Re: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

看板home-sale (房屋交易)作者Jadechen (Jade)時間1小時前 (2026/08/12 16:52)推噓2(2推 0噓 0→)

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為了選票，沒人敢用棍子啦，以後台北市就新區（小小塊重劃區）很貴，老舊公寓都是出租房，住一堆北漂，外勞，弱勢族群，髒亂不堪。估計這樣的狀況持續到遷都南部，還有重心轉移，你看一些新北新店板橋的新區，價格都比台北市的舊區新房還貴。台灣鯛，老害只會要求別人幫忙出錢都更，這題誰來當都一樣無解！ ※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言： : ※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言： : : 作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping : : 標題: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋 : 身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶 : 的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。 : 台北市都市更新最現實的兩大問題： : 一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。 : 台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。 : 這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符合 : 現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。 : 所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。 : 這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。 : 講白了： : 你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住， : 你會想都更？不論你要說這類人貪還是怎樣，實務上空間不夠就是最大的抗性。 : 講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句： : 「所以我都更完到底剩多少？」 : 二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。 : 只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。 : 現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金制 : 度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。 : 結果形成一個非常荒謬的現況： : 積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到最 : 後，再來看別人整合出什麼成果。 : 甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。 : 那從一個純粹理性的屋主角度： : 我幹嘛積極參與都更？ : 這才是制度真正應該解決的問題。 : 執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。 : 中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。 : 既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理。 : 真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個： : 1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。 : 針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或耐 : 震評估。你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強到 : 符合要求。不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。 : 2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。 : 針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇、 : 列為優先拆除對象。 : 甚至可以進一步討論： : 在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同意 : 門檻的效果？合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善公 : 共安全的籌碼？ : 3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。 : 老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。 : 不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補強 : 制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價。 : 4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。 : 如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論： : 在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速的 : 更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。 : 當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的程 : 序保障。但至少這才是在解決真正的問題。 : 上面這些如果真的全部做下去，我敢說： : 即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。 : 因為現在最大的制度問題之一就是： : 參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。 : 但問題來了。 : 哪個政治人物敢這樣做？ : 要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。 : 增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。 : 優先處理違建——得罪違建戶。 : 降低強制更新門檻——得罪不同意戶。 : 哪一項不是票？ : 所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。 : 於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長以 : 後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。 : 我只能說： : 想太多！ : 政治最好笑的地方就在這裡。 : 真正有效、但會掉票的政策不敢提； : 提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有人 : 要解決都更問題了！」 : 至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」…… : 我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。 : 不要只坐在辦公室裡看示意圖。 : 你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？ : 臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施作 : 條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？ : 巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有增 : 建。　這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式： : 鋼構要立在哪？ : 立在馬路上嗎？還是強拆一樓占用的違建？ : (政府你敢做？一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？) : 當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱補 : 強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。 : 這種議題真正的問題： : 技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及 : 成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。 : 如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成 : 解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！ : 對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺， : 讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查 : 的門檻和流程拉的極長。 : 這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人， : 用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 162.120.248.80 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1786524746.A.FDC.html