Re: [請益] 靠當房東吃飯請益

看板home-sale (房屋交易)作者pairomania (pyromania)時間2月前 (2026/06/10 15:52)推噓28(29推 1噓 25→)

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目前啞巴兒子數量差不多年齡一半最近房板不像以前含金量滿滿在本板獲益良多，來貢獻一下心得，特化收租，這題我會～以下不討論隔*套*，只講整層收租租金*粗*投報，年收租金除以總成本。成本要低！租金要高！一，先從成本開始講起：（要低！） *頂樓公寓*有個特色因為客群主要頭期款有限的人，所以自住買盤大多選擇投資客弄好的（成交400左右）以至於沒整理的整體買盤更少，價格好談，而且賣方多繼承或年邁（心軟）也因此高雄正蛋黃（農16美術館到前金新興苓雅，文化中心除外XD）還是偏一點南到小港東到鳳山邊邊北到楠梓，甚至到大寮，公寓的價差都不大（遠小於新大樓）現在高雄市區公寓頂樓沒整理三房，也不用到伊朗風，就像阿嬤家，591打開一堆開價298 。要成交2字頭不難，先假設280好了（有鼎佳更好）。目的只有一個：弄到拍照讓租客想來看，來了不會想逃，就可以了（你不是在賣房！租客也不是在買房！將就著用，cp值高就可以了）馬賽克磚...泰路石頭漆...豬肝紅馬桶...破地磚...髒髒牆面，拜託整理一下木頭原木家具……什麼年代了，丟一丟塑膠地板（＜1500）...壁紙含補土（＜1000）...整間應該10幾萬廁所乾淨就好，馬桶水箱不換至少馬桶蓋換白色的吧XDDDD 鏡面水龍頭換一換，天花板弄乾淨燈要亮！（什麼？要打掉重做廁所10-20萬你確定嗎？別鬧了）冷氣...最小噸位一級變頻扣補助一台1萬（基本安裝）......冰箱250L也是.... 洗衣機大概7000 冷氣是這樣.....會冷就好（而且要分離式！窗型就算是新的租客看了就是討厭XDD）電視...能大就大...禾X的買一買沙發家具床墊床架等，蝦皮跟拼多多買一買再找人組裝燈具也蝦皮買找人裝木門……沒破就連同門框漆白！破了再換…… 這樣一整戶大概30-50（如果有鼎佳，如果有抽換電線或不累尬）目前總成本大概320 二，講租金：（要高！）打開市區租金，以及社宅資料庫，公寓三房租金地板價大約9000-11000，先抓10000（阿嬤家風XD），但是大樓三房含新家具含管（居住成本之一，一定要算）至少20000以上也就是，三房，阿嬤家公寓沒家具vs大樓有新家具，居住成本有10000以上的價差這就是我前面說一定要花的錢（30-50萬），所要拉抬的租金範圍（10000-＞17000保守，超過18000連大樓兩房都來夾殺QQ）而且最好選擇三房兩衛，這樣連學生分租客群都吃得到記得讓人申請租補！反正省省房屋稅（很多大樓都不讓人租補XD）（題外話，公寓公告現值有的跟一台勁戰差不多，稅真的好少XDDD）那麼30萬抬升7000租金，就是4年攤如果有鼎佳，效益更強，做到2-3年攤很容易（我手上5+6，有的總成本267租3萬含鼎佳，有總成本350租3萬含鼎佳，有總成本250租2. 8萬含鼎佳）所以如果是單層，粗投報1.7*12／320=6.4% 有鼎家，粗投報＞10%不難三，講金融操作：公寓因為總價受限（越高樓越明顯），所以超過25坪尤其30幾坪甚至接近40的，又沒整理，單價很容易個位數XD （3月買經武路5+6一坪7萬買200……）（5月買五甲3樓一坪13萬買250……三樓三房可以租2萬）（上禮拜買楠梓3樓一坪9萬買280……預計廚房打掉，切成雙兩房，租1.6+1.6萬）啊公寓實登裡面充斥著沒整理（單價低）跟有整理（單價17-20，頂樓），常常公寓買斷後，掛4的錢超過買價，甚至扣掉整理還多拿錢XDDDD （欸抖……吃銀行估價的豆腐……）所以現金（槓桿）投報有時候沒辦法算。跟銀行借2.5%利息的錢，轉換成公寓，收10%利息！是在放高利貸！所以投報最高的公寓在哪裡？在市區的邊邊啊譬如鳳山楠梓XDDD 那會是便宜公寓與密集居住人口的甜蜜交會點會增加租金的錢一毛不省，不增加租金的錢一毛不花XD 而且成本極度敏感！每多30萬，投報少約1% 我親戚上禮拜一間公寓二樓想整理出租，廁所有20幾塊磁磚小裂，估價說要20000，很想修，聽了快昏倒。花20000，還是無法改變這是一間阿嬤家風格廁所的事實……拿得利漆塗一塗算了XDD 感謝阿元與ceca等大大不厭其煩的分享哪怕散落在推文的細節小弟都盡力吸收與鑽研希望房板還能像以前一樣啊～～喔對了，我有在上班，不是純房東，但租金收入跟本業差不多，小弟淺見隨便聽聽就好XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.197.219 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1781077972.A.471.html

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planta

06/10 16:00, 2月前 , 1^F

06/10 16:00, 1^F

※ 編輯: pairomania (101.9.197.219 臺灣), 06/10/2026 16:05:26

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bnn

06/10 16:05, 2月前 , 2^F

06/10 16:05, 2^F

推

childeviler2

06/10 16:06, 2月前 , 3^F