[討論] 房地產預期報酬估算
最近把投資金律重新拿起來翻,看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分,想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算,原因是房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。
先看高登公式:
市場報酬(貼現率)=股息收益率(dividend yield) + 股息成長率 (dividend growth)
換成房地產來看就是
年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1)
以一間1000w, 年收租金30w的物件來看,租金年漲3%,長期的預期報酬可以得到
3%+3% = 6%
之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長,其實跟上述公式(1)對應起來也合理,租金成長其實就是跟著房價成長。
再來股利折現模型:
市場價值 = 股息 / (貼現率-股息成長率)
換成房地產來看就是
房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率)
假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%,如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是
房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件==
但如果你要求報酬率只要5%,則
房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多
或者你也可以直接用你買的實際價格,假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%, 那你的預期報酬 P就是6%
1000w = 30w / (P-3%),P = 6%
不知道上述的想法合不合理~跟大家討論看看
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推
10/12 21:10,
1月前
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哇確實股利折現模型是基於年份無窮大的假設下推得,但房子沒辦法無盡收租,這樣也許就要像d大的建議這樣推現值~
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※ 編輯: johnbogle (122.121.180.55 臺灣), 10/12/2024 21:37:55
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