Re: [標的] 2524京城已回收
※ 引述《whiteD (悠閒自在...)》之銘言：
: : 推 ceca :常在看房子的告訴你,實際狀況和股價漲跌有落差..=.= 03/15 03:17
: : → ceca :另外,現在高雄主力發展南端,南端都是大企業商用地. 03/15 03:17
: 感謝~能否站內信告知高雄南端是指哪些地區?有哪些建商是主力?
: : → ceca :京城在南端的開發案沒幾個.... 03/15 03:18
: : → ceca :如果房地產真的和股票有直接關係的話. 03/15 03:18
: : → ceca :那統一 台塑 台泥 中鋼 中油 應該都要大漲... 03/15 03:18
: : → ceca :因為他們光地就不知道賺了多少個十億百億. 03/15 03:19
: : → ceca :但....基本上觀察股票,跟他們有沒有賺.. 03/15 03:19
: : → ceca :可能關係有點距離. 03/15 03:19
: : → ceca :上次我在股板問中鋼,根本不是在乎他的鋼鐵銷售. 03/15 03:21
: : → ceca :而是他在高雄港區太多地,高雄港區正在瘋狂大漲. 03/15 03:21
: : → ceca :但..我發現股價和這個沒有關係..XD 03/15 03:21
: 這個部分我的看法跟你有點不同，如果有誤，煩請見諒
: 首先京城是屬於營建股，你所提的資產題材股...
: 營建股的獲利來自於售案，隱性獲利有待售案跟待售土地等
: 本業獲利跟股價當然會有所關聯，怎會說房地產跟股價無關呢?
: 而你所提的資產概念股，雖持有大片土地
: 但沒賣之前，沒話題對股價當然沒影響
: 但即使賣土地增加業外收入，可是股本大，所灌注的EPS有限
: 所以中鋼持有港區土地大漲，除非他要賣，不然誰理他....
自由經濟示範區的關係.
將來高雄的信義計畫區.另外未來20年內,高雄高端工作機會全都在這裡.
(不用講別的,光看鴻海上次放話將來要徵才2000人,全都在高軟)
所以那邊還在蓋的
江城建設 一品花園
國城建設 賦格
百立建設 海洋帝寶.(這是透天)
振美建設 貝拉莫里
都是高雄少數投資客會炒做的預售屋.
預售屋一出來,面圖書館,面海的案件,瞬間消失...XD
另外這一區住宅用地很少,大多都商用地...所以住宅才會更搶手.
然後來看看京城.
京城最近的建案 七賢路圓頂 澄清湖湖立方 美術館四季 和目前號稱第一豪宅的京城凱悅
基本上澄清湖雖然是高級住宅區,但是因為條件是遠離都市+景區.所以是低流量物品.
另外澄清湖 澄峰才是那邊這段時間內的最佳選擇.(面湖第一排)
湖立方景色差太多了....是我我連看都不會去看屋.
七賢路圓頂算是熱門貨,舊市區新建案很少,但是需求性很高.
可是....畢竟不是高級住宅區,所以...就是一棟功能性住宅.
但是不會有投資炒作,單純這邊的自住戶需求.
美術館目前是百家爭艷,大戰場,因此除非你是第一排建案,面河或面美術館(要面到湖)
不然房子都只能慢慢賣,更何況京城的口碑不是上等建商...所以是人家二三層後考慮.
最後京城凱悅,他是第二排....=.=
(前面檔國賓飯店)
我是不知道為啥有人花50萬買第二排....XD...我甚至懷疑是否為自家人炒作放假消息.
(自己人買賣,然後炒新聞,這招小時候就看到大了)
愛河這一區一直都是高雄首席豪宅區,但人家都是第一排,沒人在買第二排.
另外, 國揚實業 國硯 快蓋好了.
這才是高雄人承認的第一豪宅.京城只是剛好沒高手出來和他爭.
正所謂山中無老虎,猴子稱大王.
京城是最早1x年前巨蛋熱開始,就瘋狂的蓋"廉價住宅"起家的.
但是那是在高雄房地產20年不景氣的年代.
而三年前高雄房地產終於重病痊癒,回復到5都正常價.
(目前還是倒數第二高價,只比台南貴)
另外廉價住宅也因為他和另外幾家蓋太多的關係,所以賺頭正慢慢削減.
而高雄又很少投資客在買賣,大多都自住戶.
(這也是高雄人住戶人數都很低的關係,錢購,小孩就跑出去自己住一間,潮爽的)
另外,當年因為高雄都沒發展,所以某市長就往北蓋巨蛋炒地皮(因為那邊一堆荒地)
而高雄港因為政治鬥爭,所以市港分離,高雄港超賺錢,高雄人吃不到.
(都被中央港務局賺走了.)
但是今天回歸正常,自由經濟示範區無論有沒有讓台灣變好.
至少,他會讓市港合一(這是我對自由經濟示範區充滿信心的原因)
只要是港合一.
1000萬個貨櫃量的高雄港,只要一個貨櫃量讓高雄賺到1000塊服務費,就是100億.
更何況高雄港第二期工程也動工一半了,之後吞吐量好像可以到1500萬貨櫃.
更者第二期蓋完會直接蓋第三期,讓大型洲際郵輪可以直接停靠.
台灣都不要變好沒關係,只要高雄市港合一,高雄景氣就是一片看好.
更何況目前開放政策對台灣也是利多.
另外,這不是只有我看好,你看企業也瘋狂的在投資.
(我一向跟著企業走...他們敢下,我才敢下)
南高雄,夢時代第二期,鴻海高軟,六星級帆船飯店,台塑總部,中鋼大樓,這些是錢都下去的
錢還沒下去的,有更多的飯店,台糖還是台泥投資的精品店,免稅大賣場等等.
全都繞著高雄港四周在規劃.
而北方,就.....現在怎樣將來也怎樣罷了.
so....現在要看,就要看誰在南高雄地比較多,而不是看上一個世代的成就.
當然南高雄住宅地超少,所以我對營建都沒啥特別興趣.
因為現在開始有在沒地方蓋,開始亂找地方蓋的趨勢.(蓋到仁武楠梓...=.=)
另外,高雄不適合炒房,你真的去問,有幾個投資客在高雄炒房?
會餓死吧...XD
漲太慢,光吃折舊和通膨就沒多少肉渣了,更何況還有交易的手續費.
只有三年前那一次跳越有機會賺,之後高雄買房就是保值.
沒錯,高雄房地產會漲,還一路漲,但他漲的太合理了...XD
(內政部的資料,我是不知道準不準拉,每年每坪漲0.5萬,你看多合理..XD)
另外高雄不像台北,區域性價值差這麼多,中古一邊50一邊80,新屋隨便都一百多...
高雄新建案全都25上下,豪宅型30上下,景區第一排40上下.區域性差距不會超過30%.
(特殊豪宅景區第一排先不討論)
中古20~30年大樓更接近幾乎統一價,10~13萬左右,哪邊都差不多.
因此也不像台北會有區域性炒作或壟斷.
在高雄,只要你有條件左右的錢,你想住哪就住哪.
另外有人說我看好高雄是因為我買很多?
我高雄市只買一間店面,和一棟3年前買的中谷大樓,中古大樓自用中.
and...店面和商業活性有關,看租金回算房租的.
住宅漲翻天還是跌翻天,其實對我根本沒啥影響.
就說高雄玩住宅會餓死,我當然是跑到興達港去玩土地阿.
台灣瘋狂發展觀光業,觀光區的土地才是王道.
我會建議別人買房只是因為,高雄畢竟還是每年漲0.5萬,要崩真的很難.
要繃也是台北外環崩,青埔崩,輪不道五都第二便宜的高雄崩.
可是總是被認為我是炒太多房要出貨.
好吧,大家各自看好,下好離手,輸贏自己負擔....我只能這樣講.
最後,我看中鋼不是說他現在地漲他就會漲.
而是你看,他在蓋中鋼大樓.
另外他好像也有要蓋飯店...(這我持保留態度)
所以當他自經區的土地價值大漲,那他手上的商業用地就可以開始做很多投資.
畢竟統一,台塑企業很大,影響太複雜.
但中鋼就幾乎是高雄的指標,高雄好,中鋼就好.
so...照理講他的反應應該是比較單純又直接的.
而我記得我有問過,投資開發時間,因為舉債開發,所以股價會跌.
而等到開發完成開始營利,股價會漲.
我...就是正要親自來看看到底實務和股價的關係有多密切..XD
不過我...還是不會下去買,因為目前看到現在,實務和股價我一直找不到相對關係..=.=
似乎大盤的炒作影響常常會遠大於實質上的效果.
so....這也是我對股票一直只看但買不下手的原因.
不像土地,有開發就有漲,就這麼簡單,有就沒,開發落賽就價格持平.
很真實的反應出他的價值,而不是出現很詭異的走向.
(台北的房子先不論,台北的房子我也沒再碰除了遺產分到的店面放在那邊收租金)
因此我只要去追立法院或議會的會議內容,我就可以預估走向.
很安全,風險低,準確性高...@@a
so...大概就這樣.
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北高的地大多都是住宅用地.市政府規劃北住宅區塊.
當然我指的北高是巨蛋以北.
那邊不是沒有商業地,但比較少,多半都是馬路邊的店面,所以比較難有大規模商業投資.
(鴻海為了3C城找地找的超辛苦)
凹子底四周算是北高和中高雄的交界處.
中高雄都市規劃是商業區,也就是吃喝玩樂區.景點和展覽場也多在這邊.
現有的諸如 駁二 鹽埕小吃 愛河/馬頭 九如(未來火車站站東新商圈) 建國商場
六合夜市 五福(新崛江) 三多商圈
而三多商圈以南就是貿易區了.
凹子底和大順路四週,則是下一個吃喝玩樂發展點.
所以那邊有 華納影城(聽說在蓋了,北高雄唯一的主力電影院)
義大亞洲最大精品店和飯店(計畫案好像剛過)
鴻海3C城(地點還在橋)
因此民生商業活性凹子底以南會很熱.
北高雄則是更基本的民生商業,例如住宅的民生用品等.
當然真正好的住宅,其實都是環商業區的.
所以美術館會有他的價值,三民鳳山區住宅價值也在提升.
甚至去年底通車的中都,是下一個主力高級住宅區的炒作點(有興趣可以盯這邊的建案)
(也因此美術館價值還會上提,等台泥遷走,和中都鼓山連成一片高級新興住宅區
然後有鐵路地下化後的捷運+輕軌,解決美術館交通隔河的問題)
甚至像板友講的文山特區,就是一個不錯的新住宅區塊.
北有澄清湖,旁邊商業區,將來高雄還會鐵路地下化.更久以後捷運黃線(超久以後就是了)
更重要的是,那邊有土地可以有新建案.
北高雄(巨蛋以北)久了當然還是會有商業投資.
但無奈大塊商用良地太少,地都被規劃成住宅,並都被住宅建商搶走.
so...開發比率會低很多.通常就一次一件這樣.
不像凹子底那邊,一開發就兩三個大型投資出現這樣.
至於南邊,走向會比較屬於貿易觀光,而非市民的生活商業投資.
(所以將來南邊應該是蓋一堆商辦,少數才是高級住宅)
高雄都市規劃本來有意願讓住宅和商業分離.(學歪國那樣)
當然效果怎樣還要過幾年才知道.
但至少目前政府是這樣規劃的.
因此土地的使用方式也多半是這種走向.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.208.13 (03/15 19:06)
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高雄舊市區人口密度還是台灣忘了第一還是第二.(和台北市差不多)
另外,這20年台灣最主力產業是科技業.
但是高雄沒有科技園區,後來的高科和路科規模也不大.
這就是高雄失落的20年.
也是高雄現在幾乎只剩一些還沒外移的傳產工作機會.
但世代孩在繼續運轉.
台灣其實一直有海運的優勢.
畢竟位於太平洋航道上.
你東南亞的物資要往日本韓國跑,要經過台灣.
你中國的物資要往米國跑,會經過台灣.
而台灣當你是"免關稅"之後,就會是一個很好的轉運站.
(大船轉小船,畢竟一般港口可以停靠的船大小都有限,高雄港第二期完工就啥船都可以停
或是一整貨輪日本汽車在台灣的港口轉成幾艘小船分散去中國沿海各港)
其實台灣已經是一個不錯的轉運站了,不然高雄港也不會有一千多萬貨櫃量.
(台中台北基隆也都有100萬以上)
只是差別在,這些貨櫃都只在自由貿易港區小小的範圍內運轉.
貿易者也都轉運後船開了就跑了,比較沒有在台灣落腳.
(這就是長期被詬病的鎖國)
因此明明一堆貨輪在港區跑來跑去,但人都不會進來消費.甚至不會在這邊做金融交易.
高雄人更賺不到多少這邊船潮的錢.
而現在自由經濟區就是把這個自由貿易港區的範圍給在打開來.
因此,之後高雄就有很多下個世代的產業可以發展.
金融,服務,觀光,品牌等等(可以參考新加坡/香港的產業)
像上次被罵的中國農產品,就是品牌的做法...
外來原物料,台灣做包裝和一點點或不需要加工,掛台灣牌,賣出去.
觀光就是那一堆的飯店和精品店.
服務方面要等自經區開放後才會更明顯.
金融也要看開放的狀況怎樣,不過我還是很好奇,台灣要開放金融,那利率會不會調高.
(不然大家都把錢轉去中國存,拿人民幣4%利息了)
另外台灣很小,所以很容易被人民幣控制金融,這樣很危險.
當然這方面因應之道,就是和米國掛勾,台灣專玩的兩手策略.
而和米國掛勾,就是要擠入TPP(跨太平洋經貿合作夥伴)
這樣就不會單邊被差距過大的中國和人民幣給赤化掉.
當然這是新產業,對本身台灣的製造業其實也是有很多好處.
大寮林園那邊等國道七號一開,就是大片的工業用地.
(這也是那邊土地狂漲的原因)
而自經區擴大免稅範圍,自然對於本土產業的國際競爭力也會提升.(出口低稅或免稅)
另外,台灣本來就不是做原物料,而是加工.
因此,在港口設立辦公處,原物料港口進來,用國道七號運到大寮場,加工,在運出去.
這就是所謂的"前店後場",也是我們比新加坡和香港更有優勢的地方.
我們後廠可以很大,不像他們後廠比較小.
因此在某些產業上面,我們有和他們競爭的優勢(當然他們也有我們打不贏的優勢)
例如台灣的遊艇業,目前也大量在南星計畫落腳.
他們也是正在執行這種前店後廠的做法.
高雄目前就是轉型期(前20年不叫轉型期,叫轉型失敗期...XD)
很多東西都有一點看到味道,可是發展還不明顯.
因此工作機會還是很多,但是都是低薪...XD
不過等到整個自經政策明朗化,港口開放和市政結合.
很快的高雄就會需要許多各方面的人才.
so...高雄現在就像你貸款買間還沒開路的店面.
你必須要勒緊褲帶過日子,因為馬路還沒通,人潮還沒來.
但等到路通了,人潮開始經過你的店面的時後.
自然你再把店面租出去,租金開始有回報.
你的一切營運就上軌道了.
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這我不知道怎樣講..XD
高軟還是有公司進駐,還是有工作,只是缺額現在很少.
(前一兩個月,好像某動畫公司才進駐??)
鴻海的2000然好像也是要拖到市長選舉左右才開始(不知道是不是故意的)
so...高軟哪時有發效就要看風向了.
畢竟高軟的產業我不是很熟,只知道要雲端相關才可以進去,一般的不行.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.208.13 (03/15 23:55)
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市政合一不是市政府做主的..XD
所謂中央8成就是這樣.
高雄港以前是中央管的(現在港務局算半自立),自經區,自貿區也都是中央的政策.
另外,高雄港四週的空地和一些大型舊廠房,多半都在國營企業手上.
so...中央不動,高雄動不了.
今天是中央動了,所以才會看好.
3年前我都跟著一起在罵高雄...XD
and...市長選舉提示港合一是芭樂票..騙人用的..XD
因為不是他可以做主.
亞洲新彎曲其實只是指5大建設.
圖書館 世貿 水岸輕軌 遊艇馬頭 海洋音樂文化廣場.
這五樣和經濟沒啥直接關係..XD
(除了觀光和展覽效應外)
但是他是拿來和自經區結合用的硬體設施.
真正重要的還是自經區的"解鎖"政策.
畢竟高雄需要的是高雄港的解鎖開門,而不是增加什麼.
so...只要中央點頭解鎖,這樣對高雄市影響就很大.
中央不點頭不解鎖,其他搞在多也沒用...XD
當然解鎖會有很多問題.
中國農產品,金融開放,外勞,人員或物品出入境管理,免稅區範圍等等等.
so...為啥馬冏第一任就說要開,開到今天還在快開了也是這樣.
畢竟開放,相對而言就是降低管理,也因此會有更多沒保障的問題產生.
更者要直接面對國際競爭的衝突(免稅直接衝擊低國際競爭力產業)
也因此,需要有更嚴密的配套措施.
不過那個管XX說,年底就有幾樣要開放.
我就...等著看吧.
跳票我就給他"冰的拉"...!!
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.208.13 (03/16 01:25)
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