Fw: [新聞] 小宅化如何影響租屋市場？小宅多、租金

看板rent-exp (租屋經驗)作者YOPOYOPO (痔瘡小天使。)時間1月前 (2024/11/13 15:22)推噓0(0推 0噓 4→)

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※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1dAg6cwI ] 作者: qazsedcft (離開是) 看板: Gossiping 標題: [新聞] 小宅化如何影響租屋市場？小宅多、租金時間: Wed Nov 6 06:52:12 2024 1.媒體來源:《報導者》｜ The Reporter 2.記者署名: 文字/簡毅慧攝影/陳曉威設計/江世民共同採訪/方德琳、孔德廉核稿/方德琳責任編輯/黃鈺婷 3.完整新聞標題: 小宅化如何影響租屋市場？小宅多、租金漲愈多？5年400萬筆租屋數據全解析 4.完整新聞內文:https://imgur.com/O6J3YCw

（攝影／陳曉威；設計／江世民） ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 房價高漲、小宅化趨勢不只影響購屋族的選擇，也連帶波及全台各地的租屋族。《報導者》爬梳2019年至2023年全台最大租屋平台「591房屋交易網」近400萬筆租屋數據，發現20 坪以下整層出租的小宅數量跟占比大幅提升，每坪租金也在短短5年間成長超過2成，而且中南部地區的租金成長率遠高於北部，甚至達數倍之多。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 「年初不買房，整年都白忙；今年先買地，明年賣學弟」，這句網路流行語精準反映出台灣近年來的房地產投資熱潮。房價節節攀升，建商為了將總價維持在民眾可接受的範圍，陸續推出更多小坪數商品，投資者紛紛湧入小宅市場，將其視為一種相對可負擔、回報穩定的投資標的，小宅也因此逐漸成為房產市場的主流趨勢。（延伸閱讀：〈鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小空間貼近基本居住水準底線〉）然而，隨著2021年「房地合一稅2.0」上路，規定購屋未滿5年出售者需繳納35%至45%的重稅以抑制短期炒房現象，投資人無法再以「短進短出」的方式獲利，只能等到5年期滿後再出售，「明年賣學弟」的策略也因此轉變成「5年賣學弟」。在這五年的閉鎖期中，部分投資者將小宅釋出到租屋市場，以租金回收成本。這種長期持有限制下衍生的新策略，使租屋市場上新成屋小宅的供給快速增加，也墊高市場的租金行情。公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」自2018年以來持續監測全台最大租屋網站「591房屋出租網」物件，《報導者》數據記者抓取2019至2023年5年間不重複的397萬筆租屋資料，嘗試觀察疫情前後的租屋市場變化（完整方法論詳見文末）。高房價、分割套房成本考量，小坪數、整層出租物件增加攤開近五年的全台租屋供給數據，以「電梯大樓、整層出租」的物件占比成長最多，近兩年間成長至將近4成。但此類物件的坪數卻下降最快，平均坪數從原本的31.6坪下滑至30 坪。 https://infogram.com/1pw237nngr11yyfv2lwqngrvkna9j1qzgrk https://infogram.com/1pk2dzyer6g0j2f9z1vgy17djlc3w97ddnx 「房價往上走後，租屋市場的供給端也出現很多質變。」住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨說，建商近年主推小宅，加上投資人也認為相比大坪數、高總價的物件，小宅更容易出租、轉售，因此也更容易流入租屋市場。從數據來看，屋主這幾年不再像過去那樣將房屋隔成數間分租，而是以「整層住家」的形式掛上租屋平台。徐佳馨指出，這與近年來工安、消防災害頻傳密切相關，由於各地方政府加強對違建、消防和建築安全的監管，隔間分租的成本顯著上升，也讓許多房東、投資客改變策略，選擇將整層房屋出租以減少法規風險與改建成本。「591房屋交易網」新聞公關組主任畢務潔也有類似的觀察：「我們之前討論過，假如一個30年的公寓要合法隔成5、6間套房，消防安全都要納入考量，你光設計費、裝潢費等等可能就要8、900萬，跟以往只要2、300萬的價格差非常多，所以我覺得還是會有人做隔間（分割套房、雅房），但不會像以前那麼常見。」畢務潔說，職業房東在出租物件時，必定會計算收益比，現在隔套成本拉高，在預算差距不大的前提下，部分人會更傾向於購買兩間小宅整層出租，而不是一個大坪數物件隔套出租。此外，隔套出租的管理成本也比整層出租還高。不僅出入人員的複雜性增加，一旦發生意外事件，例如房客自殺或死亡，還可能會大幅影響物件價值。相較之下，直接購買小坪數物件並以整層形式出租，不僅簡化管理，也能降低風險，因此愈來愈多投資者傾向選擇這類小宅整層出租的方式，確保資產的穩定性與增值潛力。受科技業進駐、重劃區影響，中南部小宅大量湧現租屋市場為聚焦分析小宅的分布與占比變化，《報導者》自租屋數據中篩選室內坪數在20坪以下、整層出租的41萬筆物件。觀察六都小宅的增長趨勢，數量都顯著上升，台中市從2019年的 1.5萬戶直線成長至2023年約2.9萬戶，近乎翻倍成長。近年中南部房價騰飛，也帶動小宅出租數量跟占比穩定上揚。 https://infogram.com/1p3mjlld1pgyg6t0mlwpj3eepjbd7w229d1 雖然以小宅總體出租數量來說，台中市扶搖直上成為六都之冠。但細觀各個行政區，2023 年小宅出租最多的仍以雙北行政區為主，台北市中山區位居榜首，共有超過6,000筆小宅整層出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北區緊隨其後，位列第2至第4名，超越雙北三重、板橋、大安、信義等傳統蛋黃區。這些小宅整層出租熱區都是發展已久，生活機能完善，人口密集且商業發達，是典型租屋需求旺盛的市場。 https://infogram.com/1px1w1vypddeg9iqmyy6q9mzyxhndgqmdlr 這樣的分布結果雖在預料之內，但若深入分析過去5年各地的小宅出租量成長率，便會發現蛋白區的小宅出租成長率有倍數、甚至10倍以上的成長。這顯示，隨著雙北和台中蛋黃區的小宅市場逐漸飽和，建商和投資人將目光投向蛋白區，也帶動小宅出租供給擴展至中南部次級地區，大量小宅如雨後春筍般林立。「最近這幾年中南部（房市）很發達。」徐佳馨表示，雖然台中的小宅主要集中在西屯、北屯的七期一帶，但近年科技廠進駐中科，使科技園區周邊房地產蓬勃成長。以中部科學園區為例，過去10年間就業人口翻倍，帶動台中工業區、精密科學園區等地的發展，后里、神岡、大雅也出現有龐大剛性需求的住宅區。這幾年台中港科技園區、離岸風電產業專區等重大投資建設落腳海線，也讓清水、梧棲一帶成為近年投資型房產大爆發的蛋白區。徐佳馨說，「當年遠雄在梧棲推（單坪）16萬到 20萬時，在地人看衰認為海線沒有人會去，有個人笑說『誰要去住梧棲啊』，結果後來那個人買26萬。」房價漲，租金就也跟著漲，近五年海線的租金漲幅突破3成，遠高於台中市中心的精華地段。但以小宅數、租金成長幅度來說，海線的漲幅仍不及烏日。 https://imgur.com/T2Coy0Z

https://infogram.com/1px0655jp7r901cqxplzx6x9k3a7njk533 隨著高鐵、台鐵等大眾交通設施的完善，周邊地段也成為投資客的首選。台中烏日、台南歸仁憑藉「三鐵共構」的優勢，讓「高鐵特區」新建案如雨後春筍般湧現，吸引大量外地投資客進駐，周邊小宅的供給量也隨之飆升，烏日從2019年的113件增至2023年的1,844件；歸仁則從4件升高至125件，增長十分顯著。科技業帶動購屋、租屋市場結構改變的狀況也發生在南部城市。2017年起台積電宣布揮軍南下，分別在南科台南園區和楠梓園區設廠，這些地段地價基期低，吸引大量建商進駐，也連帶讓小宅的出租量大幅增長，房價跟租金一起水漲船高。 https://imgur.com/0Lxhbfx

https://infogram.com/1pg2qxynqy93w1s9mdxxrj90e1twdl9m0qe 徐佳馨說，早期南科不是工程師的就業首選，周邊建設寥寥無幾，但是近年竹科與中科產能漸趨飽和，南科成為科技業進駐的新桃花源。因此當科技大廠陸續宣布於南科設廠，工程師、投資客也紛紛將目光投向當地的房地產，「房價漲上去後，很多人想起竹科、中科學長們以前賺錢的經驗。」科技業資產豐厚，許多工程師將房地產視為投資首選，在聽聞相關產業進駐科技園區的第一時間購置物件，隨後放著等待房價增值或轉租給其他人。新一批工程師累積資本或對市場有了足夠的了解後，也會相繼投入房產投資行列。觀察到這種現象的畢務潔說：「其實工程師買房還挺驚人的。他們會特地請假，一整組人一起去看房、掃貨。我們有中南部的同事提到，去年高雄的幾個案子就是被一群工程師掃完後他們才回去上班。」至於安南一帶，則是近年來台南市政府重點推動的重劃區，區內的九份子重劃區在過去5 年間房價顯著上漲，單坪售價從19萬飆升至34萬，租金漲幅也不遑多讓，從每坪750元成長至1,211元。桃園觀音鄰近重劃區、高鐵特區小宅林立，出租成長量居北北桃之冠北北桃地區小宅出租量成長之冠也是因為位處重劃區，桃園市政府近年積極推動位在觀音的草漯重劃區，過去該區域以透天厝和別墅為主，隨著高鐵站和桃園航空城的建設逐漸成形，建商紛紛進駐，房價和租金同步攀升，觀音在北北桃租金漲幅中排名第二，僅次於科學園區所在的龍潭。 https://imgur.com/L3FZOAc

https://infogram.com/1pzm5610eg0y7zb2kr3jx3q2nyi1g7yjpv9 中國文化大學土地資源學系主任李家儂指出，台灣近年有非常多大型區段徵收跟市地重劃案，這些區域從原住戶轉手到建商時，地價往往就已上漲5～6倍，而建商進一步開發規劃後，就會以更高價格售出，同時帶動周邊老房子價格上漲。當房價上漲，租金也隨之攀升，進一步推高當地租屋成本。不過相比其他縣市，雙北租屋市場過去5年的小宅增長趨勢沒有特別顯著，租金漲幅也多集中在蛋白區。部分觀點認為，雙北小宅供應已經相當密集，且腹地發展趨於飽和，因此成長空間有限。不過畢務潔從租屋平台方的角度觀察指出，長期以來，雙北租屋需求旺盛，因此出租狀態相對穩定，即便在租約轉換期，房東、房仲仍能輕易媒合到租屋需求者，許多房源無需上架至591等平台就能迅速出租，因此也比較難如實反映小宅出租趨勢。只要小宅化趨勢持續擴大，房價租金就會同步走高過去5年，小宅在租屋市場中的比例快速攀升，從以前套、雅房為主的租屋市場，現今被整層小宅物件逐漸取代，租客得花更多的預算來租稍微大一些、格局完善的小宅。但這樣的轉變對租屋族來說，究竟是福是禍？投資客不隔套、整層出租的策略確實為租屋市場帶來較多安全保障較高的物件，有助於市場淘汰老舊危險建築。然而，這樣的趨勢對租客的財務負擔卻帶來挑戰，尤其在租金上漲的背景下，小宅並不見得能提供與租金相對應的價值。受訪的專家都不約而同地提到，台灣租屋市場一直缺乏完整的市場調查，導致租客在房東主導的市場裡，話語權相對有限。也有北漂族跟我們提到，她因為受不了台北的高昂租金而決定回到台南，但卻發現當地即便出現很多新房源，租金卻也漲到無法理解的範圍，甚至與北部比肩。房價與租金的預測上，央行在今年9月推出第七波信用管制政策，讓購屋市場進入盤整期，投資需求暫時降溫。然而，市場普遍認為當房市達到低點後，政府很可能再度祭出利率優惠、放寬貸款條件等措施來刺激買氣，整體房價的長期上升趨勢依然強勁。在此背景下，隨著科技業的快速發展以及台積電等大型科技廠進駐中南部，加上各地重大基建的開發，帶動大量人口移入，推動中南部房價逐步上揚。畢務潔指出，中南部的房價正逐漸向北部看齊，且房價和租金呈正相關，只要房價不跌，租金也不會有大幅下修的可能性。展望未來，房價有高機率會持續攀升，小宅這類產品在購屋和租屋市場中的版圖也就會繼續擴大。對於單身族群、小家庭而言，無法負擔高房價的情況下，選擇在租屋市場中找到小宅作為過渡，將成為更為普遍的趨勢。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 【附錄】《報導者》如何分析租屋數據本報導591租屋資料取自公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」，自網站蒐集 2019年至2023年歷年年度資料，並參考相關文獻，進行初步過濾：保留特定建築類型：只保留公寓、華廈、透天厝和住宅大樓，排除店面、倉庫、辦公商業大樓等。保留特定物件類型：只保留雅房、分租套房、獨立套房和整層住家，排除廠房、辦公等。保留住宅用途：只保留純住宅使用樣本，刪除商業用、工業用或零售業使用等資料。排除包含車位的樣本：刪除租金內含車位價格者。排除特定樓層：刪除整棟出租的樣本。以下為資料抓取與初步過濾後，《報導者》執行的資料清洗過程： 1. 更新經緯度位置資訊：若物件本身帶有「常見約略地點_x」、「常見約略地點_y」，則以此為準。若這兩欄數據為空值，則自「約略位置範圍」欄位中抓取有經緯度的數據，取範圍取中間值為經緯度。刪除無經緯度數據的物件。將物件的經緯度數值與其對應的行政區進行比對，排除位置不相符的點位。 2. 移除租金、面積離群值：移除租金單價離群值：依各行政區劃分標準計算租金平均單價，再以2倍標準差刪除各區的離群值。移除面積離群值：依各租屋類型計算平均面積，再以2倍標準差刪除面積離群值。資料清洗完畢，共獲得373萬5,287筆不重複房屋出租資料。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 5.完整新聞連結:https://bit.ly/3YS5523 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.250.212.217 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1730847142.A.E92.html

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