Re: [北美] 北加工作好不好？

看板Oversea_Job (海外工作)作者yay0909 (椰林)時間10年前 (2016/04/08 09:54)推噓2(2推 0噓 8→)

留言10則, 1人參與討論串9/12 (看更多)

呃...有點覺得這樣吵下去沒意思這篇之後我就不回了是非自有公評囉... ※ 引述《VirgilAeneid (維吉爾)》之銘言： : ※ 引述《yay0909 (椰林)》之銘言： : : 下面有人推文說了你要算整個灣區的中位數就不是一百萬 : : 你要數據？ : : http://goo.gl/YMbMwd : : 2016三月份的數據中位數約60.9萬 : : 再細分一點 Median sale price by county (Dec '15 - Mar '16) : : 只看你上面提到的四個縣 : : http://www.trulia.com/home_prices/California/ : : San Francisco $1,100,000 : : San Mateo (半島) $ 950,000 : : Santa Clara (南灣) $ 805,000 : : Alameda (東灣) $ 615,000 : : 如同我所說 city和半島約1-1.1M : : 南灣大概805K 東灣更便宜大概615K : 施主,你列的數據都是對的,但是我列的也都是對的. : 差別在於,你的數據是誤導的. : 你列的是2016年第一季成交價中位數,我列的是整年行情價. : 這數據呈現的是高價房成交比例降低(惜售或買不起,看你覺得是哪一個) : 用台灣的話講,就是低總價當道的意思. : 用你提供的數據,我補列上Mar 16, 2016 平均開價. : 然後多列個Los Angeles : San Francisco $1,100,000 $1386050 : San Mateo (半島) $ 950,000 $1552342 : Santa Clara (南灣) $ 805,000 $1133753 : Alameda (東灣) $ 615,000 $753448 : Los Angeles $ 489,000 $1136861 : 真的要買房的,會怎麼看這數據, : 還有現在行情開價跟成交價的差距,大家心知肚明. : 不然你就到處說LA房價中位數是49萬美金好了, : 但問題是那是2016第一季成交價中位數, : 不是LA房價中位數. 施主你有看清楚你列的是什麼數據嗎? "avg." listing price ="平均" 大家都知道統計上中位數比較有意義阿不然我跟Mark Zuckerberg兩個人平均起來不是超有錢?! median sale price不是只有2016第一季突然變成這個數字的我同意近幾年灣區房價漲得很厲害但是中位數要從谷底漲到你說的1M+也是需要時間的好嗎至少現在還沒到阿 LA的房價中位數我隨便google 現在是64萬左右緩慢上漲 http://goo.gl/Stj3Cq 過去幾年大致上是上漲的趨勢從谷底09年30萬左右漲到現在60多萬對辣真的漲很兇啦超過一倍惹但你不會真的以為中位數是113萬吧????? : : 對不起請問你說要『再給我一個數據』數據在哪？ : : 你有買過房子嗎？買房子貸款不是像你這樣算的 : : 稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子 : : 銀行是用DTI (debt to income) ratio算的 : 我不是都已經說20%頭期款? : 那當然就是指貸款40萬的意思 : 你自紮稻草人說稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子, : 自己打自己很開心? : 十萬年收有100萬的現金當頭款,當然就可以買140萬的房啊. : 還有銀行還會看你借了這些錢之後, : 戶頭現金剩下多少,還款本利和, : 每年的Property Tax來考量, : 簡單講就是檢驗你的長期現金流是否穩定,安全. : 不然貸款的人一失業不就馬上要違約了? 阿這些不就是我說的???? 銀行願意放款就表示他相信你有償還能力阿你自己說"一般來說"年收十萬只能買50萬的欸我只是告訴你 "一般"是會照DTI來算償還能力不是像你這樣大概印象的 : : 一般DTI低於43%就能貸下來 : : 你說的『大概』是有數據還是印象派？ : : 灣區買房貸款超過年收5X 6X甚至以上的都有 : : 你舉的例子貸款4x年收在這篇是偏保守 : : 當然你高興就好不過如果銀行underwriter都同意買得起 : : 我想還是比較有公信力 : 其實我很希望灣區大家都貸年收6X,甚至以上最好是10X,越高越好, : 最好是現在的房價就是因為這樣的原因撐起來的, : 這樣只要美國經濟有個Down Turn, : 就有很多便宜可以撿了. : 熱錢過多可以讓大家貸就儘量貸吧, : 風險自負,出事就不要怨天尤人. 現在大部分首付至少20%+, down turn的話只要待在水上都還算安全 (是說最近又開始出現5% down 甚至0 down loan 的確有點毛毛的QQ) : 但是我多補一點,薪資收入越高越穩定的, : 由於貸款利息抵稅效果越高, : 而且基本生活開支,不跟收入成正比. : 算下來這個 X會越高, : 年收10萬跟年收30萬, : 同樣年付利息3萬,抵稅效果差很大, : 然後同樣的基本生活下, : 年收30萬的存下的錢也會大幅超過年收10萬的3倍. 施主你是不是抵稅相關規定沒弄清楚阿??? 首先所有房貸利息只有1M以內的可以抵稅高薪資收入如果貸款超過1M 抵稅效果不一定比較好再來年收30萬應該很難不碰到AMT吧 AMT後property tax不能抵稅 interest deduction還會phase out 10萬跟30萬抵稅效果有差啦但誰好誰壞還不知道勒要詳細算 : : 同上所述年收10萬貸款5x就好首付準備15萬左右 : : 65萬左右的預算在南灣/東灣還是很多地方可以買的 : : Fremont/Milpitas/N San Jose/Santa Clara這幾個地方 : : 1~2房小一點的condo絕對買得起絕對不是mobile home 絕對不是學區111/222 : : 這樣的房子為什麼不能買？ : 可以買,但是 : 1. 年收10萬,貸款50萬,買65萬房要付的代價請自己搞清楚, : 我試算每月固定支出約3000左右,部分可以抵稅. : 加上HOA(Condo大部分都有HOA),房屋維護費 : 這樣現金流自己要注意. : 不要搞到每月收支只能打平甚至透支. : 或是為了這樣全家過苦日子, : 這樣就本末倒置了. 我不知道你這個3000怎麼來的啦看起來好像是用 3.75% 30yr fixed loan+1.25% property tax 先不說可以選擇5/1 or 7/1 ARM降低利息 3000裡面可以抵稅的部分好像滿多的欸超過2000了 : 2. 要存到頭期款15萬是比10萬的時間更長久的. 是阿要買房本來就要存錢沒爸靠的大家不都這樣? : 另外還要有1X月的還款現金預備, : 因為銀行不會希望買方一失業就要違約了. 誰跟你說的阿?????? 1X月reserve?????? 哪間銀行的program這麼爛阿還是你貸超多2M貸款阿你的loan agent可以換掉了 : : 話說我怎麼感覺沒有你說的那麼誇張 : : 我最近手上剛好有一個2BB condo要賣 Fremont Warm Springs area : : 兩年前翻修裝潢交通便利生活機能完美學區10/10/10 : : 感覺有55萬就偷笑了 : 這是好事,不是嗎? 問題是行情真的沒那麼好阿我也好想像你說的賣那麼高不然你跟我買? 65萬就好離你說的1M還超遠 : : BTW : : 請你不要用Zillow了好嗎？資料更新超慢 : : 沒有MLS的帳戶至少也用個Redfin 加油好嗎？ : Zillow更新慢跟我說的事情沒有任何關聯啊, : 你把我說的改成用Redfin找灣區up to 500K就好啊, : 怎麼高興成這樣子? ( ′-`)y-～都說了是by the way了阿我只是建議你有在看房子的話不要用Zillow了 : : 我能理解你這篇文章的用意是好的 : : 但問題是錯誤資訊太多容易誤導別人 : : 年收入10-15萬的買房的人一卡車好嗎？ : : 還是你覺得住在townhouse/condo裡面的人都不是人阿？ : : 花個兩三萬簡單整理裝修過得整個舒服呀不是分租雅房可以比的 : : 年收入7-8萬在這邊生活的人也很多很多啦 (5-6萬的也很多辣) : : 人家也不會永遠這樣 : : 騎驢找馬的等待身份的各種原因 : : 每個人人生際遇不同也不用一味的勸退 : 我一直強調新移民兩大+1~2小, : 沒有家族資助,年收10-14萬的家庭. : 再者,符合以上條件我也沒勸退, : 只說應該好好過家庭生活,想辦法爭取升遷比較重要, : 先不要管要不要買房.因為很容易得不償失. : 同樣的收入,來的先後不同, : 早來個6,10,20,30年,跟剛來或者是即將要來, : 這樣站的立足點差距是非常大的. : 你這裡一直模糊成全體,這樣打迷糊仗不好吧? : 如果有父母親留下的Palo Alto房, : 房價時價300萬,無貸款,估稅價值60萬, : 這樣家庭年收入7~8萬可以也過得很好啊, : 但是這樣就說家庭年收入7~8萬住Palo Alto可以過得很好, : 那你當別人是傻子? : 這是來這版問的人的情形? : 是你要誤導來這版的人還是我啊??? 這本來就是個人選擇呀沒有一定對錯可是你明明就說10-14萬不要買房 7-8萬不要住灣區阿不是我打迷糊仗但是就真的很多14-14萬的人可以買房過著普通的小日子就真的很多7-8萬的人(沒有靠爸媽)還在繼續努力他們也不會覺得自己廢到沒資格住在灣區阿我哪裡有在誤導?????? 這些都是活生生的人生活在你周遭欸不是我編出來的說真的不想吵惹感覺就不會有結果我們可以當作兩方的2nd opinion 讓爬文的人自己判斷這樣口以嗎?? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 166.177.250.235 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Oversea_Job/M.1460080474.A.83E.html