出租土地合建房屋 要申報租賃所得？
■ 劉菁菁
房地產行情轉好，不少地主與建商合作意願提高，甚至有種新型態合作模式，就是租地合
建，但相關稅負的疑難雜症也跟著衍生，不先弄清楚，會算錯成本，錯估合作效益。
北區國稅局最近就針對幾種租地建屋的情況，因為與傳統收租金形式不同，出租土地的地
主該不該申報租賃所得，如何申報，有了完整的解釋。
第1種情況是租地建屋，原地主是起造人，而租地的公司支付營造商房屋建造工程款，在
約定時間內，租地的公司可以免費使用房屋。
針對上述情況，北區國稅局解釋:這時租地的公司按約定支付的建造成本，就視為租土地
的一種對價，與支付租金性質相同，所以這家租地的公司必須按照每年實際支付的工程造
價，分別在給付年度當作地主的租賃收入來開立扣繳憑單給地主，地主須申報租賃所得。
第2種情況也同樣是租地建屋，房屋起造人是租地的公司、自費建屋，房屋所有權為公司
所有，但約定土地租約期滿後，地上所有權歸地主所有或是交付管理，而在約定租約期，
租地公司擁有無償使用房地的權利。
如何算地主有租賃所得，北區國稅局的解釋是，這種租約期無條件免費使用房地，到期才
一次將建好的房屋還給地主，建好的房屋算是租約期租土地的對價，算是一種到期交付租
金的性質。至於公司在交付房屋時，要開出的扣繳憑單，原地主租賃收入的認定，應是帳
列建造成本加計屬於資本支出的改良、修繕費用，再減去計折舊後的餘額；若拿不出帳冊
，國稅局按房屋評定值來核定。
第3種情況是租的人代原地主支付各項款項，如代付稅捐、代償債務、代出修繕費、押金
、保證金等，也視同變相支付租金，要開扣繳憑單給原地主。
結論就是，打算租地建屋的地主千萬別以為沒有任何租金形式，就可以逃掉申報租賃收入
，結果是更慘，沒一樣少。
【2004/09/29 民生報】
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