Re: [北美] 北加工作好不好？
看板Oversea_Job (海外工作)作者VirgilAeneid (維吉爾)時間10年前 (2016/04/08 06:31)推噓2(2推 0噓 4→)留言6則, 5人參與討論串8/12 (看更多)
※ 引述《yay0909 (椰林)》之銘言：
: : 噓 yay0909: 中位數1M是SF/半島的single house,南灣約800K多 04/06 14:59
: : 這裡列的是全部房價中位數,不是Single House房價中位數.
: : 事實上TownHouse/Condo通常價格都是中位數以下,
: : 絕對是拉低平均數的,但是你以為它們價格會比中位數低很多???
: : 我前面說的是100萬,
: : 是矽谷的中位數(包含SF/半島/南灣/東灣).
: : 單單SF是108萬. 這兩個是2016年的數據.
: : 你要說半島,以下是2015年的數據
: : https://pic4.zhimg.com/a7a3d7f26a20d2dde048533e1a0f9b83_r.jpg
: 下面有人推文說了 你要算整個灣區的中位數就不是一百萬
: 你要數據？
: http://goo.gl/YMbMwd
: 2016三月份的數據 中位數約60.9萬
: 再細分一點 Median sale price by county (Dec '15 - Mar '16)
: 只看你上面提到的四個縣
: http://www.trulia.com/home_prices/California/
: San Francisco $1,100,000
: San Mateo (半島) $ 950,000
: Santa Clara (南灣) $ 805,000
: Alameda (東灣) $ 615,000
: 如同我所說 city和半島約1-1.1M
: 南灣大概805K 東灣更便宜大概615K
施主,你列的數據都是對的,但是我列的也都是對的.
差別在於,你的數據是誤導的.
你列的是2016年第一季成交價中位數,我列的是整年行情價.
這數據呈現的是高價房成交比例降低(惜售或買不起,看你覺得是哪一個)
用台灣的話講,就是低總價當道的意思.
用你提供的數據,我補列上Mar 16, 2016 平均開價.
然後多列個Los Angeles
San Francisco $1,100,000 $1386050
San Mateo (半島) $ 950,000 $1552342
Santa Clara (南灣) $ 805,000 $1133753
Alameda (東灣) $ 615,000 $753448
Los Angeles $ 489,000 $1136861
真的要買房的,會怎麼看這數據,
還有現在行情開價跟成交價的差距,大家心知肚明.
不然你就到處說LA房價中位數是49萬美金好了,
但問題是那是2016第一季成交價中位數,
不是LA房價中位數.
: : → yay0909: 而且有人規定買房=買single family house?? 04/06 14:59
: : 沒有. 你真的要把數據講得很清楚,
: : 再給你一個數據,一般而言,
: : 稅前總收入$20萬，20%首付，大概買$1百萬左右的房子。
: : 那稅前總收入$10萬,20%頭期款,大概就只能買$50萬左右的房子.
: : (10萬收入稅雖然比較低,
: : 但是利息/房屋稅的抵稅效果也跟著降低,
: : 然後最基本的食衣住行不會減少的)
: 對不起 請問你說要『再給我一個數據』 數據在哪？
: 你有買過房子嗎？ 買房子貸款不是像你這樣算的
: 稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子
: 銀行是用DTI (debt to income) ratio算的
我不是都已經說20%頭期款?
那當然就是指貸款40萬的意思
你自紮稻草人說稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子,
自己打自己很開心?
十萬年收有100萬的現金當頭款,當然就可以買140萬的房啊.
還有銀行還會看你借了這些錢之後,
戶頭現金剩下多少,還款本利和,
每年的Property Tax來考量,
簡單講就是檢驗你的長期現金流是否穩定,安全.
不然貸款的人一失業不就馬上要違約了?
: 一般DTI低於43%就能貸下來
: 你說的『大概』是有數據 還是印象派？
: 灣區買房貸款超過年收5X 6X甚至以上的都有
: 你舉的例子貸款4x年收在這篇是偏保守
: 當然你高興就好 不過如果銀行underwriter都同意買得起
: 我想還是比較有公信力
其實我很希望灣區大家都貸年收6X,甚至以上最好是10X,越高越好,
最好是現在的房價就是因為這樣的原因撐起來的,
這樣只要美國經濟有個Down Turn,
就有很多便宜可以撿了.
熱錢過多可以讓大家貸就儘量貸吧,
風險自負,出事就不要怨天尤人.
但是我多補一點,薪資收入越高越穩定的,
由於貸款利息抵稅效果越高,
而且基本生活開支,不跟收入成正比.
算下來這個 X會越高,
年收10萬跟年收30萬,
同樣年付利息3萬,抵稅效果差很大,
然後同樣的基本生活下,
年收30萬的存下的錢也會大幅超過年收10萬的3倍.
: : → yay0909: 人家為什麼不能買townhouse/condo? 04/06 15:00
: : 那請問一下,現在省吃儉用4年以上,
: : 才能在矽谷地區買總價50萬左右的房子,
: : 這是怎麼樣的概念?
: : 請你自己用Zillow,設定up to 500K,
: : 看看整個矽谷地區你有多少選擇?
: : 有的連TownHouse/Condo都不是,是Mobile.
: : 治安差,犯罪率高,
: : 上下班開車2~3個小時,
: : 在這Greate School評分通貨膨脹的時代,
: : 學區小/中/高評分居然還是2/2/2或是1/1/1的地區,
: : 然後可能依然不是Single House.
: : 不是我要說啥麼,這樣的房子你真的願意買?
: 同上所述 年收10萬 貸款5x就好 首付準備15萬左右
: 65萬左右的預算在南灣/東灣還是很多地方可以買的
: Fremont/Milpitas/N San Jose/Santa Clara這幾個地方
: 1~2房 小一點的condo絕對買得起 絕對不是mobile home 絕對不是學區111/222
: 這樣的房子為什麼不能買？
可以買,但是
1. 年收10萬,貸款50萬,買65萬房要付的代價請自己搞清楚,
我試算每月固定支出約3000左右,部分可以抵稅.
加上HOA(Condo大部分都有HOA),房屋維護費
這樣現金流自己要注意.
不要搞到每月收支只能打平甚至透支.
或是為了這樣全家過苦日子,
這樣就本末倒置了.
2. 要存到頭期款15萬是比10萬的時間更長久的.
另外還要有1X月的還款現金預備,
因為銀行不會希望買方一失業就要違約了.
: 話說 我怎麼感覺沒有你說的那麼誇張
: 我最近手上剛好有一個2BB condo要賣 Fremont Warm Springs area
: 兩年前翻修裝潢 交通便利 生活機能完美 學區10/10/10
: 感覺有55萬就偷笑了
這是好事,不是嗎?
: BTW
: 請你不要用Zillow了好嗎？ 資料更新超慢
: 沒有MLS的帳戶至少也用個Redfin 加油好嗎？
Zillow更新慢跟我說的事情沒有任何關聯啊,
你把我說的改成用Redfin找灣區up to 500K就好啊,
怎麼高興成這樣子? ( ′-`)y-～
: : 不然過苦日子好幾年,
: : 然後買下生活品質很糟的房子,
: : 接著繼續過苦日子30年,
: : 人生不是這樣浪費的.
: : 最後,
: : 如果是家庭年收入只有7~8萬的新移民家庭,
: : 真的不要待矽谷了,單身是OK的,
: : 但是千萬不要攜家帶眷一起受苦.
: 我能理解你這篇文章的用意是好的
: 但問題是錯誤資訊太多 容易誤導別人
: 年收入10-15萬的買房的人一卡車好嗎？
: 還是你覺得住在townhouse/condo裡面的人都不是人阿？
: 花個兩三萬簡單整理裝修 過得整個舒服呀 不是分租雅房可以比的
: 年收入7-8萬在這邊生活的人也很多很多啦 (5-6萬的也很多辣)
: 人家也不會永遠這樣
: 騎驢找馬的 等待身份的 各種原因
: 每個人人生際遇不同 也不用一味的勸退
我一直強調新移民兩大+1~2小,
沒有家族資助,年收10-14萬的家庭.
再者,符合以上條件我也沒勸退,
只說應該好好過家庭生活,想辦法爭取升遷比較重要,
先不要管要不要買房.因為很容易得不償失.
同樣的收入,來的先後不同,
早來個6,10,20,30年,跟剛來或者是即將要來,
這樣站的立足點差距是非常大的.
你這裡一直模糊成全體,這樣打迷糊仗不好吧?
如果有父母親留下的Palo Alto房,
房價時價300萬,無貸款,估稅價值60萬,
這樣家庭年收入7~8萬可以也過得很好啊,
但是這樣就說家庭年收入7~8萬住Palo Alto可以過得很好,
那你當別人是傻子?
這是來這版問的人的情形?
是你要誤導來這版的人還是我啊???
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簡單說,如果某一特定期間有新開發大規模便宜建案大賣,
或是低總價當道,成交的都是便宜的房子居大多數,
就會造成某區某季成交價中位數明顯下跌,
但是這不代表整個區域的房價下跌.
就是統計取樣問題,給你參考看看.
※ 編輯: VirgilAeneid (70.35.59.50), 04/08/2016 10:22:19
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