Re: [閒聊] 關於資產的規劃?

看板toberich (創業)作者gechion (water)時間5年前 (2020/09/09 13:23)推噓3(3推 0噓 4→)

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好吧無聊來回一下這篇懶得看過程想得結論直接拉到後面吧XDDD 照你所說寬限期利息10萬/年每月繳息大概8300左右以正常利率回推貸款N=700萬左右但你頭期只有100萬以正常成數來看N應該=400萬所以可能是北部物件貸款成數比較高但這樣也表示你的利率就也偏高所以我覺得 N大概就落在 700~400之間那就抓個平均550萬收租60萬每月收租5萬你又說是改套大概就是公寓改套你又有砸大錢裝潢所以我猜可能是頂樓4+2物件所以是6間房 1間8000-8500 左右就不給你的60萬租金在打折了(你說60萬就60萬哈哈) 不然正常還要扣掉(招租成本管理成本待租成本稅金成本維護成本...) 房東不好當阿~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 小結: 100萬頭期款+450萬(貸款)+250萬(裝修成本)+50萬(待租損失)=850萬未來售價 -------------------以上就是我估算物件大概的基本資料------------------ 好那我們開始來算算投報率% 一、繼續持有租金投報率投入=100萬+250萬+50萬=400萬(你投入的成本不討論折現機會成本只有算待租損失) 收入=60萬租金-10萬寬限期貸款利息=50萬 50萬/400萬=12.5% 後面正常本息平均攤還收入=60萬租金-33萬本息攤還=27萬租金 27萬/400萬=6.7% 也符合你說的6-7%投報率所以持有到第4年在開始賣把12.5%賺好賺滿二、賣掉價差投報率那你賣掉可以拿回400萬現金賣掉的話有400萬，那你賣價大概是850萬扣掉銀行貸款450萬(尚未繳本) 得出所謂的400萬但這情況實際沒賺到價差也賺不回那第一年的待租成本 1.房地合一稅以上述資訊來看大概是50萬的課稅基準*20% =10萬 2.仲介費售屋的仲介費 850萬*4%=34萬 3.其他行政規費手續費加起來費用大概50萬左右所以其實你投入350萬但應該拿得回來的也是350萬 (除非你有避稅方式仲介你自己人..那就另當別論) 所以如果你持有到第5年在賣會比較好!! 沒賺到價差但可以賺到租金=50萬*4年=200萬-扣掉上述買賣成本50萬=150萬小結如果你持有2年就賣等於沒賺錢(賺的租金被上面說的成本吃掉) (還沒算投入350萬的機會成本) 但第三年起開始才每年賺50萬但最多到第五年所以持有五年總共就150萬投報大概150萬/350萬(就不算年化報酬投了累了XD 我也沒收錢啊XD) 42%/5年=8.6% 這樣應該算是效益最大化了後面就開始本息攤還每年就賺27萬而已整體投報會逐年下滑第6年就在8.4% 第7年8.3%.... --------------------不想看那麼多直接看這裡------------------------ 所以建議持有4-5年之間在開始轉手要賣的前兩年的時間你可以好好想想要拿這500萬元做什麼 (150萬租金收入+350萬你的現金) 喔不!! 應該是前兩年就開始"做"一些你想做的生意而不是想想是找不到答案做才有答案另外創業原比改套當投資客難上一百倍沒有找到熱情的事業單純想賺錢的千萬別來創業.... 這一篇文章值 868 Ptt幣XDDDD ※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言： : 這可能不算創業範圍吧? : 但想來這裡問 : 因為這版的各位應該思考比較有開創性 : 希望得到一些不同想法 : *** : 就是呢這幾年一直在努力被動收入 : 特別是收租房產 : 現在有完成一個年收五十萬的物件(已扣貸款) : 面臨兩難抉擇 : 1. 賣掉，可拿回400萬現金(但就損失被動收入) : 2.不賣繼續被動收入，但資金就不靈活， : 手邊剩一百多，無法做大計畫。 : 各位怎麼看呢? : 請多指教，謝謝 : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.225.238 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/toberich/M.1599475189.A.80C.html : 推 cccon1ine: 貸款 09/07 18:54 : 推 itsjustagame: 年收50賣掉只有400太少了吧去增貸＋信貸吧 09/07 20:45 : → rabinson: 那區沒啥漲增貸問過頂多多50 09/07 21:05 : 推 grotwpig645: 扣貸款還有年收50？賣掉只能拿回400？你賣我好了我4 09/07 23:41 : → grotwpig645: 50跟你買 09/07 23:41 : 推 kissbin: 扣掉貸款年收50？！我460跟你買，拜託賣我～ 09/08 00:26 : 可能誤會了啦解釋一下 : 例如我當初買N : 現在可以賣N +400 : (但是我投入的成本大概300 : 所以就是淨利100) : 年收租-貸款利息=50 : (因為寬限期可以五年) : 以賣價大約是6~7%的投報 : 推 victor74269: 可以找財務顧問之前有諮詢這類議題蠻看重個人價 09/08 00:55 : → victor74269: 值觀的 09/08 00:55 : → victor74269: 我是找安睿宏觀的 09/08 00:55 : ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 00:57:26 : ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 01:01:52 : 推 roy0710: 400應該是已經貸到滿的頭款。所以逼不得已要賣掉不能增 09/08 11:44 : → roy0710: 貸 09/08 11:44 : 推 carolgilbert: 這是什麼物件這麼厲害，只花300萬成本就可以年收50 09/08 18:09 : 頭期一百 : 裝修250 : 扣掉收租第一年50 : 年收60 : 扣掉利息一年10萬 : ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 18:55:01 : 推 xhs: 你是搞分租套房? 09/08 20:27 : → rabinson: Yes 09/08 21:59 : 推 chouvincent: 買兒童貼紙的廠商一個月營收約200 成本不用100去做 09/08 23:17 : → chouvincent: 100可以做的事情挺多的 09/08 23:17 : → chouvincent: *賣 09/08 23:17 : → chair209: 你才剛弄完收了一年租，怎麼會想賣掉，當然是繼續啊 09/09 10:34 : → chair209: 50/400=0.125，你拿四百萬出去能獲得超過12.5%的年報酬 09/09 10:37 : → chair209: 再考慮賣掉，尤其你這房價也沒漲，要是漲你報酬要更多 09/09 10:38 -- Google 菲腸愛旅行|██████████████████▕搜尋▏進階搜尋 | 使用偏好 ▇▇ ￣￣￣￣￣￣￣￣搜尋： ⊙所有網頁 ○中文網頁○繁體中文網頁 ○台灣的網頁所有網頁約有1項符合菲腸愛旅行的查詢結果，以下是第 1項。共費28年。 https://veryitrip.com/ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.218.136.142 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/toberich/M.1599629005.A.F5B.html ※ 編輯: gechion (124.218.136.142 臺灣), 09/09/2020 13:25:09 推 rabinson: 是四間套房總共五萬二。 09/09 14:07