[閒聊]北市通勤社畜的淡水雜談 - 就業/交通/氣候
作為去年首購新青安買淡海自住的菜雞，在這也住差不多一年了，來分享一下我的想法
我做了一張整個淡水的大地圖，供大家參考
https://i.imgur.com/SqbAj0D.jpeg
紅色：捷運站 / 粉紅：輕軌站 / 橘黃：設施 / 綠色：居住區塊 / 藍色：道路
以下從就業、交通、氣候、居住區位一一來談，並穿插房點還有我選擇的原因
講結論的話就是：如果自住重視軌道運輸、台北市區工作，淡水是不錯的選擇
1. 就業：便宜治北市社畜的百病
淡水的房市接納了「北市市區上班」且「買不起其他地方」的一大部份人
(還是有很多人選擇租房，尤其是年輕人)
(雖然我也不到30歲，但總覺得自己不年輕了)
其他區域或許去北市跟淡水出發時間接近，但仍有在地就業或其他發展方向
例如桃園、新竹、林口、板橋、土城、汐止、中和、新店...都不乏就業機會
淡水可以當作沒有就業。三芝也沒有、放大到八里五股蘆洲新莊北投…也都不是高薪熱區
還不是說幾百萬的超高薪喔，而是說出來會板友笑的年薪80+100+都有挑戰性
若在北市工作，又能賺兩百萬以上，誰會定居淡水呢？即使北投的醫師，也會選北市呀
淡水塞的就是「收入中等、決定一直在北市工作」的族群，用時間換取金錢跟空間
高薪就業的低可能性，使淡水房價注定不可能飆漲(除非北士科真的做起來，可以救一點)
但北市工作的人真的太多了，所以淡水不會變成鬼城，它的人口成長是擋不住的
2. 交通：淡水是現在，桃園基隆是未來 (對北市社畜來說)
淡水上下班通勤是塞車地獄這件事情，在各大討論區跟新聞已經被講到爛了
從地圖中輕易可見，要出淡水，走淡金路或中正路後，大家一起塞在中正東路跟民權路
這是真的！所以也是為什麼現在在蓋淡江大橋跟淡北道路。
要走台61/64的可以往中正路的另一頭走接大橋，要往台北的可以上淡北道路分流
(很多說法說這只是把塞車移到大度路，但大度路這麼寬總比塞在中正東路/民權路好)
為什麼這邊會說「淡水是現在，桃園基隆是未來」？
剛剛提到北市社畜有的選了淡水，但同房價水準的地方何不選八德草漯基隆等等？
關鍵就在於：淡水的軌道運輸已經「長好了」，這代表交通時間的可控性
很多社畜想住的房子，要921後建成、有電梯跟大樓管理、走路5分內要有軌道大眾運輸
(順帶一提，輕軌跟捷運>>台鐵，台鐵的誤點率真是讓人不敢領教)
聽起來很容易嗎？偏偏很多跟淡水房價一致，甚至比淡水貴的外圍區域，卻都不符合
例如通勤北市市區，中路、林口家樂福、A7牛角坡都比淡水貴，但離軌道車站更遠。
可能有人會說「開車就好」，但就免不了要塞車了，還多出買車養車停車跟油/電的錢。
要是特別提早出門來避開車潮，那也仍需要早起，沒有因為自駕而能睡更久。
搭輕軌，即使單趟要超過60分鐘，他仍保障了社畜「這個時間出發，就可以準時到」
這跟「日本模式」是相符的，日本軌道運輸與私人運具通勤的傾向比台灣差異更懸殊
桃園跟基隆未來也會有捷運，但現在就需要的話，淡水就變成這價格帶的唯一選擇。
台灣不是日本，台灣人非常重視通勤時間要越短越好。
很多人寧願每天開車(含塞車)50分鐘也忍受不了用月票搭車通勤60分鐘。
(順帶一提，輕軌跟捷運>>台鐵，台鐵的誤點率真是讓人不敢領教)
聽起來很容易嗎？偏偏很多跟淡水房價一致，甚至比淡水貴的外圍區域，卻都不符合
例如通勤北市市區，中路、林口家樂福、A7牛角坡都比淡水貴，但離軌道車站更遠。
可能有人會說「開車就好」，但就免不了要塞車了，還多出買車養車停車跟油/電的錢。
要是特別提早出門來避開車潮，那也仍需要早起，沒有因為自駕而能睡更久。
搭輕軌，即使單趟要超過60分鐘，他仍保障了社畜「這個時間出發，就可以準時到」
這跟「日本模式」是相符的，日本軌道運輸與私人運具通勤的傾向比台灣差異更懸殊
桃園跟基隆未來也會有捷運，但現在就需要的話，淡水就變成這價格帶的唯一選擇。
台灣不是日本，台灣人非常重視通勤時間要越短越好。
很多人寧願每天開車(含塞車)50分鐘也忍受不了用月票搭車通勤60分鐘。
這些人住淡水會發瘋，同預算又要相對新又大物件，建議選基隆桃園。
另一方面，認同軌道運輸通勤穩定性的人，尤其是社畜上班族，還是不少。
這些人就是淡水的買盤。
此外，除非必要，「先買房再買車」應該是板上的是基本常識
通勤未必需要汽車的淡水，房價跟車位卻比需要車的很多地方便宜得多
因此自住淡水反而有餘裕可以多買車養車，假日開正好，可避免塞車
順帶一提，紅樹林往回搭，或去北投等3分鐘換區間車都能獲得座位，搭車不需要一直站著
3. 氣候：淡水並不是人人都在吹海風
淡水的天氣惡劣、冬天超冷、海風吹得房子都被腐蝕，是大家對淡水的第一印象
但必須提到一點是：淡水還挺大的。(淡水比板橋的3倍、三重的4倍還大)
而且是被山、河、海包住的區域，導致淡水居住區塊高度割裂，海拔、氣候可以差很多
從地圖可見，所謂「住淡水吹海風」只有少數區域(新市鎮部分區塊、沙崙地區)符合
淡水市區、淡大跟新市鎮另一部分的區塊，甚至比起海更靠近山，海拔在50米以上。
(我住在新市鎮，但騎車開車去海拔840m的二子坪/大屯山鞍部觀星不到半小時)
氣溫跟降雨中央氣象局都有歷史測站資料可查，假設把2024年的淡水站跟台北站比較：
淡水站每個月的均溫都比台北站低0.8到1度，感受上應該不至於非常明顯。
由於全球暖化，淡水站1月(最低溫月)均溫現在是16到17度，實際上近年並不寒冷。
淡水全年降雨比台北還少，但9月到1月明顯比台北多，可能是冬天淡水冷的印象來源。
在淡水，天氣較穩定、不冷、少雨的區域未必是貴的區域，但房子可能就沒那麼新。
4. 居住區位與生活機能
前面提到淡水居住區塊破碎，因此房價跟機能也因此差異甚鉅
這個是最在地化，也跟淡水內部房價關係匪淺的項目，先從竹圍開始說起。
(1) 竹圍
竹圍離台北最近，在地機能極強，更有馬偕醫院(醫學中心)、近關渡大橋跟北投
更重要的是它不需要跟其他區域的人一起塞中正東路，因此價格相當高昂
竹圍新案價格目前穩定在50萬以上/坪，超過60萬的也有。北士科的消息亦助長竹圍房價
35m(2) 紅樹林/竿蓁林/小坪頂
這幾個區塊在附近，但根據交通方便程度價格差異不小。
紅樹林屬豪宅區，尤其直接在中正東路上能觀景的，瓊瑤自殺地就是知名建案。
竿蓁林是輕軌除紅樹林站的第一站，此處社區林立，但屋齡不小，居民頗多。
搭乘輕軌，最多人進站的地點就是竿蓁林站，但因為已經累積很多乘客，往往要硬擠。
若淡海輕軌不增班，未來竿蓁林的人擠不上去應該是可預期的結果。
紅樹林跟竿蓁林地區的生活機能就無法跟竹圍相比了，但基本的都有。
紅樹林/竿蓁林站附近新案單價在45萬到50萬附近，別太老的中古亦皆在40萬以上。
小坪頂基本上算是住在山上了，自成一格，其機能與輕軌和捷運關聯性低。
需要注意到的是，由於腹地狹小跟地點近台北，目前不管是竹圍還是紅樹林/竿蓁林，
新案跟捷運站間的距離幾乎都不是給你走路到的，很多更是位在坡地上，相當費勁。
若希望找中古大樓，離車站近的話價格亦不俗，屋齡16的工業宅「南加州」單價約50萬
南加州距離竹圍站還要走600公尺才能到，可見所言不虛。
我個人覺得
若購屋者是仰賴軌道運輸的北市社畜，走到車站卻需要8分鐘以上，那CP值其實不高，
不如住裡面一點的輕軌站附近。
(3) 淡水市區/淡江大學
淡水市區腹地就大了，且歷史悠久，其在地機能成熟度更勝竹圍(當然醫院輸)
淡江大學早在民國39年就以淡江英專為名成立，迄今校史75年，跟市區密不可分。
從淡水站往東北方向，學府路、英專路等站前路名商圈都能看出深受淡大的影響，
往北的水碓、新春/新民街、中山路各類商號、外食、診所、傳統/超級市場等一應俱全
這一帶的房子多數老舊，公寓為主，即使有大規模樓房，層數也不高，價格頗低。
這邊沒有輕軌站，除非離淡水站足夠近，否則沒什麼通勤價值的老房子，優點只有便宜。
(離淡水站近的當然不便宜)
到了水源街、北新路等學生聚集的區域，其學生商圈的元素更形明顯。
物件滿多是小坪數或分租型態，不管是公寓或是老大樓，宿舍性質高。
附近多有火鍋、義麵、燒烤、炸物、酒吧、宵夜，健身房、蝦皮店到店之類，很年輕化
這個區塊離軌道頗有距離，透過機車/公車去輕軌淡大或北新站，或直接去淡水站更方便
北新路近淡金路一帶已有些坪數跟屋齡比較現代化的物件，很多在地中壯年族群住這
(4) 淡海新市鎮
新市鎮是圖片裡綠色框起來的，左邊一大塊加上右邊類似骨頭或闌尾的細細區域
也就是大家所謂講「淡海跟淡水要分開看」的「淡海」，但其實本身也大到需要分區
闌尾區(淡金北新)拉到中山北路跟濱海路口(行政中心/家樂福)一帶
最遠到濱海義山站，這一塊區域發展比較成熟。其他部分才比較接近大家說的「鬼城」。
包含已經跟宏泰人壽鬧翻的美麗新廣場、海洋都心，跟其他大型的造鎮案
這點從空拍的顏色就能看出來：哪裡有房子(含住宅跟建設)哪裡沒有，一目瞭然。
新市一路的全台最大麥當勞(M的地方)延伸進去到中山北路口，一直到濱海路，
算是新市鎮的心臟地帶，有行政中心/家樂福/寶雅/全聯/全國電子/連鎖餐飲等等
淡水運動中心也在此，感覺像是把資源都往這一帶倒下去
新市國小招生供不應求，對面有個社區所有一樓店面都租給銀行，都彰顯其特殊性
坪數都較小，價格已站穩38到40，但這邊的生活機能頗為不便、車程也拉得很長
(過了行政中心，輕軌在地上跑會降速，且班距自義山站起分岔而變成兩倍時間)
因「台北灣系列」太遠，想買新案的人只能買單這個價格了，應該會持續在這邊盤整
如果房市控管鬆綁，應該會再往上跑兩三萬
(5) 沙崙地區
沙崙地區也是淡水的老區了，是舊市區外另一個居住區域，也是離台北最遠的區域
這邊離海非常近，是真的會被海風吹的區域，一直以來是淡水人口聚集區中價格最低者
當然有一些以海景為號召的豪宅別墅型建案仍可賣高價，但不宜一般人自住或投資
然而，因為淡江大橋的出現，情況有所改變。沙崙跟靠海的新市鎮作為大橋第一排而走俏
其中最具代表性的就是「鐸藝」，含裝潢單價有破60萬的，平均也有45+
該案位於大橋上橋地點，同時還有無敵海景日落、漁人碼頭煙火，實用跟觀賞性都高
但若從軌道運輸通勤的社畜角度，仍不建議買這邊就是了
5. 我的狀況
我跟另一半都是北漂，我年收約180，她約70，我們去年原本預計買1500，緊繃2000
去土城新莊三重看房，都是老/小/離捷運走路遠，最後選擇買淡海闌尾區的1X年中古社區
我在大安站工作，她在石牌站，紅線可以直達是個優勢（搭車分別57分跟27分）
而且社區離輕軌站僅80米，多了搭車時間，但少了走路時間，沒有變久多少但更舒適。
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房子方面，雙車位(坡平子母)，室內25坪
每室大面窗、兩面大採光、兩衛大廚房、自帶不錯裝潢，完全不用改裝
永久棟距綠意景觀、每層6戶3梯，是看房過程中最理想的，卻比原預算低上200多萬
總價是家戶年收的五倍左右，正適合新青安貸滿，剩餘的錢拿來養車、儲蓄、投資跟旅遊
就跟板上說的一樣，買房跟存股完全就可以並存，誰說一定要二選一？
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假日開車好市多15-20分，常跑北海岸/陽明山、漁人碼頭/宜蘭/基隆；桃機也僅需40分
最遠曾去到武嶺（3.5小時），北市的話北投溫泉、石牌天母、故宮、北美館都常開車去。
當然也會塞車，但都不是塞在淡水。淡水會塞車的時間(平日)，我們搭車。
雖然淡水市區跟新市鎮沒醫院，但飆去馬偕差不多10分鐘
更遠一點有關渡醫院、和信、榮總、振興。北投的醫療資源豐富，這也跟板上的建議相符
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我去年秋天遷入，先感受了淡水的冬天，並不比大安區冷
現在體驗淡水的夏天，卻有比大安區不熱(都市熱島真嚴重)
但更重要的是，淡水夏天天氣極度穩定
讓我每天都可以去室外游泳池游泳，充分享受自己付出的每一元管理費。
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個人感受上，要擁有新市鎮成熟區這種完整的機能，物件不能太舊又不能太小，
北台灣在2到3字頭的價格帶是真空狀態，只有這邊了
——前提是在台北市區工作，且重視軌道運輸在不同時點跟天氣條件下的穩定性
(內湖工作在環狀線北段蓋好前較不適合，南港也比較久，建議買基隆)
個人持續期待淡水人口節節增加，內部機能更完整些(尤其是餐廳的部分)
至於問淡水房價有沒有被低估，值不值得進場，這我不知道，
但去年到現在，我們跟鄰近社區的實登都上升了，我去年還買在2字頭，
但之後我看同區域很難見到2字頭的成交了，應該都是30起跳，但仍比其他地方便宜很多
我跟另一半住得很開心，會繼續住下去
供大家參考
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