[情報] 年金險 VS 貸款買房出租

看板CFP (理財規劃)作者ameryu (雨龍千尋)時間8年前 (2017/08/26 23:25)推噓3(3推 0噓 10→)

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※ 引述《bamboo1106 (bamboo)》之銘言： : 標題: Re: [請益] 該如何處理這張儲蓄險？ : 時間: Sat Aug 26 16:28:52 2017 : : 首先報酬率計算方式一開始就錯了 : 絕對不是 10000 / 384560 ＝　2.60% 這麼算的我總共有列兩種計算方式， : 你送給保險公司 20 年無利息的資金 : 然後保險公司20年後開始每年給你2.6％的利息，這是您覺得錯的原因，但是，你實際現金流的支出與收入就是長那個樣子。第一，並不是給保險公司20年『無利息的資金』，因為保單設計的關係，第二年度就會有年金給付，所以這部份，用IRR去解釋，就是有點詭異的事情。再者，我有提到，進入退休金規畫的領域，你就算用總繳保費，每年請領一萬去計算，現金流返還率 10000 / 574560 = 1.74%，這個是繳費期滿才有。但是你實際繳出去的保費，並沒有這多。 : 怎麼算都不可能這麼高，這部份是繳費期滿的實際報酬，這個跟你貸款買房租人在換算『租金投報率』的問題是一樣的。一般人都是用房價（滿期金）在計算租金投報率，但是正確的算法是要用實際總繳金額(本金加利息)。年金給付　＝　房屋租金房屋租金　／　（頭期款＋房貸總繳金-含利息 ) ＝真正的投報率用台語來形容，叫『算本賣貨』。比較基準點要一樣，不然沒辦法分出高下。請參閱圖表。 http://imgur.com/gMCUCG9

第二張圖表，算是很怪的比喻，是針對這筆投資去計算出來的報酬率。 http://imgur.com/5PmZv1i

詭異的點就是那個身故保險金，若保險公司給付，在買房出租這邊，就要把房子賣掉，以取得現金，計入現金流裡面，去比較。但是沒有加計房價上漲的部份，以原價賣出。另外，這個是單利的算法。當你轉換成年化報酬率之後來比較，在身故之前，不論IRR或是年化報酬率，都是負的。如果年化報酬率是負的，就真的是錢變薄，而且錢會越存越少。另一層意義是，你的現金流返還，是有吃到本金的。 : : : 計算過後此保單被保險人 : : 第 40 保單年度過世， irr 為 1.62 % 第40保單年度前，若沒有身故，其IRR都是負的。再者，身故保險金，被保險人花不到，一般是把『生存保險金』算進來，也就是『儲蓄險滿期金』算進來，才能納進來計算IRR吧!? : 第 60 保單年度過世， irr 為 1.85 % : : 基本上算是蠻爛的商品， : : 所以有網友會提到儲蓄險都是垃圾。儲蓄險，躉繳跟分年繳的計算基礎是不一樣的。 IRR只是一個參考的指標，但並不能代表其真正的實際報酬率。在『退休金規劃』的領域裡面，IRR要怎麼使用，就見人見智了，年金險比較像賠錢租的房子，底下的圖表有舉了兩個例子，同樣的房價，不同的租金收入比例。一樣都是『賠錢租』的例子，一樣都是分20年期繳。返還率不同，就會造成不同結果，其中一個賠錢租，還是會賺錢。另外，房屋部份，為了配合年金險的身故給付，僅使用當初購入價格來計算之。四十年不調漲房租，以彌補空窗期的支出。正常狀況下，隔個幾年之後應該是要略微調漲房租。為了配合年金險，就假設不漲。像年金險、儲蓄險，這類的保險商品，個人是不推的，如果你閒錢真的多到不行，那就自己考慮清楚，未來幾年的資金需求。但是，萬一買了一段時間，就要好好的思考清楚，怎麼做，才是對您最有利的，解約把錢拿回來，未必是上策，但也未必是下策。端看您的人生階段走到什麼狀況。人生難免會遇到要用到錢的時候，只是不知道什麼時候，光是『用錢的風險』，個人就不推薦這兩樣商品了。 ameryu. 2017-08-26 # -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.162.101 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1503761104.A.BED.html ※ 編輯: ameryu (223.138.162.101), 08/26/2017 23:30:36