Re: [閒聊] 都聽大院

看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (Sea)時間4小時前 (2025/09/16 12:47)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言： : 前面提到有討論來開一篇 : 都聽其實說他好真的不好，說他爛也沒那麼爛好，來聊聊，順便講一下文內有幾個錯誤點我來幫忙更正。其餘主觀看法就不提了，講再多你覺得爛就是爛，對吧？ : 就只是法規問題導致總價很糟糕 : 地點跟造鎮規模，只要肯持有10年一定大賺 : 房＋車就算坪數壓低基本上普遍都破1700 : 破1500是一定的實登總價在 1700 萬以下的是 907 戶。(包含下面的 430 戶) 在 1500 萬以下的是 430 戶。 : 如果以負擔能力來說1500大概就是現在普遍可以負擔，在上去就是越來越難.... : 都聽問題就是為了剩成本那麼大土地 : 除了公共通到花園回饋(也是變容積) : 就是拆4個區塊.... : 東森。市政中心。都聽1。都聽2 : 這邊就是要蓋低成本賣便宜的房子 : 都聽1直接一期2000多戶，超級大的地下室 : 2000個汽車車位，2000多個機車車位在B1，直接一個出口而已這社區有兩個車道。 D棟的是汽車專用道，只能下。 H 棟的有汽車專用道 + 機車進出道，汽機車有分流，到下面地下室也有分流。 H 棟這個汽車道可進可出。 : 完工最悲劇的會是裝修搬家 : 11戶28樓扣掉1樓住戶=297戶 : 看圖面貨梯一台而已 A ~ H 棟，每一棟都是固定三梯。電梯是 15人 x1 + 17人x2。 17人的兩部電梯都可以到地下室，並不是只有一個要等多久取決電梯的速度多快，搭配這建案的樓層，如果上下速度是在 105–150 公尺 / 每分鐘。那等候的時間可以少一點。拿左岸來相比，在梯廳吹冷氣等幾分鐘的電梯，跟從左岸的建案大太陽 / 下雨天，走晨光橋去三重站通勤，我是選前者。 : 進退了搬家保證你想哭 : 再來就是下B6電梯有幾台，萬一只有一台 : 不管你住幾樓低樓層比高樓層慘，樓上電梯下到5樓電梯是滿的 : 28樓等電梯上來也很久 : 要去取車排電梯5-15分鐘 : 搭電梯沿路收人放人到B6，5分鐘大型社區剛交屋大量裝潢入住的時候，應該都會有同樣的問題。這問題不會只有都廳才有。但大型社區就是有多元的公設，哪個好見仁見智。有人喜歡自己家只有門廳 + 電梯，沒啥公設最好。也是有人喜歡住集合住宅，有眾多公設可用。大型社區有他的缺點，反向也會有他的優點。 : 迷宮地下室走到車位2分鍾就好 : b6沒等人進出車位，開上來在快也要3分鍾其實這案子繞下去的設計已經蠻 OK 的了，地下層向下移動或向上移動都是類似百貨公司的圓環設計，不用像有些建案需要繞超大一圈才能到下一層。同時在向上向下的主要出入口都是採單行設計，車道寬如果沒記錯是 6 米寬，單行 & 6m，我認為應該是蠻舒適的。 : 也就是都沒人下最快10分鐘出門到離開停車場 : 如果進出車位等一下 : 電梯等一下沒排隊出停車場就要20分，有排隊嗯..... : 進出都一樣 : 所以才會說到這總價這樣條件會套(看完別砲) : 再來的問題是50%以上投資客我懷疑根本75% : 裡面短期跟租5年賣的一堆，基本上一半一定有。非穩定籌碼 : 真的自住我抓30%真的置產收租10% 穩定籌碼 : 非穩定籌碼問題會讓短時間大量出租跟買賣 : 2000多戶的1 : 有10%直接短期就好就200戶 : 30%出租就600戶其實我不知道為什麼你會覺得有 50% or 75% 以上的比例是投客。假設你說的是對的，在結合你之前的幾個論點 (我都是抓你說過的話) 1. 出租給人，租客搭捷運才不想有車位。 2. 第二行政中心等設施會有 5000 人入駐，加上其帶來的人潮人流可能破兩萬。 3. 你說 30% 出租、10% 短賣、那剩下的 10% or 35% 是？置產放著空屋？還是？也就是說假設你講的短賣 10% 全賣光車位都有人正常使用，扣掉 600 戶租的依你說的都去擠捷運，表示他們也不開車啊。那地下室上下班移動的車子就少了 600 台了。還是誰要示範一下如何同時開車 + 搭捷運？ XD 租房搭捷運不開車是你說的沒錯吧？我現在全都是用你的邏輯順下去講喔。同時都1 據我所知，有一些本身就是東森自己的員工買來走路上下班的，這種的基本上也不開車、以及上述提到第二行政中心的人員、後面聚攏的人員租屋需求，這些都是基本上不需開車，或是平日上下班不須開車的人。最後再扣掉住戶們上下班出門時間的差異，我認為地下室進出不至於到你說的那麼嚴重。又不是像一些百貨公司 11:00 準點放人進去，然後外面大排長龍等進場... XD : 當初amax也才390就被說會有這問題 : 而且沒買過看過茂德的人，幫你看到未裝修模樣，想賣機率很高 : 青年套利的也會卡這個同時買賣的週轉率問題 : 前10年一定會非常不穩定的籌碼 : 你買60又怎樣，市場就是動盪 : 你想快點賣掉除非你一樣賣60不然一樣 : 買70的你甘願60 65賠售嗎？ : 所謂的套是這裡.... : 帳上獲利但就是賣不掉都廳這案子一開始的時候就是禁止轉售了 (當下政府還沒規定禁售)，會去買這案子投資的投資客，基本上就是 2022年底 2023 年初去買的，價格才比較甜有利潤，不能換約的情況下還願意買的，我實在想不出來有甚麼理由他要賠售。如果是一般常見的資金周轉不來 / 公司倒閉 / 突然失業沒錢 / 股票賠一屁股...etc 導致他不得不賣，那這些類法拍的原因也不是專門只有都廳才有。還是你有甚麼方法可論述買都廳的人相較買其他案子的人比例上特別容易資金出事？ XDDD 拉回前面講的。據我所知，買都廳自住的比例並不低，很多人是看上他臨近、直面市政公園這樣的景觀去買來自住的。所以我不知道你是哪來的認知買都廳的投客有 50% ~ 75%？ : ----- : 再來就是進度部分今年1還沒搬過來時 : 跟裡面的人聊天還有福利社 : 當時是說市政大樓有延誤了，明年底一定要好 : 這棟要全力趕工 : 東森大樓也是希望明年底好，但不行還是市政大樓要好 : 原則上就是地下室大底都好了，沒工安問題 : 全力趕工市政大樓，盡量趕東森 : 然後都聽1,2反正投資客那麼多慢慢他們也爽 : 最差就是先放著....拼到年底在看 : 最差明年底在回頭蓋1,2 : 當初整個都聽＋東森＋市政，說一天不到50人，扣公司的人跟交管等等，真的做的不到30 : 人 : 到了3月還是這樣5月才2樓左右，人還是非常少 : 人6 7月開始人變超多，速度也超快 : 現在有14還15樓了 : 年底到做屋凸沒問題，甚至封頂上樑 : 農曆年上樑一定沒問題的 : 明年底交屋機率很大 : 年中有點唬爛除了你講之外，從來沒聽到有誰說過明年年中會交屋。一直都是明年 4-5 月先跑對保、明年年底交屋。最早版本的工期進度表也都是估 2026 年底交屋。我沒看過有 2026 年中交屋的版本，你可能聽人亂講或聽錯了。 : 不過目前感覺是要先放生2，把1明年搞定 : 再回頭一年把2結構做好，在一年交屋 : 搞公設那些在一年這個有可能，實際上也蠻多新案子都是先交屋才慢慢點交公設，這點也不是都廳獨有的。最後要講的是，都廳一定就有他的缺點，但已經反映在價格上了，同樣的也有他的優點，青菜蘿蔔看每個人的喜好了。就是這麼簡單。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.199.15 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757998066.A.601.html