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[請益] 都更分房看的是土地還是建物面積？

看板home-sale (房屋交易)作者 (Tennis Elves)時間6月前 (2026/02/27 10:06), 編輯推噓16(16推 0噓 75→)
留言91則, 14人參與, 6月前最新討論串1/2 (看更多)
請教大家， 假設能夠都更， 各戶算回來能分多少的基礎是以各戶的土地大小還是建物大小來算？ 我的理解是按照土地， 但朋友的大樓都更卻是以建物面積算。(台北市蛋黃區) 我很訝異，以建物大小來算，是趨勢還是特例？ 單純請益，並非期待大樓都更。 謝謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.218.143.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1772157984.A.52B.html
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02/27 10:11, 6月前 , 1F
持分土地
02/27 10:11, 1F
推
02/27 10:11, 6月前 , 2F
建商給普通人最簡單明瞭的說法就是一坪換幾坪回來
02/27 10:11, 2F
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02/27 10:11, 6月前 , 3F
啊，但是能換幾坪就跟你持有多少土地、分區、成本
02/27 10:11, 3F
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02/27 10:11, 6月前 , 4F
有關
02/27 10:11, 4F
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02/27 10:11, 6月前 , 5F
房子不值錢
02/27 10:11, 5F
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02/27 10:30, 6月前 , 6F
華廈的都更比較容易看建物，因為是用另一種獎勵
02/27 10:30, 6F
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02/27 10:30, 6月前 , 7F
老公寓.透天則是看土地為主
02/27 10:30, 7F
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02/27 10:32, 6月前 , 8F
這才是台北市會補漲的真正原因，只是不多人知道
02/27 10:32, 8F
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02/27 10:32, 6月前 , 9F
就算知道了，也不見得相信，會主觀認定整合更難
02/27 10:32, 9F
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02/27 10:33, 6月前 , 10F
可是土開那邊，大概3.4年前就有說這部份了
02/27 10:33, 10F
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02/27 10:33, 6月前 , 11F
特定類別的華廈有他的價值，但依然需要時間
02/27 10:33, 11F
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02/27 10:34, 6月前 , 12F
人只能賺到自己認知的錢，祝福各位
02/27 10:34, 12F
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02/27 10:55, 6月前 , 13F
請教樓上s大，所以按照您的說法，台北市的蛋黃區大樓
02/27 10:55, 13F
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02/27 10:55, 6月前 , 14F
也有可能真的是按照建物面積比例去算囉？
02/27 10:55, 14F
推
02/27 11:08, 6月前 , 15F
如果原本容積用滿了可能是用原容積計算容積獎勵 這樣就
02/27 11:08, 15F
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02/27 11:08, 6月前 , 16F
是看建物 但大多數還是看土地
02/27 11:08, 16F
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02/27 11:15, 6月前 , 17F
土地 超過才看建物 超過的不划算
02/27 11:15, 17F
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02/27 11:16, 6月前 , 18F
超過的 有好好維護 和拉皮 就好 不需要都更
02/27 11:16, 18F
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02/27 11:16, 6月前 , 19F
不過拉皮也在都更範圍
02/27 11:16, 19F
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02/27 11:17, 6月前 , 20F
所以基本上大部分 大樓都更是個大便
02/27 11:17, 20F
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02/27 11:17, 6月前 , 21F
算看看就知道
02/27 11:17, 21F
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02/27 11:18, 6月前 , 22F
現在土方價格加下去 還拆那個容積率用光的 大概數學有
02/27 11:18, 22F
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02/27 11:18, 6月前 , 23F
問題
02/27 11:18, 23F
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02/27 11:23, 6月前 , 24F
L大，因為有另外一種是按照本來坪數獎勵的都更方式
02/27 11:23, 24F
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02/27 11:24, 6月前 , 25F
看看Ibiza大會不會出來幫各位說明
02/27 11:24, 25F
推
02/27 11:24, 6月前 , 26F
不見得喔，容積用超過的建蔽率時代住宅區五層公寓
02/27 11:24, 26F
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02/27 11:24, 6月前 , 27F
跟容積剛好的商業區華廈，有可能後者的容積效益還
02/27 11:24, 27F
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02/27 11:24, 6月前 , 28F
比較高。
02/27 11:24, 28F
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02/27 11:27, 6月前 , 29F
我們等Ibiza大出來詳細說明就好了，他都有研究
02/27 11:27, 29F
推
02/27 11:37, 6月前 , 30F
容積沒用滿會用土地算可以蓋多大
02/27 11:37, 30F
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02/27 11:37, 6月前 , 31F
原容積超過法定容積 新的容積上限會是原容積加法定容積
02/27 11:37, 31F
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02/27 11:37, 6月前 , 32F
*N% 這時候會偏向原容積也就是建物面積 大樓常常走後者
02/27 11:37, 32F
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02/27 12:08, 6月前 , 33F
那可能真的是這樣。我朋友的是商辦大樓，他們現在都
02/27 12:08, 33F
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02/27 12:08, 6月前 , 34F
更真的是用建物面積下去換算分回來的大小，朋友說當
02/27 12:08, 34F
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02/27 12:08, 6月前 , 35F
初要買的時候他們還讓割了一點土地給賣方，現在事後
02/27 12:08, 35F
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02/27 12:08, 6月前 , 36F
想想少那點土地沒有差別。這違反我們的直觀，因為覺
02/27 12:08, 36F
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02/27 12:08, 6月前 , 37F
得那麼精華的大馬路應該土地是最重要最值錢。
02/27 12:08, 37F
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02/27 12:25, 6月前 , 38F
反正這件事之前就有不少人知道，只是默默不說
02/27 12:25, 38F
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02/27 12:25, 6月前 , 39F
別人眼中的垃圾確實了解的人眼中的寶藏
02/27 12:25, 39F
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02/27 12:25, 6月前 , 40F
卻是
02/27 12:25, 40F
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02/27 12:26, 6月前 , 41F
但還是有些相對好的挑選原則，不過都需要耐心
02/27 12:26, 41F
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02/27 12:40, 6月前 , 42F
看雲台北人Kuso愛台北卻又不懂台北就很Kuso
02/27 12:40, 42F
推
02/27 12:48, 6月前 , 43F
建商給土地及建物各一個公式 擇優 新北例子
02/27 12:48, 43F
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02/27 12:49, 6月前 , 44F
原建物是4樓公寓
02/27 12:49, 44F
推
02/27 13:21, 6月前 , 45F
有哪個建物都更計算機那個推動的在板上 去翻看看
02/27 13:21, 45F
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02/27 13:22, 6月前 , 46F
用光的 然後 台灣老番鯛會一直吵 所以變成不可能都更
02/27 13:22, 46F
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02/27 13:22, 6月前 , 47F
夢裏什麼都有
02/27 13:22, 47F
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02/27 13:25, 6月前 , 48F
LGBTQ+老番鯛+狂菸粉+狂韓粉+零知草+傻鳥=聽不懂人話
02/27 13:25, 48F
推
02/27 13:27, 6月前 , 49F
02/27 13:27, 49F
推
02/27 13:33, 6月前 , 50F
其實就是給你一個能接受的坪數 其他都假的
02/27 13:33, 50F
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02/27 13:48, 6月前 , 51F
02/27 13:48, 51F
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02/27 13:48, 6月前 , 52F
kuso真的不要再Kuso了啦
02/27 13:48, 52F
推
02/27 13:51, 6月前 , 53F
大馬路滿多是商二商三 會走原容應該是原本容積率低
02/27 13:51, 53F
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02/27 13:52, 6月前 , 54F
應該說法定容積率低 才會走現況容積率
02/27 13:52, 54F
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02/27 13:54, 6月前 , 55F
02/27 13:54, 55F
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02/27 13:54, 6月前 , 56F
02/27 13:54, 56F
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02/27 13:57, 6月前 , 57F
02/27 13:57, 57F
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02/27 13:58, 6月前 , 58F
台塑大樓也不是單一地主
02/27 13:58, 58F
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02/27 14:00, 6月前 , 59F
上面圖片有註明現況容積遠超法定容積
02/27 14:00, 59F
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02/27 14:02, 6月前 , 60F
看雲台北人Kuso愛台北卻又不懂台北就很Kuso
02/27 14:02, 60F
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02/27 14:12, 6月前 , 61F
所以S大，像台塑大樓這種情況，每一個屋主分回來的面
02/27 14:12, 61F
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02/27 14:12, 6月前 , 62F
積，就會用他們的建物權狀面積按比例算對嗎？
02/27 14:12, 62F
推
02/27 14:30, 6月前 , 63F
我記得是權利變換跟協議合建擇優？
02/27 14:30, 63F
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02/27 14:31, 6月前 , 64F
但大部分的還是權利變換獲益比較大，所以直覺用土地來計
02/27 14:31, 64F
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02/27 14:31, 6月前 , 65F
算
02/27 14:31, 65F
推
02/27 15:18, 6月前 , 66F
我記得以前四大公司的工礦公司農林公司就是在台塑大樓
02/27 15:18, 66F
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02/27 15:18, 6月前 , 67F
推測有些轉移到債券銀行手上了
02/27 15:18, 67F
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02/27 15:20, 6月前 , 68F
債權銀行 選字錯誤
02/27 15:20, 68F
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02/27 15:34, 6月前 , 69F
其實都是個案討論，關鍵都在售價
02/27 15:34, 69F
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02/27 15:35, 6月前 , 70F
越有價值的區域對屋主.地主就是比較有利
02/27 15:35, 70F
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02/27 15:35, 6月前 , 71F
這種很細項的研究，Ibiza大比較在行，我只抓大方向
02/27 15:35, 71F
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02/27 15:36, 6月前 , 72F
我只在乎誰跟我談都更，好建商少一點也可以
02/27 15:36, 72F
→
02/27 15:37, 6月前 , 73F
潤泰給的條件就差一些，可是溢價絕對足以彌補
02/27 15:37, 73F
→
02/27 15:37, 6月前 , 74F
璞園.璞真都是這種的建商，他們的溢價足以彌補
02/27 15:37, 74F
推
02/28 00:08, 6月前 , 75F
不少屋齡高的台北市老大樓原容積非常高，遠超逾前行
02/28 00:08, 75F
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02/28 00:08, 6月前 , 76F
法定容積，而像海砂獎勵就是以"原容積"而非法定容積
02/28 00:08, 76F
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02/28 00:08, 6月前 , 77F
作為獎勵基礎，這時都更條件就會產生顯著的差異。因
02/28 00:08, 77F
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02/28 00:08, 6月前 , 78F
此土地持份相對小的老大樓都更分回坪數反而比老公寓
02/28 00:08, 78F
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02/28 00:08, 6月前 , 79F
多在北市已經不算新鮮事了~
02/28 00:08, 79F
推
02/28 00:14, 6月前 , 80F
這種透過原容積獎勵的老大樓都更建案則因需符合現行
02/28 00:14, 80F
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02/28 00:14, 6月前 , 81F
建蔽率限制，最後樓層都能夠蓋得比周遭來得高~
02/28 00:14, 81F
推
02/28 04:55, 6月前 , 82F
當然是土地啊
02/28 04:55, 82F
推
02/28 04:59, 6月前 , 83F
但你糾結土地還是建物有意義嗎 建物坪數不就是土地按
02/28 04:59, 83F
→
02/28 04:59, 6月前 , 84F
比例乘容積 除非你們有人是0土地持分地上權或0建物持
02/28 04:59, 84F
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02/28 04:59, 6月前 , 85F
分純土地
02/28 04:59, 85F
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02/28 05:01, 6月前 , 86F
兩個極端 按照你說的地上權的人 分的會跟有土地持分的
02/28 05:01, 86F
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02/28 05:01, 6月前 , 87F
一樣？或是純土地的會分不到？那就離奇了
02/28 05:01, 87F
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02/28 05:03, 6月前 , 88F
華廈就算給你分回足額室內坪數 那本質也是你土地地價
02/28 05:03, 88F
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02/28 05:03, 6月前 , 89F
夠貴 換算後那些土地價值足以支付建造成本還有剩
02/28 05:03, 89F
推
02/28 05:06, 6月前 , 90F
當然你地上權建物如果足夠有價值可以分一點點回來 但
02/28 05:06, 90F
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02/28 05:06, 6月前 , 91F
也就一點點
02/28 05:06, 91F
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