Re: [房東] 一間雅房兩個人住，算轉租嗎?

看板rent-exp (租屋經驗)作者liberating (噗嚕嚕嚕)時間15年前 (2010/11/09 00:17)推噓2(2推 0噓 1→)

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我稍稍寫了一篇，如有錯誤還請挑出來鞭XD 下述之出租人即指房東、承租人即指原PO、第三人則指原PO出借雅房共同使用之朋友一、承租人與第三人間之法律關係並非轉租，而為使用借貸民法(以下同)第421條第1項，租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約。可知租賃契約為有償契約，無償交付他人使用收益者，應屬第 464條使用借貸。承租人將系爭雅房無償交付予第三人共同使用收益，應認承租人與第三人間成立使用借貸契約，而無第443條之適用餘地。二、出租人得向承租人依債務不履行請求損害賠償依契約自由原則，尊重當事人間之意思，原則上應依約定之內容決定契約是否成立、如何履行、倘違反約定時之法律效果為何等等，倘有約定未盡之處，始由民法為補充規定，以明雙方當事人之責任。系爭租賃契約中，出租人與承租人約定: 未經甲方同意，乙方不得將租賃房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。承租人並非轉租於他人已如上述，然承租人未經出租人同意，無償將租賃物交由他人使用收益、或與己一同使用收益，應認承租人變相以其他方法由他人使用房屋，自屬違反系爭租賃契約。違反約定之一方，應負債務不履行責任，倘系爭租賃契約中未約定違反之法律效果如何，應依民法規定。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，依民法第227條，瑕疵可補正者，債權人得依給付遲延，除債務人原給付義務繼續外，債權人得請求遲延損害賠償；瑕疵不可補正者，債權人得依給付不能，請求債務人賠償損害。倘認因承租人債務不履行所生之瑕疵損害係得以補正，則出租人除可請求承租人繼續履行租賃契約之外，得向承租人請求自該第三人(即原PO朋友)入住時起至搬離止所多增加之支出，如水電費等。三、出租人得向第三人依第767條請求返還所有物，並依第179條行使不當得利返還請求權 1. 第767條之物上返還請求權，其行使前提有二: 一為請求權人係物之所有人；一為相對人係無權占有。若出租人確為系爭租賃物之所有人，而相對人與第三人間並無何法律關係以使第三人之占有為有權占有，且承租人與第三人間之使用借貸契約，依債權之相對效力，無由對出租人主張，則出租人得依第767條，向第三人請求返還系爭租賃物。 2. 第179條規定，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。故不當得利之意義為: 一方受有利益、他方受有損害、一方之受有利益無法律上原因，且損害與利益間具因果關係。第三人受有使用與收益系爭租賃物之利益，使出租人受有相當於租金之損害，且第三人與出租人間並無何法律關係使第三人之受有利益具法律上原因，故不當得利請求權人即出租人得依不當得利之規定，向不當得利受領人即第三人請求自第三人入住時起至搬離止，相當於租金之損害。 ※ 引述《nacola (stop it!)》之銘言： : 想請問一下， : 一開始與房東簽約時是只租了一間雅房， : 但是後來是兩人一起住， : 幾個月後房東要求要補足這幾個月的差額， : 我查了一下民法第443條： : 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。 : 但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 : ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ : 這個部分我們簽約並沒有特別說明約定，所以沒有特別的反對約定 : 所謂約定要白紙黑字寫下來嗎?或是口頭約定就算數? : 我們的合約是使用書局賣的合約 : 他主張: : 未經甲方同意，乙方不得將租賃房屋全部或一部轉租、出借、頂讓， : 或以其他變相方法由他人使用房屋。 : ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ : 兩人同住(當然沒有收租金)算是以其他變相方法由他人使用房屋嗎? : 因為沒有通知房東，房東有權主張違約或是以補錢的方式對房客求償嗎? : 麻煩大家替我解答一下...謝謝... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 123.193.35.86