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[新聞] 人口非關鍵！從青埔15座商場反思淡海發展

看板home-sale (房屋交易)作者 (ㄎㄎ)時間2月前 (2025/12/17 18:45), 編輯推噓46(47推 1噓 70→)
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連結：https://news.housefun.com.tw/news/article/amp/297372478612.html 內文： 好房網News記者林和謙／新北報導 從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，或許能突破盲點！新北市議員陳偉杰長 期關注淡水發展，他說，自己經常被問到一個問題，「淡海新市鎮人口規模已不小，為什 麼市場與大型商場卻始終難以到位」？要回答這個問題，其實可以從桃園青埔的發展模式 得到很清楚的對照。 陳偉杰表示，桃園青埔目前常住人口約5萬人，卻能支撐上看15座商場與購物中心，關鍵 從來不在「當地人口夠不夠多」，而在於青埔從一開始就不是以「只服務在地人」作為商 業定位。不論是 華泰名品城、大江購物中心，或近期進駐的大全聯「社區型百貨」，其 核心邏輯都是鎖定外地觀光客、雙北與新竹移入人口，甚至是頻繁往返海外的「空中飛人 」。青埔的商業量體，本質上是建立在「跨區域消費」與「目的型消費」之上，而非單純 的生活補給。 從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，能突破盲點！新北市議員陳偉杰從桃園 青埔的發展模式，去做對照解析。 反觀淡海新市鎮，近年來人口持續移入，住宅量體快速成形，但整體商業與民生機能卻仍 停留在「等待人口成熟」的被動思維。陳偉杰指出，尤其在最基礎的民生層面，淡海至今 仍缺乏一座現代化公有市場，許多居民必須回到舊市區或鄰近行政區採買，這不只是生活 不便，更反映出規劃思維仍停留在「先住再說」，而非「同步打造生活場景」。 更值得深思的是，淡海其實並不缺乏發展商業的條件；陳偉杰說，淡江大橋未來通車後， 將直接改變北台灣西側交通動線；淡海輕軌系統已逐步累積運量，淡海具備成為北北基桃 休閒節點的潛力。然而，至今我們對淡海商業定位的想像，仍多半停留在「滿足在地居民 需求」，卻很少跳脫框架，去思考淡海是否能像青埔一樣，成為吸引外來人流的消費目的 地。 陳偉杰分析，青埔的經驗清楚告訴我們，商場之所以能存活，靠的不是單一社區的人口， 而是交通可達性、區域定位與清楚的商業角色分工；華泰名品城是觀光型、A19是轉運與 生活型，大江購屋中心則是家庭休閒型，各自服務不同族群，彼此並非零和競爭。反觀淡 海新市鎮，目前既沒有一座具規模的現代化市場作為生活核心，也缺乏一個明確的商業旗 艦，能讓外地民眾「為了淡海而來」。 陳偉杰認為，淡海新市鎮當前最大的問題，不是「人口不夠」，而是缺乏清楚的發展格局 與決策魄力。如果只用傳統思維，等人口自然成熟、等投資人自行上門，那淡海永遠只能 是一個大型住宅區，而不會是一個真正完整的城市節點。淡海新市鎮是否要進入下一個發 展階段，取決於新北市府是否願意跳脫保守思維，用更大的尺度重新定位淡海的角色。市 場不是配角，商場也不是附屬品，而是形塑生活、吸引人流、創造就業的關鍵引擎。現在 需要的，不是再多一點觀望，而是清楚的方向、整合的規劃，以及敢於拍板的決心，唯有 如此，淡海才能真正從「新市鎮」走向「旗艦城」。 心得： 淡海新市鎮人口規模已不小，整個淡水區人口也有20萬人以上，問題出在哪呢？？？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.7.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1765968325.A.978.html
推
12/17 18:56, 2月前 , 1F
接著看，看海水退去誰沒穿褲子
12/17 18:56, 1F
推
12/17 18:57, 2月前 , 2F
交通的問題，淡水就睡城，不會有外地人特別去那個區域的
12/17 18:57, 2F
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12/17 18:57, 2月前 , 3F
賣場
12/17 18:57, 3F
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12/17 18:57, 2月前 , 4F
就跟三峽也不可能開百貨公司一樣
12/17 18:57, 4F
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12/17 18:57, 2月前 , 5F
青埔是一個交通hub
12/17 18:57, 5F
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12/17 18:58, 2月前 , 6F
就跟台北車站一樣有一堆人住在台北車站旁邊嗎？沒有啊
12/17 18:58, 6F
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12/17 18:58, 2月前 , 7F
但是台北車站往來旅客就是非常的多
12/17 18:58, 7F
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12/17 18:59, 2月前 , 8F
為什麼拿交通hub跟純住宅區比？
12/17 18:59, 8F
推
12/17 19:00, 2月前 , 9F
@Allyssa 推
12/17 19:00, 9F
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12/17 19:00, 2月前 , 10F
二樓正確
12/17 19:00, 10F
推
12/17 19:01, 2月前 , 11F
淡水20萬人還搞到影城倒掉
12/17 19:01, 11F
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12/17 19:01, 2月前 , 12F
厲害了
12/17 19:01, 12F
推
12/17 19:01, 2月前 , 13F
淡水人不會自己集資蓋15座商場 一方面可繁榮淡水本地就
12/17 19:01, 13F
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12/17 19:01, 2月前 , 14F
業， 一方面人人都能大賺外地來的商場消費財 多好
12/17 19:01, 14F
推
12/17 19:02, 2月前 , 15F
就交通的問題啦 青埔一條高速公路兩條軌道 離機場進 又
12/17 19:02, 15F
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12/17 19:02, 2月前 , 16F
在桃園/中壢中間
12/17 19:02, 16F
→
12/17 19:18, 2月前 , 17F
蓋座高鐵站啊
12/17 19:18, 17F
推
12/17 19:24, 2月前 , 18F
一個住社會頂層一個住移工 怎麼撐
12/17 19:24, 18F
推
12/17 19:27, 2月前 , 19F
大巨蛋如果在淡海 板橋土城準備變鄉下
12/17 19:27, 19F
推
12/17 19:32, 2月前 , 20F
板橋三鐵共構且是行政中心
12/17 19:32, 20F
→
12/17 19:33, 2月前 , 21F
土城有司法機關
12/17 19:33, 21F
推
12/17 19:40, 2月前 , 22F
蛤？我覺得交通其次耶，主要是雙北太多商圈可以選擇，淡
12/17 19:40, 22F
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12/17 19:40, 2月前 , 23F
海就是末順位。桃園除了青埔，沒什麼選擇可以去
12/17 19:40, 23F
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12/17 19:44, 2月前 , 24F
我老家在桃園藝文，上週末一堆親戚跑來華泰吃godiva的霜
12/17 19:44, 24F
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12/17 19:44, 2月前 , 25F
淇淋，就是因為桃園沒其他地方可以悠哉吃逛
12/17 19:44, 25F
推
12/17 19:53, 2月前 , 26F
桃園藝文到林口a9也很近阿
12/17 19:53, 26F
推
12/17 19:53, 2月前 , 27F
桃園人生活貧乏，沒地方去
12/17 19:53, 27F
推
12/17 19:54, 2月前 , 28F
桃園有山有海，怎麼會沒地方去啦
12/17 19:54, 28F
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12/17 19:59, 2月前 , 29F
應該是精神匱乏而已 但偶爾去青埔吃點東西還行 比不
12/17 19:59, 29F
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12/17 19:59, 2月前 , 30F
上台北但也能耗好幾個小時
12/17 19:59, 30F
噓
12/17 20:34, 2月前 , 31F
青埔往北往東往西往南有什麼，淡水往北往西往南有什
12/17 20:34, 31F
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12/17 20:34, 2月前 , 32F
麼？
12/17 20:34, 32F
推
12/17 20:36, 2月前 , 33F
青埔有15座商場？是把全聯也算進去嗎
12/17 20:36, 33F
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12/17 20:36, 2月前 , 34F
比信義區還屌啊
12/17 20:36, 34F
推
12/17 20:43, 2月前 , 35F
以前就講了，青埔的優勢是全台唯一，淡海的優勢別人也有
12/17 20:43, 35F
推
12/17 20:44, 2月前 , 36F
這篇在群組被抓到是記者在唬爛….
12/17 20:44, 36F
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12/17 20:44, 2月前 , 37F
算了，反正開心最重要
12/17 20:44, 37F
推
12/17 20:47, 2月前 , 38F
大巨蛋蓋在淡海 板橋不會變鄉下 只有大巨蛋會變蚊子館
12/17 20:47, 38F
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12/17 20:49, 2月前 , 39F
廢話一堆就是淡海位置不好 蓋什麼都不會有人去
12/17 20:49, 39F
還有 39 則推文
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12/17 23:53, 2月前 , 79F
後來就是一路越差越遠了 其實一度兩者有持平過
12/17 23:53, 79F
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12/17 23:54, 2月前 , 80F
很久沒關心淡海了 當初是在吵2字頭買青埔誰要買淡海
12/17 23:54, 80F
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12/17 23:54, 2月前 , 81F
真是不勝唏噓
12/17 23:54, 81F
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12/17 23:54, 2月前 , 82F
淡海先是被同期的林口跟三峽海放
12/17 23:54, 82F
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12/17 23:55, 2月前 , 83F
後來也被青埔海放 甚至A7 A10都超越淡海了
12/17 23:55, 83F
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12/17 23:56, 2月前 , 84F
不過現在跟他同價位的對手 缺點都更明顯 終於可以一戰
12/17 23:56, 84F
推
12/18 00:05, 2月前 , 85F
基隆嗎？
12/18 00:05, 85F
推
12/18 00:11, 2月前 , 86F
時間都浪費在通勤了 誰還有空下班去消費
12/18 00:11, 86F
推
12/18 00:41, 2月前 , 87F
就太遠了啊青埔可吸收雙北桃園中壢新竹人口去消費，「淡
12/18 00:41, 87F
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12/18 00:41, 2月前 , 88F
海」只能吸引被雙北洗出來的人晚上通勤回去睡覺
12/18 00:41, 88F
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12/18 08:39, 2月前 , 89F
這咖算了吧，停水最後兩天才出來關心作秀
12/18 08:39, 89F
推
12/18 09:20, 2月前 , 90F
地理位置差異造成的影響
12/18 09:20, 90F
推
12/18 09:22, 2月前 , 91F
看完中壢蛋的可行性報告，統計桃園的百貨賣場，南桃真
12/18 09:22, 91F
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12/18 09:22, 2月前 , 92F
的很無聊
12/18 09:22, 92F
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12/18 09:24, 2月前 , 93F
只有大江，華泰（含）置地，sogo、八德置地，桃園真的
12/18 09:24, 93F
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12/18 09:24, 2月前 , 94F
沒啥地方可以逛
12/18 09:24, 94F
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12/18 09:25, 2月前 , 95F
不去青埔大江就沒地方了，想樣的電影院也只有這兩處
12/18 09:25, 95F
推
12/18 09:32, 2月前 , 96F
未來中壢舊市區只會更多台灣人遷移青埔
12/18 09:32, 96F
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12/18 09:32, 2月前 , 97F
因為那邊會變成東南亞區
12/18 09:32, 97F
→
12/18 09:34, 2月前 , 98F
青埔成長期才正要開始
12/18 09:34, 98F
→
12/18 09:54, 2月前 , 99F
大巨蛋可行性報告很有意思，鄭市長弄的桃知道商場和中壢
12/18 09:54, 99F
→
12/18 09:54, 2月前 , 100F
大時鐘直接被忽略，笑死，真的很懂，春日路佳瑪反而有列
12/18 09:54, 100F
推
12/18 10:43, 2月前 , 101F
淡水外來客超多吧，是淡水到淡海新市鎮之間沒辦法連貫才
12/18 10:43, 101F
→
12/18 10:43, 2月前 , 102F
沒有綜效出來
12/18 10:43, 102F
推
12/18 11:28, 2月前 , 103F
大江購屋中心
12/18 11:28, 103F
推
12/18 12:18, 2月前 , 104F
青埔也被酸睡城啊
12/18 12:18, 104F
推
12/18 12:18, 2月前 , 105F
一堆歐美客選擇在青埔定居不是沒原因
12/18 12:18, 105F
→
12/18 12:39, 2月前 , 106F
青埔有高鐵交通方便 淡海....交通無解
12/18 12:39, 106F
推
12/18 12:58, 2月前 , 107F
大時鐘那個停車場超爛XDD但假日也沒位子，A23通車應該
12/18 12:58, 107F
→
12/18 12:58, 2月前 , 108F
會再提高青埔賣場的生意
12/18 12:58, 108F
推
12/18 13:10, 2月前 , 109F
其實淡水也蠻多香港人的
12/18 13:10, 109F
推
12/18 13:13, 2月前 , 110F
中壢舊市區 跟青埔一坪價差至少20萬，要怎麼牽過去
12/18 13:13, 110F
推
12/18 13:23, 2月前 , 111F
如果沒通勤三北的桃園買家，青埔CP值不高
12/18 13:23, 111F
→
12/18 13:25, 2月前 , 112F
但南桃的重畫區圍繞舊市區，人的確是往外圍移住A20 A2
12/18 13:25, 112F
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12/18 13:25, 2月前 , 113F
1 泰豐 中運段
12/18 13:25, 113F
推
12/18 17:05, 2月前 , 114F
青埔有全台最頂杜比影院 你看了沒
12/18 17:05, 114F
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12/19 03:22, 2月前 , 115F
搞得好像高鐵5分鐘一班的樣子 再住多點人想靠這通勤
12/19 03:22, 115F
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12/19 03:22, 2月前 , 116F
的都沒水喝了
12/19 03:22, 116F
推
12/19 07:40, 2月前 , 117F
青埔怎麼最近這麼愛和淡水比？
12/19 07:40, 117F
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12/19 08:55, 2月前 , 118F
青埔房價高淡水那麼多怎麼比
12/19 08:55, 118F
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