 13F
→
08/26 04:17, 2周前 , 14F
氯離子的事實就在那
08/26 04:17, 14F
感謝Krit大，8-15%也有點誇張，目前看起來是一些老屋的常見劣化，沒有海砂屋標誌性的 大面積混凝土鼓脹、剝落或是鋼筋裸露，本身也是做土木構造檢測，對這些檢查還算熟悉 但沒碰過海砂屋或是氯離子房屋就是了... 如果確認氯離子超標需要協商、減價，家族這邊都可以理性討論，但買家開口就是 兩三百萬起跳的大刀，實在難以接受，畢竟社區屋況都差不多，售價也跟時價差不多， 甚至比實價登陸平均微微低了。
噓
08/26 05:24, 2周前 , 15F
這買方念頭就是想減價，但如果真的訴訟，很笨
08/26 05:24, 15F
→
08/26 05:25, 2周前 , 16F
房屋買賣民事訴訟，打到三審定讞，至少都要2年以上
08/26 05:25, 16F
→
08/26 05:26, 2周前 , 17F
雙方都要想清楚
08/26 05:26, 17F
→
08/26 05:28, 2周前 , 18F
先看氯離子數據，再和律師討論，最好雙方能見面談，律師
08/26 05:28, 18F
→
08/26 05:28, 2周前 , 19F
在場
08/26 05:28, 19F
→
08/26 05:28, 2周前 , 20F
能不走訴訟，盡量不要
08/26 05:28, 20F
→
08/26 05:30, 2周前 , 21F
就算氯離子偏高，減價200萬，吃人夠夠
08/26 05:30, 21F
感謝Ken大，如上，如果有氯離子超標情形我方都願意理性協調，能不上法院就不上。
→
08/26 06:10, 2周前 , 22F
你是賣方怕什麼訴訟
08/26 06:10, 22F
感謝d大，倒也沒怕啦，只是買家這樣搞，實在有點麻煩QQ
→
08/26 07:42, 2周前 , 23F
買方要求降200，實際判決可能不到20，甚至為零。買
08/26 07:42, 23F
→
08/26 07:42, 2周前 , 24F
方要舉重因住該屋對健康所造成的危害，MD，又還沒
08/26 07:42, 24F
→
08/26 07:42, 2周前 , 25F
交屋住進去。賣方也可以當庭表示可中止買賣之意願
08/26 07:42, 25F
→
08/26 07:42, 2周前 , 26F
。
08/26 07:42, 26F
→
08/26 07:43, 2周前 , 27F
結論:買方吃相難看，打民事對買方不見得有利，就找
08/26 07:43, 27F
→
08/26 07:43, 2周前 , 28F
律師陪對方玩3~5年。
08/26 07:43, 28F
感謝a大，爬了一整夜資料，多少也已理解即使法院判要砍到百萬應該也是很困難， 畢竟房子沒有明顯結構性安全疑慮，如果真的要打官司就只能面對了。
→
08/26 07:54, 2周前 , 29F
沒差吧,你先拿到錢後面再陪他耗
08/26 07:54, 29F
推
08/26 08:12, 2周前 , 30F
要求仲介將他對話line截圖給你，另外跟他當面對話
08/26 08:12, 30F
→
08/26 08:12, 2周前 , 31F
都錄音，保全他就是知道實際現況，只是想買完再經過
08/26 08:12, 31F
→
08/26 08:12, 2周前 , 32F
訴訟拿回部分購屋金，故意找機會一直跟他談判，讓他
08/26 08:12, 32F
→
08/26 08:12, 2周前 , 33F
漏出更多破綻，如果忘形講了很多，他敗訴機會很大，
08/26 08:12, 33F
→
08/26 08:12, 2周前 , 34F
一審連律師費都可省掉
08/26 08:12, 34F
還有 95 則推文
還有 8 段內文
推
08/26 13:40, 2周前 , 130F
氯離子標準用契約成立時法令，買家拿出真金百銀進履保，再
08/26 13:40, 130F
→
08/26 13:40, 2周前 , 131F
來都更也不易，要說想賺也沒那簡單，有沒海砂通常賣方才會
08/26 13:40, 131F
→
08/26 13:40, 2周前 , 132F
知道，雖然買方可以看白華鋼筋銹水判斷，但還是要實際檢
08/26 13:40, 132F
→
08/26 13:40, 2周前 , 133F
測，抽樣位置方法都會影響結果，知道想故意賺差價不容易
08/26 13:40, 133F
推
08/26 13:43, 2周前 , 134F
鍵盤律師仔聊一下，這種上法院兩造律師有默契就調解搓
08/26 13:43, 134F
→
08/26 13:43, 2周前 , 135F
掉，你想不要減價幅度太大就是想辦法舉證賣價當時已經
08/26 13:43, 135F
→
08/26 13:43, 2周前 , 136F
考慮屋況，喬不攏就是委請估價師鑑定
08/26 13:43, 136F
推
08/26 14:50, 2周前 , 137F
結果都沒出來不用蝦緊張啦，如果有通常附近一整片都中，
08/26 14:50, 137F
→
08/26 14:50, 2周前 , 138F
而且這區有仲介也會知道
08/26 14:50, 138F
→
08/26 17:26, 2周前 , 139F
上法院你履保不能動吧 應該會被假扣押
08/26 17:26, 139F
→
08/26 17:28, 2周前 , 140F
大概判決出來兩年 可以談合意不賣吧
08/26 17:28, 140F
→
08/26 17:29, 2周前 , 141F
如果他已經驗了 就看法院判多少吧 反正已經出報告
08/26 17:29, 141F
→
08/26 17:29, 2周前 , 142F
目前他應該只有辦法民事 而不能告你詐欺
08/26 17:29, 142F
→
08/26 17:36, 2周前 , 143F
如果判決會產生判決費用 律師費用 如果真的有證據氯離
08/26 17:36, 143F
→
08/26 17:36, 2周前 , 144F
子 那就是得算個帳
08/26 17:36, 144F
→
08/26 21:28, 2周前 , 145F
你是土木人員的話，那應該知道氯離子這種東西是一翻兩瞪
08/26 21:28, 145F
→
08/26 21:28, 2周前 , 146F
眼吧，氯離子這種東西不會因為房屋久了就會累積到超標…
08/26 21:28, 146F
→
08/26 21:30, 2周前 , 147F
蓋在麥寮那種鬼地方的房子都不會超標了
08/26 21:30, 147F
→
08/26 21:30, 2周前 , 148F
會超標只有一種可能，材料本身就超標
08/26 21:30, 148F
→
08/26 21:43, 2周前 , 149F
不過回過頭來講，二手屋主本身就有責任修繕到符合現行法
08/26 21:43, 149F
→
08/26 21:43, 2周前 , 150F
規的要求，不然說房子幾十年了漏水是正常，就可以免責不
08/26 21:43, 150F
→
08/26 21:43, 2周前 , 151F
修嗎 :(
08/26 21:43, 151F
→
08/26 21:57, 2周前 , 152F
不過你已經交屋了嗎？他怎麼驗的？
08/26 21:57, 152F
→
08/26 21:58, 2周前 , 153F
這可能涉及合約問題 最好還是找律師
08/26 21:58, 153F
→
08/26 21:59, 2周前 , 154F
但可能要找有經驗的 我親戚碰過我覺得很兩光的
08/26 21:59, 154F
推
08/26 23:20, 2周前 , 155F
認真問，漏水真的要修好才能賣？不能現況交屋？
08/26 23:20, 155F
→
08/26 23:21, 2周前 , 156F
不然過戶後半年漏水，算誰的？
08/26 23:21, 156F
→
08/26 23:22, 2周前 , 157F
本來是真的沒漏水，是半年後樓上水管爆裂導致漏水。
08/26 23:22, 157F
→
08/27 05:03, 2周前 , 158F
法規就是保障漏水屋的買方呀，當然有期限就是
08/27 05:03, 158F
→
08/27 05:10, 2周前 , 159F
其實"現況交屋"是最危險的，應該要將誠實以告，要買的就
08/27 05:10, 159F
→
08/27 05:10, 2周前 , 160F
得接收，才能釐清責任
08/27 05:10, 160F
→
08/27 05:10, 2周前 , 161F
原po遇到的問題就是這樣，被人抓到就不要唉
08/27 05:10, 161F
→
08/27 05:12, 2周前 , 162F
任何"預期之外的"瑕疵，規則上是保障買方而不是保障賣方
08/27 05:12, 162F
→
08/27 06:14, 2周前 , 163F
如果超標 大方向 不就是減價 或是 解除買賣合約嗎
08/27 06:14, 163F
→
08/27 08:06, 2周前 , 164F
我感覺屋主也不知道有沒有吧 所以問題點還在他有沒有權
08/27 08:06, 164F
→
08/27 08:06, 2周前 , 165F
力現在測
08/27 08:06, 165F
推
08/27 10:29, 2周前 , 166F
建議原po還是好好跟律師討論
08/27 10:29, 166F
→
08/27 10:29, 2周前 , 167F
建議不要有什麼 對方故意的想靠都更發大財的奇怪想法
08/27 10:29, 167F
→
08/27 10:29, 2周前 , 168F
很重要的的一點 你們賣出的房子有瑕疵而且是相當重大瑕
08/27 10:29, 168F
→
08/27 10:29, 2周前 , 169F
疵 這才是事實
08/27 10:29, 169F
‣ 更多 PF30 的文章
文章代碼(AID): #1ehApLjT (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 PF30 的文章
文章代碼(AID): #1ehApLjT (home-sale)