Re: [心得] 護航兩稅合一已回收

看板Stock (股票)作者downtoearth (東方耳號：)時間12年前 (2013/09/18 09:40)推噓6(6推 0噓 32→)

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※ 引述《TanIsVaca (好好唸書吧！)》之銘言： : 這篇文章是此論點的詳細論述： : http://blog.udn.com/impishb/6929807 : ╔══════════════╗ : ║ －－－ ﹑ ║ : ║ ╱ ‥——﹑﹨ ║ : ║ ▕ ╱ ﹨’ ║ : ║ ▕∣ ∣ ║ : ║ ╭│ ══ ══ │╮ ║ : ║ /╤\ /╤\ ┌————————┐ : ║ \ ￣ │ ￣ / │ │ : ║ ∣ ︿ │ │ 在我孫大砲面前 │ : ║ ﹨ ﹏ ∕ ∠ 誰敢炒房?! │ : ║ ╲ ′￣‵ ∕ ｜ │ : ║ ／＼ – └————————┘ : ║ — ＼￣￣∕﹨ ║ : ║— ╲ ＼ ∕ － ║ : ║ ╲ ∕﹨∕ － ║ : ║ ╲∕－ ║ : ║ ︱⊙ ║ : ║ │ ║ : ╚══════════════╝ 先讓大家瞻仰一下國父遺容，下面提供一點找到的德國住房政策給大家聊備談資 http://ppt.cc/Ybyy 近來在次級抵押貸款危機日益嚴重的情況下，德國房地產市場卻很穩定。其中的原因是德國獨具特色的房地產政策。目前德國房地產政策已成為德國“社會市場經濟模式”的重要組成部分。與英美相比，德國政府更強調房地產市場的社會福利性質。政府根據國家人口特徵制定了完備的房地產發展規劃，並通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實施規劃和調控市場波動，由此保障了數十年來德國房地產市場供求基本平衡，房地產價格水準總體較低，市場抗風險能力強。　　第一，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約佔房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來自於商業貸款，其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。 (這個基本上就是我們熟知的互助會，只是政府做會頭，然後收到的會錢只能用於規定用途，裝修、買房之類的) 　　第二，嚴密規劃保障市場供給。嚴密而科學的房地產規劃，是德國政府調控房地產市場的首要手段。德國土地規劃的出發點是全國的人口特徵。目前德國有8200 萬人口，家庭數量為3800 萬左右，為全國提供相應數量的住房便是政府規劃的首要目標。另外，根據政府規劃，近年來德國每年新增住房為25 萬到30 萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求。考慮到居民的收入差距，德國政府房地產規劃中對高、中、低檔房屋的結構作了明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明確規定所有住房中福利房的比例。政府對社會福利住房專門規劃用地，在發展商開發後再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發商提供補貼。德國規範住房市場的法律基礎是《住宅建築法II》。這項法律規定，開發商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。　　第三，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。儘管《住宅建築法II》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由於收入低或者其他原因，買不起合適的房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。　　戰後幾十年裏聯邦德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低於成本的租金供應給低收入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內，政府還資助私人投資者和地方房地產公司，幫助他們為在市場上難以獲得住房的家庭提供質優價廉的租用房。政府還資助房地產開發商對現有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德國許多地區，開發商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋，還可以得到政府的補貼。此外，德國政府還實施“住房金” 制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。在德國，只要滿足法定條件，公民都有權享受“住房金”。統計顯示，最近幾年中，領取“住房金”的家庭，住房負擔(包括房租和購房負擔)佔家庭稅後月收入的比例由45%下降到31%。　　第四，為了促進住房租賃市場的發展，德國政府特別重視租賃市場的法規建設和管理，這些法規重在保障租戶的合法權益。法規中對租房合同和租金都進行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象，維護了全國住房租賃市場的良好秩序。德國發達的房屋租賃市場。德國自有住房率為42%，租賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水準也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行為；超過50%就構成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。　　第五，限制房地產投機。近年來大量海外“炒房團”涌入德國，境外資金已超過本土資金成為房地產市場的主力，在德國的境外房地產投資資金約佔到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺法規限制最高房價和房租，極大打擊了外資炒作德國房地產的熱情，許多海外炒房團開始逐步淡出德國市場。除嚴格的房地產法規外，稅收也是德國政府調控房地產市場的重要手段。無論是在新增房屋建設、保障住房供應，還是在限制房地產投機方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了很好的效果。為限制房地產炒作，德國政府一直對市場上的相應資金通過課以重稅的方式加以限制。德國即將實行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入徵收25%的所得稅，這些政策與當前實施的房租最高限價政策相呼應，將大大限制房地產投機的利潤空間，對維護房地產市場穩定作用重大。 ======================================================= 另外，德國還大力鼓勵企業蓋員工宿舍企業花在蓋宿舍的錢，可以獲得全額所得稅抵扣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 183.63.21.51

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