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[閒聊] 房債搭配 風險改變

看板home-sale (房屋交易)作者 (春日部四郎)時間3小時前 (2025/11/12 19:39), 編輯推噓24(25推 1噓 117→)
留言143則, 13人參與, 22分鐘前最新討論串1/1
上一篇發美債的文太久了 前情提要下： 科技業宅爆發屌打蛋黃區跟著通膨的漲幅 -》重壓科技業宅 但科技業吃景氣系統性風險吃很重。 而美股大盤、台股大盤，都靠科技業拉權值 -〉科技業工作、科技業宅，都可以跟美債風險做對沖。 萬一經濟炸掉，就算你失業、科技宅被套， 美債的資本利得 完全夠讓你付房貸 直到救市政策生效。甚至壓重一點的還能趁勢吃各種資產。 阿對了，債的費用來自各種借貸 老房增貸、增值價差增貸等。 所以不要說什麼如果這筆錢拿去投股票…報酬率怎麼樣的。 一來這筆錢還要交後面預售， 賠掉 突然變成第二戶五成仔。 跟被洗出房市投資意思差不多。 二來賠掉就沒了，借來的錢去搞高風險賠掉了，就真的要跑uber還債。 所以他沒什麼機會成本問題， 本來就是借的，多出來的一筆錢。本身不要賠就好。 會覺得有投股票機會成本的，要嘛就是真的很勇， 要嘛就是槓桿開太小 或沒開，居然還有本金在手上。 小打小鬧的本金，就算給你30 50%報酬，有意思嗎？ ———-前情提要結束———— 既然是重壓開槓，風險就特別重要。 「有沒有狀況是科技業爆炸 但美債沒漲的狀況」 這題就變得很重要。 其實連四月五月關稅、台幣升值之亂都不歸屬這種狀況。 雖然看漲說漲難跌說跌仔 那時候一直來笑美債 但看也知道那是短期現象， 光是關稅不確定性，讓企業主遲疑擴廠投資， 就註定一兩年內就業數據一定難看。美債一定會再上去。 所以我那時候還是重倉加碼的， 板上推文應該有紀錄。 穩如老狗。 但是捏， 現在出現了科技業炸、美債沒漲的可能性。 這個就真的怕了，嚇到我直接發文。 這兩週， 陸陸續續傳出CSP裁員、狂發債設立AI基建的消息。 有的人解讀 是AI取代人工。 但也有可能單純只是損益平衡表燒乾 還不夠做data center 基建， 要去燒資產負債表了， 所以先裁員 省現金。 AI是否取代人工 還需觀察。 但如果確實有因果關係，意即有可能發生： 權值股搭配AI展望大漲 -》經濟好，債市表現不佳 同時AI大規模取代白領 -〉科技業員工不要說分紅獎金了，工作都沒有了。台灣科技宅紛紛退租空租。 同時CSP還在發債應付資本支出 -》跟國債一起搶供給。債市需求沒跟上的話 債價格進一步下跌。 欸很恐怖欸。 老實說發生機率我覺得不是很高。 而且真的會發生的話 也還早，現在改資產配置也都來的及。 不過既然是重壓身家， 總不能發生了 再來跟老婆小孩喝西北風說我沒想到。 我在板上發過房債配， 有新的風險預警出現，還是上來預警一下以示負責。 大家可以來討論下。 也許有新的資產配置，來對沖新時代的風險？ 不過，這個討論是比較中長期的討論， 我知道AI取代人力不會馬上 版本答案真的一直改欸， 有時候會羨慕那些蠢得很快樂的人= = 版本都轉一圈回來了，他還沒意識到外面世界發生什麼事。 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.214.11.226 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1762947554.A.105.html
推
11/12 19:42, 3小時前 , 1F
你講的情況，目前看起來發生的機率有九成
11/12 19:42, 1F
→
11/12 19:42, 3小時前 , 2F
現在自己的看法，股、債都別碰，趁現在還撤的出來先撤
11/12 19:42, 2F
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11/12 19:43, 3小時前 , 3F
把資金分兩份，一份保值，定存都好
11/12 19:43, 3F
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11/12 19:43, 3小時前 , 4F
一份要投就往大類資產去，目前通膨有很大回溫的可能性
11/12 19:43, 4F
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11/12 19:43, 3小時前 , 5F
如果川普的普發現金真的成真，那大類資產一定噴到炸
11/12 19:43, 5F
推
11/12 19:44, 2小時前 , 6F
笑死，資金崩盤保什麼值
11/12 19:44, 6F
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11/12 19:45, 2小時前 , 7F
大家都在搶黃金不是沒原因。美元定價失效就是黃金
11/12 19:45, 7F
推
11/12 19:47, 2小時前 , 8F
我喊了快整年的黃金，我會不曉得買黃金嗎...
11/12 19:47, 8F
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11/12 19:47, 2小時前 , 9F
現在黃金也已經過了泡沫的那條線，跟股票差異不大了
11/12 19:47, 9F
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11/12 19:47, 2小時前 , 10F
都已經從保存購買力的角度，轉變成風險投資的角度
11/12 19:47, 10F
推
11/12 19:48, 2小時前 , 11F
基本上買房的價格是定的，現金預留能撐24-36個月
11/12 19:48, 11F
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11/12 19:48, 2小時前 , 12F
其它大概就黃金這類實體資產吧
11/12 19:48, 12F
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11/12 19:49, 2小時前 , 13F
這種大起大落前景不明的情況，全握資金風險很大
11/12 19:49, 13F
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11/12 19:49, 2小時前 , 14F
我講的這風險發生 應該是不影響美元信用。黃金看來不是
11/12 19:49, 14F
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11/12 19:49, 2小時前 , 15F
這題的避險答案
11/12 19:49, 15F
推
11/12 19:50, 2小時前 , 16F
美元信用除非能大幅貶值，不然看那個國債利息支出，嘖嘖
11/12 19:50, 16F
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11/12 19:51, 2小時前 , 17F
長期美元看貶，不管是要債務貶值，還是提升出口競爭力
11/12 19:51, 17F
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11/12 19:52, 2小時前 , 18F
反正不想握太多現金，那就看通膨會漲什麼就買什麼
11/12 19:52, 18F
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11/12 19:52, 2小時前 , 19F
不敢說會賺多少，至少維持購買力應該不是問題
11/12 19:52, 19F
推
11/12 19:53, 2小時前 , 20F
有小孩囉 有小孩一率降槓桿阿 多一條槓就少一層囉
11/12 19:53, 20F
推
11/12 19:56, 2小時前 , 21F
基本上空空這這批割最慘的韭菜，第二慘的還不知道
11/12 19:56, 21F
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11/12 19:56, 2小時前 , 22F
不過大機率是穩定配息的那批
11/12 19:56, 22F
推
11/12 20:07, 2小時前 , 23F
美元爆了,後面就是世紀大通膨.
11/12 20:07, 23F
→
11/12 20:07, 2小時前 , 24F
所有東西價格都瘋狂翻漲.
11/12 20:07, 24F
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11/12 20:07, 2小時前 , 25F
包含房子和房租.
11/12 20:07, 25F
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11/12 20:07, 2小時前 , 26F
不過關鍵不是後面.
11/12 20:07, 26F
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11/12 20:08, 2小時前 , 27F
而是如果你有預售屋要交屋.
11/12 20:08, 27F
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11/12 20:08, 2小時前 , 28F
你交屋那個過渡要順利.
11/12 20:08, 28F
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11/12 20:08, 2小時前 , 29F
你如果交屋炸了.....那後面房價噴發,你也要先虧預售屋訂金.
11/12 20:08, 29F
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11/12 20:08, 2小時前 , 30F
至於如果你是持有中古屋的.
11/12 20:08, 30F
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11/12 20:08, 2小時前 , 31F
那美元炸了,你的房貸額度比美債還多的話.
11/12 20:08, 31F
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11/12 20:09, 2小時前 , 32F
那..那...你他媽不要嘴角上揚好嗎..
11/12 20:09, 32F
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11/12 20:09, 2小時前 , 33F
台灣是小而開放的經濟體.
11/12 20:09, 33F
→
11/12 20:09, 2小時前 , 34F
我們有大量的東西,進進出出台灣,都是美元計價.
11/12 20:09, 34F
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11/12 20:09, 2小時前 , 35F
美元炸了就是這一大堆東西價格都狂噴.
11/12 20:09, 35F
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11/12 20:09, 2小時前 , 36F
是躲不掉的.
11/12 20:09, 36F
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11/12 20:10, 2小時前 , 37F
因此..重點還是..如果你有預售屋,那你交屋要順利.
11/12 20:10, 37F
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11/12 20:11, 2小時前 , 38F
不過美國如果股匯雙炸...這...
11/12 20:11, 38F
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11/12 20:11, 2小時前 , 39F
這台灣離被對岸統一的時間就不遠了.
11/12 20:11, 39F
還有 64 則推文
推
11/12 21:04, 1小時前 , 104F
AI不會炸也不會毀滅世界 只有一知半解的人會恐懼
11/12 21:04, 104F
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11/12 21:05, 1小時前 , 105F
不過AI真的還在很早期 大概就是剛過了原物料期而已
11/12 21:05, 105F
→
11/12 21:05, 1小時前 , 106F
要真正進入成熟大量發展應用 汰換掉很多職業還有一段時間
11/12 21:05, 106F
→
11/12 21:07, 1小時前 , 107F
中間一定還會盤整幾次 做好分批投入的策略
11/12 21:07, 107F
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11/12 21:07, 1小時前 , 108F
剛好台灣的電子業跟半導體 吃到這個早期發展基建利多
11/12 21:07, 108F
→
11/12 21:09, 1小時前 , 109F
真的要說有什麼風險的話就還是能源
11/12 21:09, 109F
推
11/12 21:13, 1小時前 , 110F
補個房點就是這波AI基建狂潮真的讓一堆台廠賺到流湯
11/12 21:13, 110F
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11/12 21:14, 1小時前 , 111F
很多人以為只有晶片業 其實一堆電子廠都在瘋狂加薪挖腳
11/12 21:14, 111F
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11/12 21:15, 1小時前 , 112F
今年分紅肯定又要破記錄了 然後限貸遲早會為了選舉放寬
11/12 21:15, 112F
推
11/12 21:31, 1小時前 , 113F
但還是要說明，我還是非常支持
11/12 21:31, 113F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 114F
一般人在買第一間自住房之前不要碰股，
11/12 21:31, 114F
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11/12 21:31, 1小時前 , 115F
哪怕是現在這個股房行情背離的區間，
11/12 21:31, 115F
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11/12 21:31, 1小時前 , 116F
因為一般人很容易落入 投入本金低、
11/12 21:31, 116F
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11/12 21:31, 1小時前 , 117F
抱不住、滿足帳面報酬率...等陷阱，
11/12 21:31, 117F
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11/12 21:31, 1小時前 , 118F
台灣一間自住房的夏普值實在太高，
11/12 21:31, 118F
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11/12 21:31, 1小時前 , 119F
甚至可以說根本不該用資產去衡量，
11/12 21:31, 119F
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11/12 21:31, 1小時前 , 120F
因為買了就是資產累積的勝率保證，
11/12 21:31, 120F
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11/12 21:31, 1小時前 , 121F
還可以鎖定長期的居住成本，
11/12 21:31, 121F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 122F
但如果具備一定財商跟抗風險能力，
11/12 21:31, 122F
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11/12 21:31, 1小時前 , 123F
持有多屋不一定會優於其他的資產。
11/12 21:31, 123F
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11/12 21:31, 1小時前 , 124F
要說過去1 2年至未來X年的房配置，
11/12 21:31, 124F
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11/12 21:31, 1小時前 , 125F
單人 一間自住 一間長交期預售 重購 end；
11/12 21:31, 125F
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11/12 21:31, 1小時前 , 126F
雙人 可 一間自住 兩間先後交付預售，
11/12 21:31, 126F
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11/12 21:31, 1小時前 , 127F
自住6年400萬 一間重購一間 end；
11/12 21:31, 127F
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11/12 21:31, 1小時前 , 128F
投入本金依照各縣市價格帶不同，
11/12 21:31, 128F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 129F
單人大約可落在500-1500萬，
11/12 21:31, 129F
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11/12 21:31, 1小時前 , 130F
雙人想再加碼，大約750-2000萬，
11/12 21:31, 130F
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11/12 21:31, 1小時前 , 131F
就算不計工程款優付的真實IRR，
11/12 21:31, 131F
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11/12 21:31, 1小時前 , 132F
經濟正常，IRR15-20%是沒問題的，
11/12 21:31, 132F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 133F
光這樣就可以吃掉很多人的大部分資金，
11/12 21:31, 133F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 134F
剩下的想投股、期、XXX都可以，
11/12 21:31, 134F
→
11/12 21:31, 1小時前 , 135F
維持2倍-2.5倍內的槓桿即可。
11/12 21:31, 135F
推
11/12 21:53, 50分鐘前 , 136F
不過bl大說的也沒錯，如果發生系統性的風險，本金被
11/12 21:53, 136F
→
11/12 21:53, 50分鐘前 , 137F
咬，後面要交屋就G掉了。後面債看起來的確是穩，如
11/12 21:53, 137F
→
11/12 21:53, 50分鐘前 , 138F
果GD不再跪的話
11/12 21:53, 138F
推
11/12 21:56, 47分鐘前 , 139F
股市噴高高 + 預售繼續噴，GD不會放槓桿der
11/12 21:56, 139F
→
11/12 21:58, 45分鐘前 , 140F
央行都放話要預售降惹，雖然這不甘它屁事，但建商一直
11/12 21:58, 140F
→
11/12 21:58, 45分鐘前 , 141F
創新高去撩撥央行，嘖嘖嘖
11/12 21:58, 141F
→
11/12 21:59, 44分鐘前 , 142F
對蟲蟲來講，鎖緊也是好事啦，省得低端上車
11/12 21:59, 142F
噓
11/12 22:21, 22分鐘前 , 143F
講那麼多就是不承認自己在搞笑
11/12 22:21, 143F
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